대구지방법원 2025타경8277. 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 동성로3길 20의 2층 222호입니다. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다. 따라서 아파트처럼 최저가 하락률만 보고 판단할 물건이 아닙니다.
말소기준은 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행의 근저당권 9,120,000,000원입니다. 그 뒤의 송흥수 근저당 2건, 국세 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층222호 · 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중 |
| 공부상 용도 | 등기사항전부증명서상 판매시설 · 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 112,606,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
2015년 설정됐던 대구은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.04.29. 을구 3번 근저당권입니다. 이후 설정된 송흥수의 500,000,000원·450,000,000원 근저당권과 2025년 국세 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 5명, 인수 계산은 4건 220,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.07.11 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 100,000,000원 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 50,000,000원 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 20,000,000원 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 50,000,000원 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 진광배는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 나머지 4건은 배당 계산상 총 220,000,000원을 매수인이 인수합니다.
③ 가격 — 1.12억 낙찰가가 아니라 3.32억 실질취득
현재 최저매각가는 감정가 469,000,000원의 24.01%인 112,606,000원입니다. 하지만 이 가격만 보는 것은 잘못입니다. 대항력 임차보증금 220,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 332,606,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 112,606,000원 | 220,000,000원 | 332,606,000원 | 9,959,770,484원 |
| 5회 유찰 시 | 78,824,200원 | 220,000,000원 | 298,824,200원 | 9,992,994,636원 |
| 6회 유찰 시 | 55,176,940원 | 220,000,000원 | 275,176,940원 | 10,016,216,245원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,606,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,376,484원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 110,229,516원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액 10,070,000,000원 중 배당액은 110,229,516원이고, 미배당은 9,959,770,484원입니다. 대항력 임차보증금 220,000,000원은 매각대금에서 배당되는 항목이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 벽체·용도·제외시설
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이고, 건축물대장상 2021.04.02. 운동시설 (골프연습장)로 표시 변경돼 있습니다. 현재 이용도 근린생활시설(골프존파크)입니다. 용도와 현황, 제외되는 시설을 함께 보고 가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측, 번화한 상가지대로 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며, 토지면적은 2,353.4㎡, 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다.
- 시설. 공동 위생·급배수, 승강기, 소방, 에스컬레이터, 시스템 냉·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 현재 용도가 골프 관련 근린생활시설이고 호실 간 벽체 구분이 뚜렷하지 않으며 일부 시설이 매각에서 제외돼, 일반 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있는 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 실질취득을 분리. 현재 최저가는 112,606,000원이지만 매수인 인수 220,000,000원을 더한 실질취득은 332,606,000원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 주식회사 와이즈원 100,000,000원, 최유란 50,000,000원, 주식회사 에이치제이엠 20,000,000원, 주식회사 씨에이치지 50,000,000원의 인수 구조를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 점유범위 확인. 조사된 임차인들의 점유 호실이 여러 호에 걸쳐 있으므로 222호의 실제 사용·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 벽체 경계 확인. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이므로 건축물 현황도와 실제 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등이 매각에서 제외됩니다.
- 용도 확인. 등기상 판매시설, 건축물대장상 운동시설(골프연습장), 현황상 근린생활시설(골프존파크)이라는 차이를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 최저가가 감정가의 24.01%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “24% 유찰”보다 먼저 봐야 할 2.2억원
겉으로는 469,000,000원 감정가가 4회 유찰돼 112,606,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 220,000,000원의 임차보증금 인수입니다. 현재 회차 실질취득은 332,606,000원이고, 5회 유찰돼도 298,824,200원, 6회 유찰돼도 275,176,940원입니다.
여기에 호실 간 명확한 벽체 구분이 없고, 공부상 용도와 실제 이용상태가 다르며, 영업에 필요한 골프 관련 시설·인테리어·제반 설비까지 매각에서 제외됩니다. 낙찰가가 싸 보인다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 권리·점유·시설 제외 범위를 모두 확인한 뒤 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
