대구지방법원 2025타경8277. 등기상 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐고, 감정평가 당시에는 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저가는 감정가 469,000,000원에서 5회 유찰된 78,824,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 78,824,000원이라는 낮은 최저가가 아니라 임차인 인수 위험입니다.
말소기준권리는 2022.04.29 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 그보다 앞서 전입한 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지는 대항력이 있는 것으로 정리되어 있고, 제공된 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 이 네 보증금을 합친 인수액이 220,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층222호 · 도로명 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 현황 근린생활시설(골프존파크) |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 78,824,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지 | 중심상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 8,618,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 지워져도 임차인 인수는 남는다
말소기준인 2022.04.29 대구은행 근저당권 이후 설정된 송흥수의 근저당권 2건, 국세 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 문제는 별개입니다. 이 사건은 등기부가 지워진다는 이유만으로 인수 0원으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 대항력 4건, 배당가정상 220,000,000원 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 인수 없음 배당요구 2025.07.11 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 100,000,000원 인수 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 50,000,000원 인수 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 有 우선변제 無 20,000,000원 인수 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 50,000,000원 인수 |
③ 회차가 내려가도 인수액 220,000,000원은 별도로 본다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 78,824,000원 | 220,000,000원 | 298,824,000원 | 9,992,994,832원 |
| 6회 유찰 시 | 55,176,800원 | 220,000,000원 | 275,176,800원 | 10,016,216,382원 |
| 7회 유찰 시 | 38,623,760원 | 220,000,000원 | 258,623,760원 | 10,032,471,468원 |
최저가는 유찰될수록 내려가지만, 제공된 배당가정에서는 매수인 인수액 220,000,000원이 그대로 남습니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 다음 회차를 검토할 때도 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,818,832원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 | 100,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 최유란 | 50,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 | 20,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 | 50,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 77,005,168원 |
| 3. 근저당 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 10,070,000,000원 중 예상 배당은 77,005,168원이며, 미배당액은 9,992,994,832원입니다. 임차인 인수액 220,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인 부담으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 감정 당시 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다. 등기상 용도는 판매시설이나 건축물대장에는 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 호실 구분. 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도의 도면에 의해 특정 가능합니다.
- 매각 제외. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 시스템 냉·난방설비·폴링도어 등은 임차인이 설치한 것으로 조사되어 매각에서 제외됩니다.
- 입지. 대구반월당우체국 북서측의 번화한 상가지대로, 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 대중교통시설·지하철역 등이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구이며 서측으로 폭 약 8~9미터 포장도로와 접합니다. 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 78,824,000원만 보지 말고, 제공된 인수액 220,000,000원을 합산한 298,824,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 점유범위 대조. 대항력 임차인들의 표시된 점유 호실과 222호의 실제 공간 사용관계를 건축물 현황도·현장점유 상태와 대조해야 합니다.
- 매각제외 설비 확인. 골프 관련시설과 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등이 제외되므로 인도 후 실제 사용할 수 있는 시설 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 등기상 판매시설, 건축물대장상 운동시설(골프연습장), 현황 근린생활시설(골프존파크)의 차이를 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰돼 감정가 16.81%까지 내려온 물건입니다. 낮은 최저가 자체보다 점유·인수·시설 제외 조건을 먼저 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물 현황도와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “78,824,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 감정가 469,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 78,824,000원까지 내려왔습니다. 그러나 배당가정상 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 4건의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득액은 298,824,000원입니다.
여기에 복수 호실이 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용되고 있고, 골프 관련시설·인테리어·시스템 냉·난방설비·폴링도어 등이 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 인수액, 실제 점유경계, 인도 후 남는 시설과 공간입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차인 인수 위험은 그대로 남는 구조이므로, 가격만 보고 접근하기에는 확인해야 할 변수가 많은 물건입니다.
