대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 동성로3길 20 소재 집합건물 3층 303호입니다. 등기상 용도는 판매시설, 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐고, 감정 당시에는 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다. 2022.04.29 주식회사씨에이치지가 소유권을 취득한 같은 날 주식회사대구은행의 채권최고액 9,120,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그런데 이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 주식회사 와이즈원, 최유란, 주식회사 에이치제이엠, 주식회사 씨에이치지는 모두 2022.04.29보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서는 이들의 우선변제권을 없는 것으로 보고 배당액을 0원으로 산정했기 때문에, 보증금 합계 220,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 최저가 75,294,000원만 보고 감정가의 16.8%라고 평가하면 실제 부담을 크게 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층 303호 · 도로명 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 등기상 판매시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 현황 근린생활시설(골프존파크) |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 75,294,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) / 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 4명이 핵심
말소기준은 2022.04.29 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 송흥수 근저당권 2건, 2025.04.11 국세 압류, 2025.06.05 임의경매개시결정, 2025.06.11 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준 전 전입한 임차인 4명은 별도 검토 대상이며, 현재 예상배당은 그 보증금 전액을 매수인 부담으로 산정하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 4명
| 임차인 | 점유범위 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 100,000,000원 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 진광배는 말소기준일 뒤인 2024.03.14 전입해 대항력이 없고 2025.07.11 배당요구를 했습니다. 반면 나머지 4명은 말소기준일 이전 전입자로 정리돼 있으며, 예상배당상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰돼도 승계보증금 2.2억은 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 75,294,000원 | 220,000,000원 | 295,294,000원 | 9,996,461,292원 |
| 6회 유찰 시 | 52,705,800원 | 220,000,000원 | 272,705,800원 | 10,018,642,904원 |
| 7회 유찰 시 | 36,894,060원 | 220,000,000원 | 256,894,060원 | 10,034,170,033원 |
이 시나리오에서는 유찰이 한 번 더 진행될 때 최저가는 52,705,800원, 두 번 더 진행되면 36,894,060원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 매 회차 220,000,000원으로 동일합니다. 따라서 실질취득 부담은 각각 272,705,800원, 256,894,060원입니다. 이 사건은 법원 최저가보다 임차보증금 승계가 자금구조를 지배합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,755,292원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 73,538,708원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,294,000원에서는 집행비용 1,755,292원을 공제한 뒤 주식회사대구은행 근저당에 73,538,708원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원은 배당대금 밖에서 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구반월당우체국 북서측에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 지하철역 등 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현황 이용. 근린생활시설인 골프존파크로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이고, 건축물대장상 2021.04.02 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 토지면적 2,353.4㎡이며 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9m의 포장도로와 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 75,294,000원에 매수인 인수 220,000,000원을 더한 295,294,000원을 기본 자금부담으로 봐야 합니다.
- 대항력 임차인 원본 대조. 주식회사 와이즈원·최유란·주식회사 에이치제이엠·주식회사 씨에이치지의 점유관계와 보증금 반환관계를 매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이므로 건축물현황도의 호별 위치·면적과 현장 상태를 맞춰 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등은 매각 제외이므로 인도 후 실제 사용 가능한 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 448,000,000원에서 75,294,000원까지 다섯 차례 유찰된 물건이므로 단순 할인율보다 권리·시설·점유 구조를 중심으로 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%”보다 “실질취득 2.95억”이 먼저다
표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 448,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 최저가 75,294,000원, 감정가의 약 16.8%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 권리분석 결론은 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 4명의 보증금 220,000,000원이 예상배당상 전액 승계되므로 현재 실질취득 부담은 295,294,000원입니다.
또한 현황은 골프존파크로 이용 중이고, 골프 관련시설·내부 인테리어·시스템 냉·난방설비·폴딩도어 등이 매각에서 제외됩니다. 여러 호실이 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 임차보증금 승계, 점유범위, 매각 제외 시설을 먼저 확인해야 하는 권리·운영 복합형 물건입니다. 5회 유찰이라는 숫자만으로 가격 매력을 판단하기보다 실제 인수금액과 인도 후 사용 가능한 상태를 기준으로 접근해야 합니다.
