107,564,000원
대구지방법원 2025타경8277. 대구 중구 삼덕동1가 33-9, 3층 303호 집합건물입니다. 사건상 용도는 ‘기타’이고, 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이지만 건축물대장에는 2021.04.02. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됐으며 감정평가 당시에는 근린생활시설(골프존파크)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.04.29. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 9,120,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후의 송흥수 근저당권 2건, 국세 압류, 임의경매개시결정, 대구광역시중구청 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 제공된 배당 산정에서는 주식회사 와이즈원, 최유란, 주식회사 에이치제이엠, 주식회사 씨에이치지의 보증금 합계 220,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8277 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 3층303호 · 대구광역시 중구 동성로3길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 근린생활시설(골프존파크) 이용 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장) · 등기상 판매시설 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 3층 303호 |
| 소유자 | 주식회사씨에이치지 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 107,564,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 7,662,660,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 9,120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
과거 2015년 대구은행 근저당권, 2016년 전세권, 함용식 근저당권과 여러 차례의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 기준은 2022.04.29. 을구 7번 대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 송흥수 근저당권 500,000,000원·450,000,000원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 5명, 대항력 4건
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광배 | 203호,204호,206호,217호-2022호 | 2024.03.14 | 50,000,000원 | 5,300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와이즈원 | 203.204.205.206호 | 2021.01.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 최유란 | 301호-308호 | 2021.08.26 | 50,000,000원 | 9,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 에이치제이엠 | 301호 | 2021.09.24 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨에이치지 | 301호 | 2022.03.29 | 50,000,000원 | 8,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 진광배는 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고 2025.07.11. 배당요구를 했습니다. 나머지 4건은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격의 착시 — 107,564,000원이 취득원가가 아니다
현재 최저매각가는 감정가 448,000,000원의 24.01%인 107,564,000원입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 제공된 배당 산정에서는 대항력 임차인 4건의 보증금 합계 220,000,000원이 매수인에게 그대로 인수됩니다.
추가 유찰 시에도 제공된 시나리오는 매수인 인수액을 계속 220,000,000원으로 산정합니다. 최저가가 75,294,800원, 52,706,360원으로 낮아지더라도 임차보증금 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,305,896원 |
| 인수 · 주식회사 와이즈원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최유란 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 에이치제이엠 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 씨에이치지 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 9,120,000,000원 | 105,258,104원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 송흥수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 송흥수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 미배당액은 9,964,741,896원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 220,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 호실 경계와 매각 제외시설
매각물건명세서에는 다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 각 호별 위치 및 면적은 건축물 현황도의 도면으로 특정 가능하다고 돼 있습니다. 즉 등기상 구분건물이지만 실제 사용은 여러 호실이 연결된 형태이므로 낙찰 뒤 점유·명도·원상회복 과정에서 호실별 경계를 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 대구반월당우체국 북서측, 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 대중교통시설·지하철역 등이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~9미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 상대보호구역에도 해당합니다.
- 토지. 토지면적 2,353.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형, 소로한면이며 공시지가는 8,618,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상업지역 입지이지만 본건은 일반적인 주거용이 아니라 골프연습장으로 이용되는 집합상가 성격이고, 실제 호실 구획과 임차관계가 복잡해 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 107,564,000원이 아니라 인수 220,000,000원을 합친 327,564,000원을 기준으로 손익을 검토해야 합니다.
- 303호 점유 특정. 최유란의 점유 범위가 301호-308호로 기재돼 있고, 여러 호실이 벽체 없이 연결돼 이용됩니다. 현황도·임대차계약서·현장 점유를 대조해야 합니다.
- 임차보증금 귀속 확인. 배당 시뮬레이션은 대항력 임차보증금 220,000,000원 전액 인수를 전제로 합니다. 각 임차인의 실제 303호 관련 범위와 반환채무를 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각 제외시설 확인. 골프 관련시설, 내부 인테리어, 시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등이 매각 제외이므로 낙찰 후 존치·철거·원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 판매시설, 건축물대장상 운동시설, 감정 당시 근린생활시설(골프존파크) 이용으로 표시가 서로 다릅니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물 현황도·임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “2.20억 인수”를 먼저 봐야 한다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 448,000,000원에서 최저가 107,564,000원까지 내려온 4회 유찰입니다. 하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 제공된 산정대로라면 대항력 임차보증금 220,000,000원을 매수인이 떠안아 현재 회차의 실질취득은 327,564,000원이 됩니다.
여기에 301호-308호 등 여러 호실이 연결돼 이용되는 점, 303호를 포함하는 임차 점유 범위, 골프 관련시설·인테리어·시스템 냉·난방설비·폴링도어 등이 매각에서 제외되는 점까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 327,564,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 최저가만 보면 싸 보이지만, 권리·점유·시설을 합쳐 보면 난도가 높은 상업용 집합건물입니다.
