수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동의 도시형생활주택 주건축물제1동 2층 201호입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 4층의 도시형생활주택(원룸형·다세대주택)이고, 201호는 방·욕실·현관·다용도실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 2019.04.09 준공, 총 18세대입니다.
권리의 기준점은 2019.04.17 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 481,680,000원이고 공동담보목록 제2019-266호가 기재돼 있습니다. 같은 날 뒤이어 설정된 우리은행의 두 번째 근저당권 채권최고액 288,000,000원과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 201호는 방·욕실·현관·다용도실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 총 18세대 · 2019.04.09 준공 |
| 소유자 | 김형진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.04.17 우리은행 근저당
말소기준권리는 2019.04.17 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권 481,680,000원입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 2번 근저당권 288,000,000원, 2025.04.07 국 압류, 2025.06.20 임의경매개시결정, 2025.07.24 시흥시 압류, 2025.08.22 안산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 본건 201호와 타 호수를 구분해야 한다
현황조사 명단에는 여러 점유자가 확인되지만, 기재된 호수는 모두 203호·206호·303호·304호· 401호·402호·403호·404호·405호·406호입니다. 본건 201호로 기재된 점유자는 이 명단에 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로, 이를 곧바로 “201호 임차인 없음”으로 확정하기보다 현장 점유와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI YUNYU | 203호 | 2024.12.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN JINGNAN | 203호 | 2019.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경민 | 206호 | 2025.04.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최무열 | 303호 | 2022.06.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHIYAN | 303호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO YUNXU | 303호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO NAN | 303호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진명 | 304호 | 2025.05.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이관희 | 401호 | 2021.03.15 | 없음 | 미상 배당요구 2025.07.18 | 없음 |
| 강석민 | 402호 | 2019.05.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN YINGJI | 403호 | 2022.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 403호 | 2022.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용현 | 404호 | 2020.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영우 | 405호 | 2021.09.28 | 없음 | 미상 배당요구 2025.08.06 | 없음 |
| 성시현 | 406호 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
위 점유자들은 모두 전입일이 2019.04.17 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 또한 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 점유자입니다. 다만 이 명단은 본건 201호가 아니라 각 표기 호수의 조사내역입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가는 27,097,000원으로 감정가 79,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 사실만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 본건과 비교할 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,746원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 26,209,254원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 두 근저당의 채권최고액 합계는 769,680,000원이고, 현재 회차 예상 배당은 26,209,254원, 미배당은 743,470,746원입니다. 그러나 이 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조로 계산되지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시흥시 정왕동의 다세대주택·공장·아파트 혼재 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능해 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 201호는 방·욕실·현관·다용도실 구조입니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 노폭 12~13미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 대지이며 공시지가는 1,130,000원/㎡, 토지면적은 389.0㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등이 포함되고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 환금성. 이 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 물건은 3회 유찰 상태라 감정가 대비 할인폭보다 실제 수요와 거래가격 검증이 더 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유 확인. 타 호수 점유자 명단과 본건을 혼동하지 말고, 201호의 현장 점유자와 전입세대·명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 처리 여부를 등기부·명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·시흥시·안산시 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 실제 세액에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당 두 건은 공동담보목록 제2019-266호·제2019-267호가 기재돼 있어 채권최고액만으로 본건 단독 채무를 단정하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최저가 27,097,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 인근 동일 용도·면적의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 최저가 18,967,900원, 5회 유찰 시 13,277,530원입니다. 가격이 더 내려가도 시세 검증 없이 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 시세와 점유다
이 사건의 숫자만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 79,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 27,097,000원, 감정가의 34.3%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 경매에서 할인율은 수익률이 아닙니다. 실제 시장가격과 비교되지 않은 감정가는 싸고 비쌈을 판정하는 기준이 될 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “권리 계산상 인수 0원”이라는 장점은 분명하지만, 가격 메리트는 아직 미확정으로 보는 것이 맞습니다. 여기에 본건 201호의 임대관계 미상, 민간임대주택등기, 국세·지방세 압류까지 남아 있습니다. 결론은 간단합니다. 권리는 확인 가능하지만 가격은 아직 검증이 필요하다. 27,097,000원이라는 최저가 자체보다, 실제 201호 점유와 주변 동일 원룸형 다세대의 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
