💸 34.3% 🏷️ 26,068,000원 👤 1명 🧾 압류 3건
수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동의 4층 도시형생활주택 406호입니다. 감정가 76,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 26,068,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2019.04.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 국세 압류, 경매개시결정, 시흥시·안산시 압류는 등기 순위상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “감정가의 34.3%”라는 숫자만 보고 접근할 대상은 아닙니다. 406호에는 성시현이 주거용으로 전입해 있고, 전입일은 2025.06.10으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 하지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 임대차 조건과 배당관계는 매각 전 다시 대조해야 합니다. 또한 세금 압류는 등기상 소멸하더라도 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 4층 406호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 방·욕실·현관·발코니 |
| 소유자 | 김형진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2019년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.04.17의 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권 481,680,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당 288,000,000원도 설정돼 있습니다. 2021년 장원진 지분에 관한 이전청구권가등기는 2024.02.20 이미 말소됐고, 2024.03.11 장원진 지분이 김형진에게 이전돼 현재 김형진 단독소유입니다. 이후 2025년 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 본건 406호 전입자는 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 성시현 | 406호 · 주거 | 2025.06.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
406호 관련 확인자는 성시현 1명입니다. 전입일 2025.06.10은 말소기준권리 2019.04.17보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 임대차관계는 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
③ 가격 위치 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 76,000,000원에서 현재 최저매각가는 26,068,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격자료는 감정가와 유찰 시나리오 중심이므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 실제 시장가격보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 26,068,000원 | 744,481,224원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 18,247,600원 | 752,160,857원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 12,773,320원 | 757,536,600원 |
④ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 869,224원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 25,198,776원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 26,068,000원 가정 시 집행비용 869,224원을 제외한 25,198,776원이 을구 1번 우리은행 근저당에 배당되고, 총 채권 미배당은 744,481,224원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형주택)이며 406호는 방·욕실·현관·발코니 구조입니다.
- 주위환경. 정왕동 일대 다세대주택·공장·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 폭 12~13미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 389.0㎡, 평지·가로장방형이며 공시지가 1,130,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 규모. 18세대, 2019.04.09 사용승인된 건물입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 406호 임대차 재확인. 성시현은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 최종 매각물건명세서를 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·시흥시·안산시 압류가 있습니다. 등기는 소멸하더라도 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
- 유찰 이력 점검. 본건은 3회 유찰됐고 해당 건물 경매물건 평균 유찰도 2.9회입니다. 낮은 최저가의 원인을 현장과 수요 측면에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2022.11.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 현재 효력을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔어도 가격 검증은 별개”
권리의 큰 틀은 비교적 명확합니다. 2019.04.17 우리은행 근저당이 말소기준이고, 본건 406호의 성시현은 2025.06.10 전입으로 대항력이 없습니다. 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별도의 문제입니다. 감정가 76,000,000원이 3회 유찰돼 26,068,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 현 점유자의 임대차관계, 국세·지방세의 실제 우선순위, 3회 유찰에 이른 수요·환금성까지 확인해야 합니다. 권리는 후순위 소멸형, 가격은 현장 검증형. 이 물건의 핵심은 낮아진 숫자보다 그 숫자가 실제 시장가치와 맞는지를 확인하는 데 있습니다.
