수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동 소재 도시형생활주택 제1동 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)이며, 401호는 방·욕실·현관·다용도실 구조입니다. 감정가는 79,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 27,097,000원입니다.
권리의 출발점은 2019.04.17 설정된 우리은행 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 481,680,000원의 1번 근저당과 288,000,000원의 2번 근저당이 설정됐고, 두 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정, 그리고 2025년 임차권등기가 이어집니다. 본건 401호의 임차권자 이관희는 보증금이 78,000,000원이지만 주민등록일 2021.03.15, 점유개시일 2021.03.13으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도, 대항력 인수형처럼 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안아 실질취득액이 78,000,000원으로 고정되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 4층 401호 · 도로명 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 401호 방·욕실·현관·다용도실 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 4층 · 총 18세대 · 준공 2019.04.09 |
| 소유자 | 김형진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 경매 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2019.04.17 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 481,680,000원 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 7,800만원보다 ‘순위’가 중요하다
본건에서 직접 확인되는 401호 임차권자는 이관희 1명입니다. 최초 임대차계약일은 2021.02.24, 점유개시는 2021.03.13, 주민등록은 2021.03.15이고 확정일자는 2021.02.24입니다. 이후 2024.01.24 보증금을 2,000,000원 감액해 현재 등기상 임차보증금은 78,000,000원이며, 2025.09.29 임차권등기가 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이관희 | 주택 전부 주거 · 임차권등기 | 2021.03.15 점유 2021.03.13 | 2021.02.24 2024.01.25 감액 확정 | 78,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가는 27,097,000원으로 감정가 79,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 직접 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 감정가 대비 많이 내려왔다는 사실과 실제 시장에서 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 27,097,000원 | 743,470,746원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 18,967,900원 | 751,453,522원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 13,277,530원 | 757,041,466원 | 0원 |
이 건물의 경매 통계는 평균 유찰 횟수 2.9회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건도 이미 세 차례 유찰돼 평균 유찰 횟수와 비슷한 구간까지 내려왔습니다. 이 수치는 가격이 충분히 싸다는 증거라기보다, 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 점검해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,746원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 26,209,254원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 769,680,000원이고 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 26,209,254원, 미배당은 743,470,746원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 대상 401호는 방·욕실·현관·다용도실 구조입니다.
- 주위환경. 정왕동 일대로 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 폭 12~13m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지면적은 389.0㎡, 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 4층 건물로 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 원룸형 도시형생활주택이고, 경매 통계상 평균 유찰 2.9회·낙찰률 0.0%여서 매수 후 재매각 가능성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 혼동하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”는 표현은 보류해야 합니다.
- 401호 임차권 재확인. 이관희의 보증금은 78,000,000원이나 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 분석됩니다. 배당요구는 2025.09.29 접수돼 있으며 우선변제 여부는 원본 매각물건명세서와 배당요구 자료로 확인하세요.
- 세금압류 확인. 국세·시흥시·안산시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당 두 건 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 본건 단독 채권액처럼 단순 계산하지 말고 공동담보 전체 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 임대의무 관련 법률관계를 입찰 전 확인하세요.
- 환금성 확인. 18세대 원룸형 도시형생활주택이고 이미 3회 유찰됐습니다. 실거주·임대수요와 실제 매매사례를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리상 인수는 0원, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 핵심은 78,000,000원의 임차보증금 자체가 아니라 그 임차권의 순위입니다. 말소기준 근저당이 2019.04.17이고 임차인의 점유·전입은 2021년이므로 대항력은 없으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 실질취득액을 78,000,000원으로 잡아서는 안 됩니다.
반대로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 크다고 평가해서도 안 됩니다. 동일 면적의 직접 비교 실거래가 확인되지 않고, 이 건물의 경매 통계는 평균 2.9회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 여기에 민간임대주택등기와 세금압류, 공동담보 관계까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 0원으로 정리되지만, 가격 메리트와 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
