수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동 2793, 도시형생활주택 주건축물 제1동 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)으로, 302호는 방·욕실·현관·다용도실·발코니 구조입니다. 감정가는 79,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 27,097,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2019.04.17 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 481,680,000원이며, 같은 날 채권최고액 288,000,000원의 두 번째 근저당도 설정돼 있습니다. 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) |
| 302호 내부구성 | 방 · 욕실 · 현관 · 다용도실 · 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 김형진 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2019.04.17 우리은행 근저당
을구 1번 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 481,680,000원이고, 을구 2번에도 같은 날 주식회사우리은행의 288,000,000원 근저당이 있습니다. 2025년의 국세 압류, 경매개시결정, 시흥시·안산시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 현황조사 전입자 — 모두 말소기준 이후, 대상 302호 표기는 없음
현황조사에는 여러 호실의 전입자가 확인되지만, 아래 전입일은 모두 말소기준권리인 2019.04.17 이후입니다. 따라서 각 기록은 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 대상 302호의 실제 점유상태는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIN JINGNAN | 203호 | 2019.05.17 | 없음 | 미상 | 아님 |
| LI YUNYU | 203호 | 2024.12.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박경민 | 206호 | 2025.04.04 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최무열 | 303호 | 2022.06.14 | 없음 | 미상 | 아님 |
| JIN ZHIYAN | 303호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| ZHAO YUNXU | 303호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| ZHAO NAN | 303호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김진명 | 304호 | 2025.05.29 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이관희 | 401호 | 2021.03.15 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강석민 | 402호 | 2019.05.15 | 없음 | 미상 | 아님 |
| QUAN YINGJI | 403호 | 2022.06.02 | 없음 | 미상 | 아님 |
| HUANG LONGJIU | 403호 | 2022.06.02 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김용현 | 404호 | 2020.04.21 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조영우 | 405호 | 2021.09.28 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 성시현 | 406호 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
이관희는 2025.07.18, 조영우는 2025.08.06 배당요구가 접수돼 있습니다. 현황조사 전입자 중 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
③ 가격 — 66% 넘게 내려왔지만 시세 메리트는 아직 확인 불가
현재 최저매각가는 27,097,000원으로, 감정가 79,000,000원에서 3회 유찰된 감정가 34% 구간입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 18,967,900원, 5회 유찰 시 13,277,530원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세를 비교할 수 있는 수치가 없습니다. 따라서 “2,709만원이니 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 대상은 18세대 규모의 도시형생활주택이고, 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 세 차례 유찰 자체를 가격 매력으로 곧바로 환산하기보다 실제 매매·임대수요와 대상 호실의 점유상태를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,746원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 26,209,254원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
두 근저당 채권최고액 합계는 769,680,000원이며 현재 회차 예상배당은 26,209,254원, 미배당은 743,470,746원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정왕동의 다세대주택·공장·아파트가 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능하며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택 원룸형으로 사용 중이며 302호는 방·욕실·현관·다용도실·발코니 구조입니다.
- 설비. 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 폭 12~13미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 389.0㎡, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 규모. 2019.04.09 사용승인된 18세대 규모이며, 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유 확인. 현황조사 전입자 명단에 302호가 없으므로 공실·소유자점유·미전입 임차 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰만으로 저가매수라고 판단하지 말고 302호 또는 유사 원룸형 다세대의 실제 매매·임대 수준을 확인하세요.
- 환금성 점검. 18세대 도시형생활주택이고 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.9회이므로 재매각 가능성과 임대수요를 함께 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 효력과 실제 적용 범위를 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “싸 보인다”보다 먼저 볼 것은 시세와 점유
이 물건의 숫자만 보면 감정가 79,000,000원에서 세 번 유찰돼 27,097,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 띕니다. 권리 쪽에서도 말소기준권리 이후의 압류·경매개시결정은 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
또한 현황조사에 여러 전입자가 있으나 대상 302호로 표시된 사람은 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 시세·점유 확인 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 사건입니다. 세 차례 유찰이라는 숫자보다 실제 302호의 점유상태와 시장가격을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
