수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동 도시형생활주택 주건축물 제1동 4층 404호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)으로, 404호는 방·욕실·현관·발코니 구조로 조사됐습니다. 감정가 76,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 37,240,000원입니다. 권리의 기준점은 2019.04.17 설정된 우리은행 근저당권 481,680,000원이며, 이후의 근저당·압류·임차권은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 대상 호수의 임차권입니다. 김용현은 2020.04.20 임대차계약, 2020.04.21 전입·점유·확정일자를 갖고 보증금 50,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금 자체는 현재 최저가 37,240,000원보다 크지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 ‘낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 인수해 실질취득액이 50,000,000원에 고정되는’ 대항력 인수형에 해당하지 않으며, 배당 시나리오도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 4층404호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) |
| 404호 이용상태 | 방 · 욕실 · 현관 · 발코니 |
| 소유자 | 김형진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 중심
말소기준은 2019.04.17 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 우리은행 근저당권 288,000,000원과 이후 국·시흥시·안산시 압류, 경매개시결정, 김용현 임차권은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2021.12.01 장원진 지분에 설정됐던 이전청구권가등기는 2024.02.20 이미 말소됐고, 2024.03.11 장원진 지분 전부가 김형진에게 이전돼 현재 소유자는 김형진 단독으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대상 404호는 김용현
현황조사에는 같은 건물의 여러 호수 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 대상 물건인 404호에 직접 연결되는 임차권자는 김용현이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다른 호수 점유자는 대상 404호와 구분해 판단해야 합니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LI YUNYU | 203호 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN JINGNAN | 203호 | 2019.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경민 | 206호 | 2025.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최무열 | 303호 | 2022.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHIYAN | 303호 | 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO YUNXU | 303호 | 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO NAN | 303호 | 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진명 | 304호 | 2025.05.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이관희 | 401호 | 2021.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석민 | 402호 | 2019.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN YINGJI | 403호 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 403호 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용현 | 404호 전부 | 2020.04.21 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영우 | 405호 | 2021.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시현 | 406호 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 37,240,000원으로 감정가 76,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 26,068,000원, 4회 유찰 시 18,247,600원으로 내려가는 시나리오도 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건의 최근 12개월 평균·최신 실거래·최근 추세를 비교할 거래 자료는 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건에서 “감정가의 절반 이하니까 싸다”라는 결론은 금물입니다. 18세대 도시형생활주택(원룸형)이고 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 현재 회차 자체가 이미 2회 유찰 상태라는 점까지 감안하면, 가격 판단은 감정가 할인율이 아니라 실제 주변 원룸형 다세대 거래가격과 임대수요를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,070,320원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 36,169,680원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 합계는 769,680,000원, 예상배당은 36,169,680원, 미배당은 733,510,320원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 404호는 방·욕실·현관·발코니 구조입니다.
- 주위환경. 시흥시 정왕동 소재로 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 폭 12~13미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 규모. 18세대, 사용승인일 2019.04.09로 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 김용현 임차권 재확인. 전입·점유·확정일자 2020.04.21, 보증금 50,000,000원, 배당요구일 2025.07.02입니다. 데이터상 대항력은 없지만 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 적용 여부를 확인하세요.
- 세금 압류. 국·시흥시·안산시 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 37,240,000원이 주변 원룸형 다세대 시세와 임대가 대비 경쟁력이 있는지 별도 확인하세요.
- 다른 호수 점유자 분리. 현황조사에는 203호·206호·303호·304호·401호·402호·403호·405호·406호 점유자도 포함돼 있으므로 대상 404호와 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’이 남았다
이 사건은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 대상 404호 임차권자 김용현의 보증금은 50,000,000원이지만, 전입·점유·확정일자가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 때문에 실질취득액이 50,000,000원으로 고정되는 인수형 물건은 아닙니다.
다만 현재 가격을 곧바로 ‘반값 매수 기회’로 해석할 근거도 부족합니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 18세대 원룸형 다세대라는 환금성 특성에 더해 같은 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰을 보여줍니다. 여기에 민간임대주택등기와 세금 압류 3건까지 원문 확인이 필요합니다. 금액상 인수는 0원, 가격 매력은 미확정. 이 물건은 감정가 할인율보다 실제 주변 시세와 임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
