수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동 도시형생활주택 주건축물 제1동 3층 305호, 전용면적은 19.95㎡입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형으로, 304호~306호는 방·욕실·현관·발코니 구조입니다. 이 물건의 권리분석 출발점은 2019.04.17. 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 481,680,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다.
같은 날 우리은행의 또 다른 근저당 288,000,000원도 설정되어 있으며, 현재 최저매각가 37,240,000원 기준 예상배당에서는 집행비용을 제외한 36,169,680원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 근저당에는 배당이 없습니다. 채권총액 대비 미배당은 733,510,320원이지만, 제공된 배당 시나리오상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층305호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 전용 19.95㎡ · 3층 305호 |
| 이용상태 | 방 · 욕실 · 현관 · 발코니 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 4층 |
| 소유자 | 김형진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준권리는 2019.04.17. 우리은행의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권, 2024.09.12. 등기된 함현아의 주택임차권, 2025년의 국·시흥시·안산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2021.12.01. 장원진 지분에 설정됐던 이전청구권가등기는 2024.02.20. 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 305호 임차권은 보증금 50,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 범위 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 함현아 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.22 | 2022.05.31 | 50,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022.05.31 | 0원 |
함현아는 2022.05.29. 임대차계약, 2022.05.31. 확정일자, 2022.06.20. 점유개시, 2022.06.22. 주민등록을 갖추고 보증금 50,000,000원으로 2024.09.12. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 주민등록일이 말소기준일 2019.04.17.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 76,000,000원, 현재 최저매각가는 37,240,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 제시되어 있지 않아 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 절반 이하’라는 할인율보다 실제 매매가 확인이 우선입니다. 특히 전용 19.95㎡의 원룸형 다세대라는 용도를 고려하면 감정가 할인율만으로 환금성과 매입가 적정성을 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,070,320원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 36,169,680원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 채권총액은 769,680,000원, 근저당권자 배당액은 36,169,680원, 미배당액은 733,510,320원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 37,240,000원 | 36,169,680원 | 733,510,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 744,481,224원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,247,600원 | 17,519,143원 | 752,160,857원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 경기도 시흥시 정왕동 소재로 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 진입이 가능하며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용형태. 도시형생활주택 원룸형주택이며 305호는 방·욕실·현관·발코니 구조입니다.
- 설비. 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 폭 12~13미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 389.0㎡, 공시지가 1,130,000원/㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 18세대, 사용승인일 2019.04.09.의 소규모 도시형생활주택입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래가 우선 확인. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 전용 19.95㎡ 원룸형의 최근 매매가격을 확인해야 합니다.
- 함현아 임차권. 보증금 50,000,000원이나 대항력 없음으로 정리되어 있고 배당요구도 접수되어 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국·시흥시·안산시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 우리은행 근저당권은 공동담보가 포함되어 있어 본건만의 채권잔액과 실제 배당액은 채권계산서 등으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 기각 관련 문건. 2026.07.16. 채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송됐고, 채권자에게는 물건 10·15에 대한 일부기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 본건 진행 상태를 매각기일 직전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘시세 부재’가 핵심
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2019.04.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 함현아의 50,000,000원 임차권은 그보다 뒤에 대항요건을 갖춰 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 76,000,000원에서 37,240,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐지만, 비교할 실거래가가 없습니다. 18세대 규모의 전용 19.95㎡ 원룸형 다세대라는 특성까지 감안하면 “두 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 확인 가능한 범위에서 정리돼 있지만, 최종 입찰가는 반드시 실제 매매가와 임대수요를 확인한 뒤 결정해야 하는 사건입니다.
