수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동의 4층 철근콘크리트 구조 도시형생활주택 가운데 3층 306호입니다. 감정평가상 304호~306호는 방·욕실·현관·발코니 구조의 원룸형 주택으로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 26,068,000원으로 감정가 76,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 기준은 2019.04.17. 설정된 우리은행 근저당권 481,680,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 우리은행 근저당권 288,000,000원과 이후 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 근저당은 공동담보가 기재돼 있어 등기상의 채권최고액 자체를 이 306호 한 호실의 실제 채무액으로 단순 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층 306호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 방·욕실·현관·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 4층 |
| 소유자 | 김형진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 을구 2번 근저당권, 2025년 국·시흥시·안산시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.05.20. 등기된 이영학의 주택임차권 역시 전입일이 2022.04.27.로 말소기준 2019.04.17.보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다.
② 306호 임차·점유 — 확정 소멸 1건, 미상 1건
| 성명 | 점유·범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 중국인 이영학 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.27 | 2024.04.30 | 60,000,000원 | 2024.05.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 중국인 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이영학의 보증금은 60,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차권 자체는 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 반면 별도의 ‘중국인’ 점유 정보는 핵심 날짜와 보증금이 확인되지 않아 같은 결론을 적용할 수 없습니다. 등기상 인수 0원과 실제 점유관계 확인은 별개의 문제입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔어도 시세 가점은 금지
현재 최저가는 26,068,000원으로 감정가 76,000,000원 대비 34.3%입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
해당 18세대 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회이고, 현재 물건도 이미 3회 유찰됐습니다. 가격이 크게 내려온 사실은 분명하지만, 반복 유찰 자체가 시장의 낮은 응찰성 또는 개별 위험요인을 반영했을 가능성도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 869,224원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 25,198,776원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 26,068,000원 중 집행비용 869,224원을 제외한 25,198,776원이 을구 1번 근저당에 배당되고, 을구 2번 근저당부터 배당여력이 없습니다. 채권총액 769,680,000원 대비 미배당은 744,481,224원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(원룸형주택)이며 306호는 방·욕실·현관·발코니 구조입니다.
- 주위환경. 정왕동 소재로 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능하며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 폭 12~13미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역 등에 포함되며 토지 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 건물. 2019.04.09. 준공된 18세대 규모이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 소규모 원룸형 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 306호 점유자 특정. 임차권등기 이영학과 별도 ‘중국인’ 점유 정보가 동일인인지, 별개 점유인지 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유의 대항력 확인. 별도 점유 정보의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 및 승계 여부를 확정한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국·시흥시·안산시 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 34.3%라도 실거래 시세 확인 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당 481,680,000원과 288,000,000원은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 이 호실의 실제 채무액과 동일시하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 ‘미상 점유’ 확인이 선행
76,000,000원에서 26,068,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낮은 최저가 자체가 결론이 아닙니다. 이영학의 60,000,000원 임차권은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸하지만, 별도의 ‘중국인’ 주거 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
여기에 실거래 비교값이 없어 현재 26,068,000원이 시장가격 대비 얼마나 저렴한지도 확인할 수 없습니다. 이미 3회 유찰됐고 건물의 경매 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 따라서 결론은 “확정된 등기권리는 정리되지만, 미상 점유를 풀기 전에는 인수 0원·저가 매수형으로 확정하지 않는다”입니다. 이 물건의 승부처는 추가 가격 하락이 아니라 306호의 실제 점유관계와 승계 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
