수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동 도시형생활주택 주건축물 제1동 3층 304호입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용되고, 304호는 방·욕실·현관·발코니 구조입니다. 감정가 76,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 26,068,000원입니다.
권리의 기준점은 2019.04.17. 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 481,680,000원이고 같은 날 채권최고액 288,000,000원의 두 번째 우리은행 근저당도 설정돼 있습니다. 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 낙찰대금은 선순위 근저당 일부 배당에 모두 소진되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 방·욕실·현관·발코니 |
| 소유자 | 김형진 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 · 2019.04.09. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준
말소기준은 2019.04.17. 우리은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 두 건의 근저당 채권최고액은 각각 481,680,000원과 288,000,000원입니다. 2025년 들어 국세·시흥시·안산시 압류가 이어졌고, 2025.06.20. 임의경매가 개시됐습니다. 이들 압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 304호 점유관계 — 전입은 말소기준 뒤
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진명 | 304호 | 2025.05.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
304호는 김진명이 주거용으로 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입신고일 2025.05.29.은 말소기준권리 2019.04.17.보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 — 76,000,000원 → 26,068,000원
감정가 76,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 26,068,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 18,247,600원, 그 다음은 12,773,320원 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 26,068,000원 | 34.3% | 744,481,224원 |
| 4회 유찰 시 | 18,247,600원 | 24.01% | 752,160,857원 |
| 5회 유찰 시 | 12,773,320원 | 16.81% | 757,536,600원 |
다만 이 물건은 확인 가능한 실거래 금액이 없어, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하면 안 됩니다. 특히 18세대 규모의 원룸형 도시형생활주택이고, 동일 대상의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 현재 3회 유찰은 그 평균을 이미 넘어선 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 869,224원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 25,198,776원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 뺀 25,198,776원이 을구 1번 우리은행 근저당에 배당되고, 총 채권액 769,680,000원 가운데 744,481,224원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 304호는 방·욕실·현관·발코니 구조입니다.
- 주변. 정왕동 일대 다세대주택·공장·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 폭 12~13m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 389㎡, 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경매 통계. 18세대 규모이며 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 점유 확인. 김진명의 전입은 2025.05.29.로 말소기준보다 늦지만, 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 304호 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당 및 명도 협의에 영향을 줄 수 있어 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·시흥시·안산시 압류가 있어 당해세 여부와 실제 체납액을 매각 전 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 실사. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 동일 유형 원룸형 주택의 실제 매매가·임대료를 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 2.9회, 본건 3회 유찰이라는 사실 자체가 시장의 가격 수용성이 낮을 수 있다는 신호입니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부는 ‘실제 시세’
이 물건의 말소기준은 2019년 우리은행 근저당이고, 304호 점유자의 전입은 2025년으로 훨씬 늦습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 76,000,000원에서 세 차례 유찰돼 26,068,000원까지 내려왔지만, 현재 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 원룸형 도시형생활주택·18세대 규모이고 평균 유찰도 2.9회인 만큼, “많이 떨어졌으니 싸다”가 아니라 “실제 시장가가 얼마인지”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리는 소멸형에 가깝지만, 가격 판단은 현장 시세 확인 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
