수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동 2793, 도시형생활주택 주건축물 제1동 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)이고, 202호는 방·욕실·현관·다용도실·발코니 구조입니다. 대상 면적은 20.83㎡입니다. 감정가 79,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 27,097,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 시세 자료에는 매매금액이 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 18세대 규모이고 같은 유형의 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 현재 3회 유찰은 이미 그 수준에 도달해 있으므로, 다음 판단의 핵심은 “얼마나 내려왔나”보다 실제 환금 가능한 가격이 얼마인가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 20.83㎡ |
| 이용상태 | 방 · 욕실 · 현관 · 다용도실 · 발코니 |
| 소유자 | 김형진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 | 2019.04.09 |
| 세대수 | 18세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.04.17. 우리은행 근저당
말소기준권리는 2019.04.17. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 481,680,000원이고, 같은 날 우리은행의 채권최고액 288,000,000원 근저당도 설정돼 있습니다. 이후 시흥세무서장 관련 압류, 시흥시 압류, 안산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 202호로 특정된 임차인은 없다
현황조사에 기재된 전입자들은 203호·206호·303호·304호·401호·402호·403호·404호·405호·406호 등 다른 호실로 특정돼 있고, 202호로 특정된 전입자는 목록에 없습니다. 또한 기재된 전입일은 모두 2019.04.17. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 203호 | JIN JINGNAN | 2019.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 203호 | LI YUNYU | 2024.12.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 206호 | 박경민 | 2025.04.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 303호 | 최무열 | 2022.06.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 303호 | JIN ZHIYAN | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 303호 | ZHAO YUNXU | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 303호 | ZHAO NAN | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 304호 | 김진명 | 2025.05.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 401호 | 이관희 | 2021.03.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 402호 | 강석민 | 2019.05.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 403호 | QUAN YINGJI | 2022.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 403호 | HUANG LONGJIU | 2022.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 404호 | 김용현 | 2020.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 405호 | 조영우 | 2021.09.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 406호 | 성시현 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
위 표는 현황조사에 기재된 다른 호실 전입자 현황입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 자료가 없다
감정가 79,000,000원에서 현재 최저매각가 27,097,000원으로 내려와 감정가 대비 34.3%입니다. 4회 유찰 시 18,967,900원, 5회 유찰 시 13,277,530원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 34.3%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 18세대 규모의 도시형생활주택이고, 같은 유형 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 이미 3회 유찰된 만큼 시장이 감정가에서 상당한 가격 조정을 요구했다는 점은 분명하지만, 적정 낙찰가는 별도의 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,746원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 26,209,254원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
우리은행 근저당권 채권최고액 합계는 769,680,000원이고, 현재 최저가 가정 배당액은 26,209,254원, 미배당액은 743,470,746원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 0순위로 차감될 수 있어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(원룸형주택)이며 202호는 방·욕실·현관·다용도실·발코니 구조입니다.
- 주위환경. 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하는 지대로 평가됐고, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 노폭 12~13미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,130,000원/㎡, 토지면적 389.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 먼저 확인. 27,097,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 호수 대조. 현황조사에는 여러 호실의 전입자가 섞여 있으므로 반드시 대상인 202호 점유관계를 원문에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.07. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 확인하세요.
- 세금 관계. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 우리은행 채권이 대규모로 미배당되고 소유자 잔여도 없습니다.
- 유찰 횟수. 같은 유형 경매물건 평균 유찰 횟수 2.9회에 비해 현재 3회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 가능성까지 가격 전략에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “많이 내려왔다”와 “싸다”는 다르다
이 물건은 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 매각으로 정리되고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 202호로 특정된 임차인도 현황조사 목록에서는 확인되지 않습니다. 권리만 보면 비교적 단순한 편입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 79,000,000원에서 27,097,000원까지 내려와도, 비교할 최근 실거래가가 없다면 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 더구나 18세대 규모의 도시형생활주택이고 현재 3회 유찰 상태입니다. 여기에 민간임대주택 등기와 세금 압류 확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리는 정리 가능, 가격은 검증 필요. 이 사건은 할인율보다 실제 환금가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
