💰 26,068,000원 🛡️ 인수 0원 📉 감정가의 34.3% 🔁 3회 유찰

수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동 2793의 도시형생활주택 제1동 2층 205호입니다. 감정가 76,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 26,068,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.04.17. 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 481,680,000원입니다. 같은 날 설정된 두 번째 우리은행 근저당권 288,000,000원도 있고, 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 배당표에서는 두 근저당 합계 채권최고액 769,680,000원에 비해 매각대금이 현저히 작아 대규모 미배당이 발생하지만, 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다.

그러나 이 물건을 단순히 “76,000,000원짜리가 26,068,000원까지 떨어졌다”는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 비교할 실거래 가격이 제시되지 않았고, 건물은 도시형생활주택(원룸형주택)이며 임대관계도 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 시세 대비 할인율은 확인할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.04.17. 우리은행 근저당

말소기준권리는 2019.04.17. 접수된 주식회사우리은행 근저당권 481,680,000원입니다. 같은 날 두 번째 우리은행 근저당권 288,000,000원이 설정돼 있습니다. 이후 2025년 국세 압류, 임의경매개시결정, 시흥시·안산시 압류가 이어졌고 이들 압류 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차·점유 조사 — 확인된 전입자는 모두 말소기준보다 늦다

현황조사에는 같은 건물 여러 호실의 전입자들이 확인됩니다. 기재된 전입일은 모두 2019.04.17. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 아래 전입자들은 203호·206호·303호·304호·401호~406호 등 대상 205호가 아닌 호실의 조사내역입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 205호 자체의 실제 점유자는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 하지만 시세 비교는 불가

현재 최저매각가 26,068,000원은 감정가 76,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰돼 명목 할인폭은 매우 큽니다. 4회 유찰 시 시나리오는 18,247,600원, 5회 유찰 시 12,773,320원입니다.

다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 참고 정보에는 18세대, 2019.04.09. 사용승인, 19.95㎡가 표시돼 있으나 대상 면적과 일치하지 않는 것으로 되어 있어 이를 205호의 시세로 직접 적용할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 66% 할인”과 “시세 대비 저렴”은 같은 말이 아닙니다. 현재 가격만으로 시세 메리트를 확정하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)

두 근저당 채권최고액 합계 769,680,000원 중 예상배당은 25,198,776원이며, 예상 미배당은 744,481,224원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 시흥시 정왕동 소재로 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 진입이 가능해 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택 원룸형주택으로, 205호는 방·욕실·현관·발코니 구조입니다.
• 설비. 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 동측과 북측으로 폭 12~13미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 205호 실제 점유 확인. 현황조사 전입자들은 다른 호실에 집중돼 있습니다. 205호 문패·점유자·전입세대를 별도로 확인하세요.
• 민간임대주택등기 원문 확인. 2022.11.07. 등기의 매각 후 효력과 대상 호실 적용관계를 매각물건명세서·등기부 원문으로 대조하세요.
• 국세·지방세 확인. 국·시흥시·안산시 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 시세 현장조사. 실거래 비교값이 없으므로 인근 동일 유형 원룸형 다세대의 실제 매매·임대 가격을 중개업소에서 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 같은 건물 관련 평균 유찰도 2.9회입니다. 가격 외에 점유·임대수익·환금성 문제가 반복 유찰에 영향을 주는지 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기부·세금관계·점유관계를 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “34% 가격”보다 먼저 확인할 것은 205호의 실제 상태

이 물건은 숫자만 보면 강합니다. 감정가 76,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 26,068,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 2019.04.17. 우리은행 근저당으로 명확하고, 확인된 전입자들은 모두 후순위라 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리분석의 결론을 “싸고 안전하다”로 끝내기에는 확인할 것이 남았습니다. 대상 205호의 임대관계가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 국세·지방세 압류가 존재하며, 시세를 검증할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라, 205호 실제 점유·임대관계와 매각 후 남는 법적 부담을 원본 서류에서 지우는 것입니다. 권리는 대체로 후순위 정리가 예상되지만, 검증 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.