수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동 시화호수전원2길 88-1 소재 도시형생활주택 주건축물제1동 3층 303호입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)이며, 303호는 방·욕실·현관·발코니·거실 겸 주방 구조로 조사됐습니다. 권리의 출발점은 2019.04.17. 설정된 우리은행 근저당권 481,680,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 같은 날 뒤이어 설정된 288,000,000원 근저당과 이후 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 40,131,000원으로 감정가 117,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 가격 비교에 사용할 최근 실거래 가격대를 확인할 수 없어 ‘34%니까 싸다’는 판단 자체가 성립하지 않습니다. 권리는 비교적 정리되지만, 가격 판단에는 별도의 현장 시세 확인이 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 4층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 김형진 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 40,131,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 임차권은 후순위
말소기준은 2019.04.17. 우리은행 근저당권 481,680,000원입니다. 같은 날 설정된 두 번째 우리은행 근저당권 288,000,000원, 2025년 이후 국·시흥시·안산시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 2024.07.01. 등기된 최무열 씨의 주택임차권도 전입·점유개시일이 2022.06.14.로 말소기준보다 늦어 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다.
303호 기준으로 직접 확인되는 점유·임차 정보는 다음 4건입니다. 현황조사의 전입자 3명과 임차권등기권자 최무열 씨 모두 전입일이 2019.04.17. 이후이므로 말소기준 근저당에 대항할 수 없습니다. 따라서 제공된 배당·인수 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIN ZHIYAN | 303호 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHAO YUNXU | 303호 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHAO NAN | 303호 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최무열 | 전유부분 전부 | 2022.06.14 | 95,000,000원 | 2022.06.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최무열 씨는 임대차계약일 2022.06.07., 주민등록·점유개시·확정일자 2022.06.14., 보증금 95,000,000원으로 2024.07.01. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 다만 기준 근저당이 2019년에 이미 존재하므로 낙찰자에게 보증금을 대항하여 승계시키는 구조는 아닙니다. 나머지 303호 전입자 3명 역시 전입이 2023.10.10.으로 기준권리보다 늦습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 ‘할인’이지 ‘시세 검증’은 아니다
감정가는 117,000,000원, 현재 최저매각가는 40,131,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 한 번 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 28,091,700원, 그 다음은 19,664,190원까지 낮아집니다.
즉 이 사건의 권리상 실질취득 기준액은 40,131,000원입니다. 인수액이 없으므로 최저가와 동일하지만, 이 금액이 주변 매매가보다 낮은지는 별도의 거래사례를 확인하기 전까지 단정할 수 없습니다. ‘감정가 34%’는 감정가에 대한 비율일 뿐, 현재 시장가격에 대한 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,122,358원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 39,008,642원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
두 근저당 채권최고액 합계는 769,680,000원이며, 현재 회차 예상배당은 39,008,642원, 미배당은 730,671,358원입니다. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 303호는 방·욕실·현관·발코니·거실 겸 주방 구조입니다.
- 주위환경. 시흥시 정왕동 일대로 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측과 북측으로 각각 폭 12~13m 포장도로에 접하며, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모·환금성. 2019.04.09. 준공된 18세대 건물이며, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 소규모 원룸형 물건인 만큼 재매각 시 수요층 확인이 중요합니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 최저가 40,131,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 정왕동 동일 유형·유사 면적의 최근 매매사례와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 303호 실제 점유 확인. 현황상 JIN ZHIYAN·ZHAO YUNXU·ZHAO NAN 전입과 최무열 임차권등기가 함께 확인됩니다. 입찰 직전 실제 점유자와 명도 상대방을 다시 확인해야 합니다.
- 최무열 임차권 원본 대조. 보증금 95,000,000원, 전입·확정일자 2022.06.14.로 기준권리보다 후순위여서 승계는 없지만, 배당요구와 임차권등기 말소 절차를 명세서에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 경매매각 후 처리 여부를 관할 기관 및 최신 등기부에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·시흥시·안산시 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 배당 순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 28,091,700원, 5회 유찰 시 19,664,190원 시나리오가 제시돼 있으나, 가격이 더 낮아진다는 이유만으로 환금성 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·실제 점유관계와 주변 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증해야 한다
이 물건의 장점은 명확합니다. 2019년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 본건에 확인되는 전입자와 95,000,000원 임차권등기 모두 그 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금을 추가로 떠안아 실질취득가가 급증하는 유형은 아닙니다.
하지만 3회 유찰돼 40,131,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 높다고 평가할 수는 없습니다. 최근 실거래 가격과의 비교가 없는 상태에서 감정가 대비 34.3%는 ‘감정가 할인율’일 뿐 ‘시세 할인율’이 아닙니다. 더구나 18세대 원룸형 다세대, 평균 2.9회 유찰이라는 환금성 신호, 민간임대주택등기와 실제 점유 확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 가격과 출구전략은 보수적으로 검증해야 하는 C등급 물건입니다.
