27,097,000원
수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동 2793의 도시형생활주택 주건축물 제1동 3층 301호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층이고, 301호는 방·욕실·현관·다용도실 형태의 원룸형 주택으로 이용되고 있습니다. 감정가는 79,000,000원이지만 세 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 27,097,000원까지 내려왔습니다.
가격 숫자만 보면 감정가 대비 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 동일·유사 면적의 실거래 비교자료가 연결되지 않아 27,097,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 특히 이 단지의 경매통계상 평균 유찰 횟수도 2.9회여서, 3회 유찰 자체만으로 가격 메리트를 가점하기보다는 환금성과 실제 임대·점유 상태를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 301호 방·욕실·현관·다용도실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 4층 |
| 소유자 | 김형진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 세대수 / 사용승인 | 18세대 · 2019.04.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 우리은행 근저당
말소기준은 2019.04.17. 설정된 우리은행 근저당권 481,680,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 우리은행 근저당권 288,000,000원과 이후 국세·시흥시·안산시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금전 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 현황조사 전입자 — 대상 301호와 호수 구분이 중요
현황조사에는 아래와 같이 건물 여러 호실의 전입자가 확인됩니다. 모두 전입일이 2019.04.17. 말소기준 이후로 정리되어 있어 대항력 없음으로 판단되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 인원이 많고, 아래 전입자들의 호수는 203·206·303·304·401~406호 등으로 대상 301호와 일치하지 않습니다. 따라서 건물 전체 현황과 301호의 실제 점유자를 구분해 확인해야 합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI YUNYU | 203호 | 2024.12.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN JINGNAN | 203호 | 2019.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경민 | 206호 | 2025.04.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최무열 | 303호 | 2022.06.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHIYAN | 303호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO YUNXU | 303호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO NAN | 303호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진명 | 304호 | 2025.05.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이관희 | 401호 | 2021.03.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석민 | 402호 | 2019.05.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| QUAN YINGJI | 403호 | 2022.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 403호 | 2022.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용현 | 404호 | 2020.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영우 | 405호 | 2021.09.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시현 | 406호 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
이관희는 2025.07.18., 조영우는 2025.08.06. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 전입자는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 27,097,000원으로 감정가 79,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 대상 면적과 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 연결되지 않았고 최근 거래금액도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 결론내리면 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,097,000원 | 34.3% | 743,470,746원 |
| 4회 유찰 시 | 18,967,900원 | 24.01% | 751,453,522원 |
| 5회 유찰 시 | 13,277,530원 | 16.81% | 757,041,466원 |
④ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,746원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 26,209,254원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 769,680,000원 중 예상 배당액은 26,209,254원, 미배당액은 743,470,746원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시흥시 정왕동에 위치하며 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 진입이 가능하며, 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 노폭 12~13미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡, 토지면적은 389㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역도 표시되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유자 확인. 현황조사 전입자 대부분이 다른 호실에 기재되어 있으므로 대상 301호의 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2018.07.13. 등록을 원인으로 한 민간임대주택 등기의 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·시흥시·안산시 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 기준점이 없으므로 감정가 대비 할인율 대신 현장 임대료·공실·유사 매물의 실제 거래 가능 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 환금성 점검. 단지 경매통계 평균 유찰 2.9회라는 점을 감안해 재매각 가능성과 매수층을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다는 사실만으로는 부족하다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 선명하고 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금전 인수액은 0원입니다. 감정가 79,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 27,097,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격 판단의 핵심인 실거래 비교자료가 없습니다. 민간임대주택 등기와 세금 압류, 다수 호실의 전입 현황도 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 “권리상 금전 인수는 낮지만, 가격과 점유·임대관계 확인 없이는 할인율을 믿기 어려운 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 301호의 실제 점유와 시장에서 다시 팔 수 있는 가격을 먼저 확인해야 합니다.
