수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동의 도시형생활주택 주건축물제1동 4층 402호입니다. 감정평가상 이 건물은 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 402호는 방·욕실·현관·다용도실·발코니 구조입니다. 감정가는 79,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 27,097,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.

가격만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건에는 동일 면적의 최신 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 특히 수집된 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 2.9회이고 낙찰률은 0%로 나타나, 현재 3회 유찰 자체가 이 물건의 시장성을 검토해야 할 신호입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.04.17 우리은행 근저당

말소기준권리는 2019.04.17 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 481,680,000원이며, 같은 날 설정된 두 번째 우리은행 근저당권 288,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 이후 국세 압류, 경매개시결정, 시흥시·안산시 압류도 모두 말소기준 이후 권리입니다.

② 임차·점유 — 본건 402호 전입은 말소기준 이후

건물 관련 조사에는 모두 15명이 확인되며, 이 가운데 본건 402호는 강석민입니다. 강석민의 전입일은 2019.05.15로 말소기준일 2019.04.17보다 늦습니다. 따라서 조사상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 34.3%는 ‘감정가 대비’이지 ‘시세 대비’가 아니다

현재 최저매각가는 27,097,000원으로 감정가 79,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 18,967,900원, 5회 유찰 시 13,277,530원으로 제시되어 있습니다. 그러나 최근 동일 면적 실거래값을 기준으로 한 가격 비교가 없으므로, 현재 가격을 시세보다 싸다거나 저평가됐다고 단정할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)

현재 회차 기준 등록 채권 합계는 769,680,000원, 예상 배당은 26,209,254원, 미배당은 743,470,746원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인의 최우선변제가 인정되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 시흥시 정왕동 소재로 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가에서는 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
• 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 진입이 가능하며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 402호는 방·욕실·현관·다용도실·발코니 구조입니다.
• 설비. 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측과 북측으로 각각 노폭 12~13미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 389.0㎡, 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
• 규제. 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세부터 별도 검증. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 정왕동 원룸형 다세대의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
• 402호 점유 확인. 강석민은 2019.05.15 전입으로 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 본건을 포함한 조사자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원본으로 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 실제 임대관계를 매각물건명세서 및 관련 원본과 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 시흥세무서·시흥시·안산시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당표가 확정됩니다.
• 환금성 점검. 18가구 규모, 평균 유찰 2.9회, 현재 3회 유찰이라는 수치를 감안해 낙찰 후 재매각 가능성과 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다

이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.04.17 우리은행 근저당이고, 본건 402호의 강석민은 그 이후인 2019.05.15 전입해 조사상 대항력이 없습니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 세 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 이를 시세보다 저렴하다고 단정할 실거래 근거는 없습니다. 여기에 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0%인 경매통계와 원룸형 다세대라는 상품 특성, 민간임대주택등기, 보증금 미상 점유자, 세금 압류에 따른 배당 변수를 함께 봐야 합니다. 결론은 금전 인수는 0원으로 계산되지만, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 유보입니다.