26,068,000원
수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동의 다세대·도시형생활주택(원룸형주택) 2층 206호입니다. 등기부상 최초 소유는 김형진·장원진 각 2분의 1 지분이었고, 2024.03.11 장원진 지분 전부가 김형진에게 이전되어 현재 김형진 단독소유로 정리되어 있습니다. 권리분석의 기준점은 2019.04.17 설정된 우리은행 채권최고액 481,680,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 채권최고액 288,000,000원의 두 번째 근저당권도 설정되어 있습니다.
말소기준보다 뒤에 들어온 국세 압류, 시흥시·안산시 압류, 임의경매개시결정, 주식회사세양기업의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 임차권등기 보증금은 50,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일이 2025.04.04로 말소기준일보다 늦고 대항력이 없어 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층206호 · 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 206호: 방, 욕실, 현관, 발코니 |
| 대상 면적 | 19.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 · 2019.04.09 사용승인 · 총 18세대 |
| 소유자 | 김형진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.17 우리은행 근저당권 · 채권최고액 481,680,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.04.17 우리은행 1순위 근저당권입니다. 이후의 두 번째 근저당권, 세금 압류, 경매개시결정, 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2022.11.07 등기부에는 2018.07.13 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로, 해당 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 여부는 입찰 전 원본을 대조할 필요가 있습니다.
② 206호 임차관계 — 보증금 5,000만원도 인수되지 않는다
본건은 206호이므로 아래는 206호에 직접 관련된 점유·임차관계만 정리한 것입니다. 두 명의 모두 전입 기준일이 2019.04.17 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 명의 | 대상 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경민 | 206호 · 주거 | 2025.04.04 | 2025.04.18 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사세양기업 | 건물 제206호 전부 · 임차권등기 | 2025.04.04 | 2025.04.18 | 50,000,000원 | 2025.11.19 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 가격 프레임 — 감정가 34.3%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 26,068,000원으로 감정가 76,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 절대가격은 크게 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 최근 실거래를 기준으로 한 시세 수치가 확인되지 않는 상태에서는 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 바꿔 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 26,068,000원 | 744,481,224원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 18,247,600원 | 752,160,857원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 12,773,320원 | 757,536,600원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 869,224원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 25,198,776원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 769,680,000원 중 25,198,776원이 배당되고, 미배당액은 744,481,224원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액과 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시흥시 정왕동 소재로 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하는 지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다. 206호는 방·욕실·현관·발코니 구조입니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 폭 12~13미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 18세대의 도시형생활주택 원룸형 다세대이며 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.9회, 본건은 현재 3회 유찰 상태입니다. 감정가 할인폭과 별개로 실제 매수수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 점유관계 재확인. 박경민과 주식회사세양기업이 206호 관련 명의로 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유자와 인도 상황은 현장에서 재확인하세요.
- 임차권 배당 여부 확인. 주식회사세양기업의 임차보증금은 50,000,000원이고 임차권등기가 존재합니다. 매수인 인수는 없지만 실제 배당순위·배당액은 최종 배당표에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·시흥시·안산시 압류 3건이 있으므로 당해세 해당액과 교부청구액이 현재 배당 시뮬레이션을 얼마나 바꾸는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 채권 승계관계 대조. 경매개시 채권자는 에프더블유2503유동화전문유한회사, 등기상 근저당권자는 우리은행으로 표시되어 있으므로 사건기록과 최신 등기부를 함께 확인하세요.
- 가격은 감정가 할인과 분리. 최저가 26,068,000원은 감정가의 34.3%이지만, 그 비율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요. 실제 거래·임대수요 확인이 우선입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.04.17 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 206호 임차관계 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 보증금 50,000,000원을 추가로 떠안는 구조도 아닙니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔고 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수도 2.9회입니다. 여기에 18세대 원룸형 다세대라는 환금성 요소, 세금압류에 따른 배당 변동 가능성, 민간임대주택등기와 채권 승계관계 확인이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격과 배당은 추가 검증”으로 보는 것이 적절합니다. 감정가 대비 할인폭만을 이유로 싸다고 결론내리는 접근은 피해야 합니다.
