수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동 2793, 도시형생활주택 주건축물 제1동 2층 203호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택(원룸형주택·다세대주택)이고, 203호는 방·욕실·현관·발코니·거실 겸 주방 구조로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 117,000,000원에서 3회 유찰된 40,131,000원입니다.
등기상 가장 중요한 날짜는 2019.04.17입니다. 같은 날 우리은행 근저당이 481,680,000원과 288,000,000원 순서로 설정됐고, 그중 을구 1번 481,680,000원 근저당이 말소기준입니다. 203호 임차권자 중국인 김경남의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2019.05.17로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 90,000,000원의 임차보증금이 등기돼 있어도 매수인에게 승계되는 대항력 있는 보증금으로 보지 않으며, 배당 부족분 역시 매수인 인수로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 203호 방·욕실·현관·발코니·거실 겸 주방 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 4층 |
| 준공 | 2019.04.09 |
| 소유자 | 김형진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 40,131,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2019.04.17이 기준선
을구 1번 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당을 비롯해 이후 압류와 경매개시결정, 2026.01.16 등기된 90,000,000원 주택임차권은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2021.12.01 장원진 지분에 설정됐던 이전청구권가등기도 2024.02.20 이미 말소됐습니다.
② 203호 임차·점유 — 보증금 90,000,000원도 대항력은 없다
| 성명 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LI YUNYU | 203호 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN JINGNAN | 203호 | 2019.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 중국인 김경남 | 전유부분 전부 | 2019.05.17 확정 2019.05.17 | 90,000,000원 | 없음 | 후순위 | 0원 |
중국인 김경남의 임대차계약일은 2019.05.11, 전입·점유개시·확정일은 2019.05.17이며 2026.01.16 임차권등기가 이루어졌습니다. 그러나 말소기준인 우리은행 근저당은 2019.04.17입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 뒤이고, 자료상 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 판정됩니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 40,131,000원은 감정가 117,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 이번 사건은 감정가 대비 할인율 자체만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 따라서 “3회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 권리상 인수액 0원을 확인한 뒤 실제 매매시장 가격을 별도로 대조하는 방식이 맞습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,131,000원 | 730,671,358원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,091,700원 | 742,493,951원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,664,190원 | 750,769,765원 | 0원 |
가격이 더 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 유찰로 낙찰가가 낮아진다고 임차보증금 인수액이 반대로 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,122,358원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 39,008,642원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 769,680,000원 중 39,008,642원이 배당되고, 미배당은 730,671,358원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 계산은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정왕동 소재로 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 폭 12~13미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡, 토지면적은 389.0㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역·가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 흐름. 18세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 날짜 재확인. 말소기준은 2019.04.17, 중국인 김경남의 전입·점유·확정일은 2019.05.17입니다. 이 선후관계가 인수 0원의 핵심입니다.
- 203호 현재 점유 확인. LI YUNYU·JIN JINGNAN과 임차권자 중국인 김경남의 현재 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자 확인. LI YUNYU와 JIN JINGNAN은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 임대차관계 자체는 원문 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 확인하세요.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권 90,000,000원”보다 중요한 것은 날짜다
표면만 보면 최저가 40,131,000원짜리 물건에 90,000,000원 임차권이 있어 부담스럽게 보일 수 있습니다. 하지만 권리분석의 순서는 금액보다 선후관계입니다. 우리은행 말소기준 근저당은 2019.04.17, 임차인의 전입·점유·확정일은 2019.05.17입니다. 따라서 이 임차권은 후순위이고 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 확정되는 것도 아닙니다. 이미 3회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 2.9회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타납니다. 여기에 203호 점유관계와 민간임대주택등기, 세금 압류의 배당 변수를 함께 확인해야 합니다. 결론적으로 권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 점유·행정관계는 확인 필수인 사건입니다.
