수원지방법원 2025타경52663. 시흥시 정왕동의 도시형생활주택 주건축물 제1동 4층 405호입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)이며, 404호~406호는 방·욕실·현관·발코니 구조로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층이고 승강기·개별난방·주차장 설비가 있습니다. 대상 면적은 19.95㎡, 건물 전체는 18세대, 사용승인 관련 기준일은 2019.04.09입니다.
권리분석의 중심은 2019.04.17 설정된 우리은행 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 481,680,000원과 288,000,000원의 근저당이 설정됐고, 첫 번째 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정, 조영우의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 4층 405호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 대상 면적 19.95㎡ |
| 소유자 | 김형진 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2019.04.17 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 조영우의 주민등록일자는 2021.09.28, 점유개시일자는 2021.10.17로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 2025.12.26 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 조영우 임차권등기가 핵심
| 임차인 | 점유 / 계약 정보 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 조영우 | 전유부분 전부 · 주민등록 2021.09.28 · 점유개시 2021.10.17 · 1차 확정일자 2021.09.28 · 배당요구 2025.12.26 | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차권등기 원인에는 임대차계약일자 2021.09.28 및 2023.10.06, 1차 보증금 70,000,000원과 1차 확정일자 2021.09.28이 기재돼 있습니다. 다만 우선변제 여부와 최우선변제 적용 여부는 확정되어 있지 않으므로 배당순위는 원문 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 시세 할인으로 단정 금지
감정가 76,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 26,068,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 18,247,600원(감정가 24%), 5회 유찰 시 12,773,320원(감정가 17%)으로 산정돼 있습니다.
하지만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 가격 메리트는 최근 거래가격과 비교해 검증해야 하는데, 이 사건에서는 그 비교 근거가 확보되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 869,224원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 25,198,776원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 근저당 채권 총액은 769,680,000원, 배당액은 25,198,776원, 미배당액은 744,481,224원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 민간임대주택등기 — 금전 인수와 별개의 확인 포인트
갑구에는 2022.11.07 민간임대주택등기가 있고, 원인은 2018.07.13 민간임대주택 등록입니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 적혀 있습니다.
현재 배당 계산의 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 이 민간임대주택등기의 처리와 매각 후 효력은 별도 확인할 사항입니다. 단순히 “담보권과 임차권 인수가 0원”이라는 이유만으로 행정상 등록관계까지 모두 끝난다고 단정하지 않는 것이 좋습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형주택). 404호~406호는 방·욕실·현관·발코니 구조입니다.
- 주위환경. 시흥시 정왕동 일대로 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능하며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 노폭 12~13미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 평지·가로장방, 토지면적 389.0㎡, 공시지가 1,130,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외벽 몰탈 위 치장석, 내벽 벽지 및 일부 타일, 하이 샷시 이중창이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 조영우의 주민등록·점유개시·확정일자·배당요구 내용과 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국·시흥시·안산시 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 예상배당표의 정확도가 높아집니다.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등록관계와 임대의무 관련 효과를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고, 동일 유형·면적의 최근 실제 거래가격을 확보한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 환금성 검토. 등록된 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.9회·낙찰률 0.0%이므로 재매각과 임대수요를 보수적으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·관리비 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 가장 중요한 권리 결론은 분명합니다. 말소기준은 2019.04.17 우리은행 근저당이고, 조영우의 주민등록은 2021.09.28로 후순위이므로 대항력은 없으며 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 보증금 70,000,000원이 최저가 26,068,000원보다 크더라도 선순위 대항력 임차인이 아니므로 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래와 비교할 근거가 없어 “34.3%니까 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 국세·지방세 압류, 민간임대주택등기, 원룸형 도시형생활주택의 경매 통계까지 함께 보면 권리 인수는 낮지만 가격·환금성 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
