수원지방법원 2025타경52663. 시흥 정왕동 도시형생활주택 주건축물 제1동 2층 204호입니다. 감정가는 76,000,000원, 현재 최저매각가는 26,068,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)이며 204호는 방·욕실·현관·발코니 구조입니다. 등기상 핵심은 2019.04.17 설정된 우리은행 근저당입니다. 을구 1번 채권최고액 481,680,000원이 말소기준이고, 같은 날 을구 2번 근저당 288,000,000원도 설정돼 있습니다.
임차권은 금액이 작지 않습니다. 구본경의 임차보증금이 70,000,000원으로 현재 최저가 26,068,000원보다 크지만, 대항력 판정은 금액이 아니라 말소기준권리와 전입 시점의 선후가 핵심입니다. 구본경의 주민등록일은 2021.10.26, 확정일자는 2021.09.27로 모두 2019.04.17 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 인수형이 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 2층204호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 204호: 방·욕실·현관·발코니 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 김형진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
말소기준은 2019.04.17 우리은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당, 2024.07.11 구본경의 주택임차권, 2025년 이후의 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 구본경 임차권은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있고, 전입 역시 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 임차인 — 대상 204호는 구본경 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구본경 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 2021.10.26 / 2021.09.27 | 2024.07.11 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
대상 호실 기준 실제 임차인은 1명입니다. 현황조사에는 같은 건물의 203호·206호·303호·304호· 401호·402호·403호·404호·405호·406호 전입자들도 확인되지만, 이 사건 매각대상인 204호 임차관계와는 호실이 다릅니다. 대상 204호에 직접 연결되는 임차권자는 구본경입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라고 곧바로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 76,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 26,068,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 18,247,600원, 그다음은 12,773,320원입니다.
하지만 이 사건에서는 동일 조건의 최신 실거래 가격으로 현재 최저가를 검증할 근거가 확인되지 않습니다. 단지 규모는 18세대이고 준공일은 2019.04.09이며, 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 3회 유찰 자체가 시장의 가격·환금성 검증이 필요하다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 869,224원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 25,198,776원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 769,680,000원 중 25,198,776원만 배당되고 744,481,224원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형주택)이며 204호는 방·욕실·현관·발코니로 구성돼 있습니다.
- 주위환경. 시흥 정왕동 소재로 주변은 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 폭 12~13m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,130,000원/㎡, 토지면적 389.0㎡, 지목은 대입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 확인. 단지 규모는 18세대이고 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 사건도 3회 유찰돼 실제 매매·임대 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구본경 임차권. 보증금 70,000,000원이나 전입일 2021.10.26으로 말소기준 2019.04.17보다 늦어 대항력은 없습니다. 매각물건명세서 원본과 임차권등기 내용을 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2018.07.13 등록을 원인으로 2022.11.07 기재된 민간임대주택 관련 내용을 확인하세요.
- 세금 압류. 국·시흥시·안산시 압류가 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 인근 원룸형 다세대의 실제 매매가·임대가를 별도 확인하세요.
- 명도. 등기상 임차권과 실제 점유상태가 일치하는지 현장 확인 후 명도 계획을 세우세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 임대 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 2019.04.17 우리은행 근저당이 말소기준이고, 구본경의 70,000,000원 임차권은 그보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 권리상 보증금 70,000,000원을 낙찰자가 추가로 떠안아 실질취득가가 70,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
다만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 감정가 76,000,000원에서 3회 유찰돼 26,068,000원까지 내려왔지만, 이를 직접 검증할 최신 실거래 근거가 없습니다. 단지 평균 유찰도 2.9회입니다. 여기에 세금 압류 3건과 민간임대주택등기 확인사항까지 있어, 권리상 인수는 0원이지만 가격·환금성·원본 확인 부담은 남는 사건입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 결정입니다.
