수원지방법원 2025타경52663. 경기도 시흥시 정왕동 2793, 도시형생활주택 주건축물 제1동 4층 403호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택(원룸형주택)이고, 403호는 방·욕실·현관·발코니·거실 겸 주방 구조입니다. 감정가 117,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 40,131,000원까지 내려왔습니다.
권리 순서는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2019.04.17. 우리은행 근저당권입니다. 403호 관련 전입일은 2022.06.02.이고 임차권등기 역시 2025.07.23. 접수됐으므로 말소기준보다 뒤입니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 이 임차권을 포함해 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2793 도시형생활주택주건축물제1동 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 88-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 방·욕실·현관·발코니·거실 겸 주방 |
| 소유자 | 김형진 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 40,131,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 | 2019.04.09 · 18세대 |
① 권리 흐름 — 2019년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.04.17. 설정된 우리은행 채권최고액 481,680,000원 근저당권입니다. 같은 날 우리은행의 채권최고액 288,000,000원 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 국세 압류, 경매개시결정, 시흥시·안산시 압류 및 403호 임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 403호 임차·점유관계 — 보증금 99,000,000원이나 대항력은 없다
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| QUAN YINGJI | 403호 | 2022.06.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| HUANG LONGJIU | 403호 | 2022.06.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 중국인 황룡구 | 주택 전부 | 2022.06.02 / 2022.06.02 | 99,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
등기부상 임차권자는 중국인 황룡구이며 임대차계약일자는 2022.05.16., 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.06.02., 보증금은 99,000,000원입니다. 그러나 말소기준인 2019.04.17.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도, 이번 물건은 ‘대항력 있는 보증금 인수형’에 해당하지 않습니다.
현황조사에는 같은 403호에 QUAN YINGJI와 HUANG LONGJIU도 2022.06.02. 전입자로 기록돼 있습니다. 특히 HUANG LONGJIU와 임차권등기상 중국인 황룡구는 같은 호수와 같은 전입일이므로, 동일인 중복기재 여부와 실제 현재 점유자를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 대조하는 것이 명도 판단의 핵심입니다.
③ 3회 유찰 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
현재 최저매각가는 40,131,000원으로 감정가 117,000,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 28,091,700원, 5회 유찰 시 19,664,190원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 730,671,358원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,091,700원 | 27,186,049원 | 742,493,951원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,664,190원 | 18,910,235원 | 750,769,765원 | 0원 |
이 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰돼 그 수준에 도달했습니다. 다만 실제 거래가격과 비교하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하는 것은 금물입니다. 원룸형 다세대는 개별 호수의 임대수익·공실·점유상태가 가격에 직접 영향을 주므로 입찰 전 인근 동일 유형 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,122,358원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 481,680,000원 | 39,008,642원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 769,680,000원 중 현재 매각가 가정에서 39,008,642원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 730,671,358원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(원룸형주택)으로, 403호는 방·욕실·현관·발코니·거실 겸 주방 구조입니다.
- 주위환경. 경기도 시흥시 정왕동 일대로 다세대주택·공장·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 폭 12~13m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모의 원룸형 다세대이고 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 점유자 확인. QUAN YINGJI, HUANG LONGJIU 및 임차권등기상 중국인 황룡구 기록을 원본에서 대조하고 현재 점유자를 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 보증금 99,000,000원의 임차권은 말소기준 이후로 대항력 없음 판정이지만, 배당요구와 말소 처리 내용을 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.07. 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 처리 여부를 확인하세요.
- 세금 압류. 국·시흥시·안산시 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라 판단하지 말고 인근 원룸형 다세대의 실거래·임대수익과 비교하세요.
- 명도 비용. 법적 인수금 0원과 실제 점유 정리는 별개이므로 인도·명도 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 점유와 가격 검증
이 물건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2019.04.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 2022.06.02. 전입한 403호 임차관계는 그보다 뒤입니다. 보증금 99,000,000원의 임차권등기가 있지만 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 최저가가 40,131,000원까지 낮아진 사실만으로 투자성이 확보됐다고 보기는 어렵습니다. 이미 3회 유찰됐고 원룸형 다세대이며, 403호에 여러 점유 기록이 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 점유·명도와 실제 시세 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다. 할인율보다 실제 거래가와 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
