부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 177-41 ‘푸른솔’ 1층 101호입니다. 감정평가상 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있고 전유면적은 21.48㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층으로, 사용승인일은 2013.02.22입니다. 현재 소유자는 박경민이며 2014.04.16 소유권이전 등기가 접수됐습니다.

가격만 보면 41,000,000원에서 28,700,000원으로 내려와 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가와 실질취득가를 같은 숫자로 보면 안 됩니다. 현황조사 등에 확인되는 11명의 전입일이 모두 말소기준으로 제시된 2024.11.19보다 빠르고, 보증금이 모두 미상이라 미배당 보증금이 승계되는지와 승계액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 28,700,000원을 곧바로 “싸다”거나 “실질 취득원가”라고 평가할 근거가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 전입자들이 핵심

등기 흐름에서 말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.19 롯데카드 주식회사 가압류 24,274,375원입니다. 이 가압류와 2025.03.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 우리은행 근저당권 294,480,000원과 부산은행 근저당권 600,000,000원은 등기상 말소된 것으로 표시되어 있으며, 부산은행 근저당에는 2023.10.11 채권최고액을 430,000,000원으로 하는 변경등기도 기록되어 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 11명

보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 없으며, 확인되는 사람은 실제 임차인 11명입니다. 대상 101호에는 정영만이 전입해 있고, 나머지 인원은 각 기재 호수의 전입자로 조사되어 있습니다.

모든 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립·순위와 실제 배당액, 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인된 사람은 황지미·주홍빈·최윤희·남강원·제향미·우택근·이슬입니다.

② 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘실질취득가 미상’이 먼저다

현재 회차 최저매각가는 28,700,000원으로 감정가 41,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 20,090,000원(49%), 3회 유찰 시에는 14,063,000원(34.3%)으로 계산되어 있습니다.

하지만 임차인 보증금이 모두 미상인 이상, 이 숫자들은 어디까지나 법원 최저매각가일 뿐 매수인의 최종 취득원가가 아닙니다. 대항력이 인정되는 임차인이 있고 그 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 낙찰가에 미배당 보증금이 더해질 수 있습니다. 현재는 그 금액 자체가 확인되지 않으므로 실질취득가를 확정할 수 없고, 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,700,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 롯데카드 청구액 24,274,375원이 전액 배당되고 3,509,025원이 소유자에게 남는 계산입니다. 다만 이 배당은 당해세와 임차인의 최우선변제 등을 반영하지 않은 수치이며, 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 배당·승계관계까지 확정하는 표는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다. 건물의 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이고, 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 감정요항표상 전포초등학교 남동측 인근으로, 주위에 공동주택·주거용오피스텔·근린생활시설 및 개금골목시장이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 139.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방 형태이며 일반상업지역·방화지구에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관기 및 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 단지 정보상 16세대, 평균 유찰횟수 1.0회이며 최근 낙찰금액은 확인되는 수치가 없습니다. 대상은 전유 21.48㎡의 사무소 등재 물건이므로 실거주형 공동주택과 동일한 매수층으로 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 101호 정영만부터 확인. 2024.02.15 전입자로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유의 계속 여부·배당요구 여부를 확인하지 않은 상태에서는 인수액을 산정할 수 없습니다.
• 다른 10명의 임차인도 범위 대조. 각자 203·204·301·302·303·304·401·403·503·601호로 기재되어 있으므로 매각대상 범위와 각 임대차 관계를 원본 서류에서 정확히 대조해야 합니다.
• 최저가 70%를 실질취득가로 착각하지 말 것. 보증금이 미상인 대항력 가능 임차인이 있어 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 추가될 수 있습니다.
• 부산은행 근저당권 정합성 확인. 2013.03.18 설정, 2023.10.11 채권최고액 430,000,000원 변경 기록과 경매 신청 사실, 말소기준 및 배당순위를 원본에서 함께 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 대상 101호는 다세대주택이 아니라 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 이용계획·대출·임대수요 판단도 해당 용도 기준으로 해야 합니다.
• 배당표 보완. 현재 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 배당요구 종기까지의 신고내역을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 임차인 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 41,000,000원에서 한 번 유찰돼 28,700,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 30% 할인된 가격입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 2024.11.19보다 앞선 전입자가 11명이고, 대상 101호의 정영만을 포함해 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.

따라서 현 단계에서는 매수인의 실질 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 28,700,000원을 보고 “싸다”고 결론 내리는 것은 금물입니다. 더구나 부산은행 근저당의 설정·변경 이력과 경매 신청 사실, 롯데카드 가압류를 말소기준으로 삼은 권리순위 및 배당 계산 사이에는 입찰 전 원본 확인이 필요한 지점도 있습니다. 가격은 70%, 권리 확인은 아직 100%가 아닙니다. 이 사건은 응찰가 계산보다 임차관계와 등기 순위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.