부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 72,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 50,400,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금의 배당·인수 구조가 핵심입니다.
등기부에는 신다빈 명의 주택임차권이 2024.07.01. 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2021.02.27., 점유개시는 2021.02.27., 주민등록과 확정일자는 모두 2021.03.02.이며, 보증금은 50,000,000원입니다. 제공된 권리판정상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 현재 회차에서는 배당 후 남는 907,200원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1183 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층 201호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 냉정로 217-8 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 전용 17.52㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 박경민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 413,722,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
2017.06.09. 장보용 명의 소유권일부 가처분은 2018.06.22. 말소되었습니다. 2013년 우리은행 근저당과 부산은행 근저당은 제공된 등기 판정상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 이후 2024.07.01. 신다빈의 주택임차권이 등기됐고, 제공된 권리분석 기준일은 2025.03.24. 부산은행의 임의경매개시결정입니다.
② 임차인 확인 — 대상 201호와 다른 호수를 구분해야 한다
현황조사에는 여러 호수의 전입자가 함께 잡혀 있습니다. 대상 물건은 201호이므로, 다른 호수 전입자를 201호의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 대상 201호와 직접 연결되는 등기부 임차권자는 신다빈 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 | 표시 호수 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신다빈 | 건물전부 · 201호 임차권등기 | 2021-03-02 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 정영만 | 101호 | 2024-02-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상호수 아님 |
| 김민건 | 203호 | 2019-08-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상호수 아님 |
| 황지미 | 204호 | 2022-03-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상호수 아님 |
| 정명규 | 301호 | 2016-07-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상호수 아님 |
| 주홍빈 | 302호 | 2020-06-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상호수 아님 |
| 최윤희 | 303호 | 2020-11-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상호수 아님 |
| 김효빈 | 304호 | 2022-02-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상호수 아님 |
| 남강원 | 401호 | 2022-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상호수 아님 |
| 제향미 | 403호 | 2022-06-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상호수 아님 |
| 우택근 | 503호 | 2015-07-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상호수 아님 |
| 이슬 | 601호 | 2023-10-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대상호수 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,200원 |
| 1. 임차인 신다빈 보증금 | 50,000,000원 | 49,092,800원 |
| 신다빈 미배당분 | - | 907,200원 인수 |
| 신청채권자 · 주식회사부산은행 | 413,722,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 50,400,000원이 집행비용 1,307,200원과 신다빈 임차보증금 배당 49,092,800원으로 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 그대로 절감액이 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 50,400,000원 | 907,200원 | 51,307,200원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 35,280,000원 | 15,755,040원 | 51,035,040원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 24,696,000원 | 26,148,528원 | 50,844,528원 |
⑤ 시세 판단 — 거래가 자료가 없어 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
푸른솔은 16세대, 사용승인일 2013.02.22.이며 대상 전용면적은 17.52㎡입니다. 그러나 대상 면적과 일치하는 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 최근 낙찰금액도 없습니다. 따라서 감정가 72,000,000원이나 현재 실질취득 51,307,200원만 놓고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 및 개금골목시장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2013.02.22.입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신다빈 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.02.27., 전입·확정일자 2021.03.02., 보증금 50,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수액을 낙찰가에 합산. 현재 회차 기준 907,200원을 포함한 51,307,200원이 실질취득 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 보증금 미배당분이 커져 실질취득은 51,035,040원·50,844,528원으로 계산됩니다.
- 타호수 전입자 분리. 현황조사의 101호·203호 등 전입자는 대상 201호와 호수 일치 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 제공된 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시세 원본 확보. 대상 전용 17.52㎡와 직접 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “유찰가”보다 “미배당 보증금”을 보라
이 사건의 핵심은 감정가 72,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 50,400,000원이 됐다는 사실 자체가 아닙니다. 대상 201호에는 보증금 50,000,000원의 신다빈 임차권이 있고, 현재 배당 가정에서도 907,200원이 남아 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 35,280,000원·24,696,000원으로 낮아지지만 인수액은 15,755,040원·26,148,528원으로 커집니다.
결국 실질취득은 51,307,200원 → 51,035,040원 → 50,844,528원으로 큰 차이가 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 이 금액대가 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “몇 번 유찰됐는가”보다 임차보증금이 얼마까지 배당되고 얼마가 남는가를 먼저 계산해야 하는 임차권 인수형 사건입니다.
