부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 5층 504호, 감정 이용상태가 다세대주택(도시형생활주택)인 물건입니다. 감정가 80,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 56,000,000원입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2024.08.21. 설정된 정욱진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023.05.05., 점유개시는 2023.05.05., 전입과 확정일자는 모두 2023.05.08.이고 보증금은 50,000,000원입니다.

말소기준은 2025.03.24. 부산은행의 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 정욱진의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 권리 자체는 선순위 대항력 임차권으로 봐야 합니다. 다만 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 56,000,000원 중 집행비용 1,408,000원을 제외한 뒤 정욱진에게 보증금 50,000,000원이 전액 배당되어 미배당 인수액이 0원입니다. 선순위 임차권이 있다는 사실과 현재회차 인수액이 0원이라는 사실을 함께 봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처

2017.06.09. 장보용의 소유권일부 가처분은 2018.06.22. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2024.08.21. 등기된 정욱진의 주택임차권입니다. 임차권의 보증금은 50,000,000원이고, 전입·확정일자는 2023.05.08.로 동일합니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

② 임차인 — 504호 정욱진을 다른 호실 점유자와 구분

현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 점유자가 함께 기재되어 있습니다. 이 사건 504호에 직접 연결되는 등기 임차권자는 정욱진입니다. 다른 호실 점유자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 부담은 같이 내려가지 않는다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 매각가가 56,000,000원일 때는 보증금이 전액 배당돼 실질취득이 현재 최저가 수준에 머뭅니다. 하지만 39,200,000원·27,440,000원으로 유찰되면 정욱진에게 못 돌려주는 금액이 각각 11,905,600원·23,453,920원으로 늘어납니다. 따라서 이후 회차에서는 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 커졌다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 보증금이 매각대금보다 커지는 구간에서는 실질취득비용이 보증금 50,000,000원 수준에 붙는 구조로 이해해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)

현재 최저가 56,000,000원 가정에서는 정욱진 보증금 50,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,592,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본 호를 포함한 2층 201호 외 다수 호실은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
• 주변환경. 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 개금역이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2013.02.22.입니다. 승강기, 도시가스 난방, 공동현관기 등의 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와 현황의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정욱진 배당액 재확인. 현재회차 인수 0원은 보증금 50,000,000원이 전액 배당된다는 시뮬레이션에 기반합니다. 실제 배당순위에 영향을 주는 당해세·최우선변제 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 기준. 2회 유찰부터 미배당 인수액이 발생합니다. 최저가만 비교하지 말고 임차보증금 미배당액까지 합친 구조로 판단해야 합니다.
• 504호 점유관계 구분. 현황조사에는 다른 호실 점유자가 함께 기재되어 있으므로 504호의 실제 점유·인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 시장가격 확인. 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 56,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 기준으로 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 아니라 “인수액이 커진다”

이 사건은 표면적으로는 감정가 80,000,000원에서 56,000,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 핵심 권리인 정욱진의 보증금이 50,000,000원이라는 점 때문에 일반적인 가격 하락형 경매와 다릅니다. 현재회차에서는 보증금이 전액 배당되어 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 11,905,600원, 3회 유찰 시 23,453,920원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

따라서 이 물건은 현재회차와 다음 회차의 권리구조를 동일하게 보면 안 됩니다. 5,600만원에서 권리비용이 정리되는지 확인하는 것이 첫 번째 판단이고, 유찰 후에는 낮아진 최저가가 아니라 미배당 보증금을 포함한 실질취득을 기준으로 다시 계산해야 합니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 가격 자체의 싸고 비쌈은 단정할 수 없습니다. 현재회차는 인수 0원 추정, 추가 유찰부터는 임차보증금이 가격 하락분을 다시 채우는 구조 — 이것이 부산 푸른솔 504호의 핵심입니다.