부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 ‘푸른솔’ 6층 601호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박경민이고, 경매 신청채권자는 주식회사부산은행, 청구액은 413,722,378원입니다.
이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 승계입니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 임차인 이슬을 대항력 있는 임차인으로 보고, 우선변제권은 없는 것으로 처리해 100,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다. 따라서 현재 최저가 177,800,000원에 낙찰된다고 가정하면 실제 자금 부담은 277,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 6층 601호 · 도로명 부산광역시 부산진구 냉정로 217-8 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인일 2013.02.22 |
| 소유자 | 박경민 · 2014.04.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 413,722,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
제공된 권리판정상 말소기준은 2024.12.27 부산진구 압류입니다. 본건 임차인 이슬의 주민등록일자는 2023.10.26, 점유개시일자는 2023.10.25, 임대차계약일자는 2023.10.04, 확정일자는 2023.10.18로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2025.10.15 임차권등기가 이루어졌고 임차보증금은 100,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 본건 601호 실제 임차인 1명
현황조사에는 같은 건물의 101호·203호·204호·301호·302호·303호·304호·401호·403호·503호 점유자도 함께 확인되지만, 본건은 6층 601호이므로 본건 임차인 판정에서는 601호 전유부분 전체에 임차권이 등기된 이슬 1명을 직접적인 임차인으로 봅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬 | 건물 전유부분 전부 | 2023.10.26 / 2023.10.18 | 100,000,000원 | 2025.10.15 | 대항력 有 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가보다 ‘277,800,000원’이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가 254,000,000원의 70%인 177,800,000원입니다. 하지만 임차보증금 100,000,000원이 매수인에게 남는 구조이므로 실질취득 부담은 277,800,000원입니다. 이는 감정가보다 23,800,000원 높고, 감정가의 109.4% 수준입니다.
동일 조건의 최근 실거래 가격 근거가 확인되지 않아 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 전체 가격 메리트 판단은 최저가 177,800,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득 부담을 기준으로 해야 합니다. 감정가보다도 실질 부담이 높은 현재 회차에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,289,200원 |
| 인수 · 임차인 이슬 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 174,510,800원 |
현재 회차 시뮬레이션상 임차인 이슬의 예상배당은 0원이고, 매수인 인수액은 100,000,000원입니다. 집행비용은 3,289,200원, 소유자 교부 잔여액은 174,510,800원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 개금역이 소재합니다.
- 이용상태. 본건 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2013.02.22입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관기 및 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
- 규모. 푸른솔은 16세대로 확인되며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 최저가 177,800,000원이 아니라 인수액을 합친 277,800,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 이슬 보증금 확인. 임차보증금 100,000,000원, 주민등록 2023.10.26, 확정일자 2023.10.18, 임차권등기 2025.10.15의 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 및 인수 재확인. 현재 시뮬레이션은 이슬의 예상배당 0원·매수인 인수 100,000,000원으로 산정되어 있습니다.
- 타 호수 점유자와 분리. 현황조사에 기재된 다른 호수 점유자를 601호 임차인으로 합산하지 않아야 합니다.
- 주거용 이용 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔이라는 이용 차이를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “1억원 인수”가 더 중요하다
이 물건의 표면 가격은 감정가 254,000,000원에서 한 차례 유찰돼 177,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 본건 601호에는 대항력 있는 임차인 이슬의 보증금 100,000,000원이 있고, 현재 배당 시뮬레이션은 이를 전액 매수인 인수로 봅니다. 따라서 현재 회차의 핵심 숫자는 177,800,000원이 아니라 277,800,000원입니다.
실질취득 부담이 감정가의 109.4%에 이르고, 최근 실거래 가격으로 이를 낮다고 확인할 근거도 없습니다. 권리관계에서 이미 확인된 1억원 인수부담을 무시하고 ‘감정가 70%’만 보고 접근하기에는 위험이 큽니다. 현재 회차는 가격보다 인수구조가 먼저인 물건입니다.
