부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 2층 204호, 현황상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 78,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 54,600,000원입니다. 숫자만 보면 23,400,000원 할인된 것처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수에 있습니다.
204호 임차권자 황지미는 임대차계약일 2022.03.20, 주민등록일 2022.03.21, 점유개시일 2022.03.20이고 보증금은 50,000,000원입니다. 2025.08.04 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 예상배당에서는 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 매수인이 떠안는 구조로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 54,600,000원 + 50,000,000원 = 104,600,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1183 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층 204호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 냉정로 217-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 박경민 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 413,722,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2013.02.22 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 남는다
권리분석의 기준일은 2025.03.24 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 2017년 장보용의 소유권 2분의 1 가처분은 2018.06.22 이미 말소됐고, 기존 우리은행 및 부산은행 근저당권도 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 문제는 등기 자체보다 황지미의 선행 점유·전입입니다.
② 임차인·점유 현황 — 본건 204호와 타호실을 구분해야 한다
현황조사·등기 등에 나타난 점유자는 모두 11명입니다. 이 가운데 본건 204호에 직접 연결되는 임차인은 황지미 1명이고, 나머지 10명은 101호·203호·301호 등 다른 호실의 점유자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황지미 | 본건 204호 전유부분 전부 | 2022.03.21 | 50,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 정영만 | 101호 | 2024.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타호실 |
| 김민건 | 203호 | 2019.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타호실 |
| 정명규 | 301호 | 2016.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타호실 |
| 주홍빈 | 302호 | 2020.06.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타호실 |
| 최윤희 | 303호 | 2020.11.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타호실 |
| 김효빈 | 304호 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타호실 |
| 남강원 | 401호 | 2022.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타호실 |
| 제향미 | 403호 | 2022.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타호실 |
| 우택근 | 503호 | 2015.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타호실 |
| 이슬 | 601호 | 2023.10.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타호실 |
황지미는 등기부 임차권등기·현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 가격 구조 — 54,600,000원이 ‘실제 매입가’가 아니다
현재 최저가는 감정가 78,000,000원의 70%인 54,600,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 예상배당상 황지미의 보증금 50,000,000원이 배당되지 않고 전액 인수되므로, 현재 회차의 실질취득액은 104,600,000원입니다.
| 현재 최저매각가 | 54,600,000원 |
|---|---|
| 황지미 보증금 인수 | 50,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 104,600,000원 |
| 감정가 대비 | 134.1% |
| 감정가와 차이 | +26,600,000원 |
푸른솔은 16세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 전체 평균이나 과거 고가 거래 같은 보조지표로 가격 점수를 올릴 근거가 없고, 현재 판단은 실질취득액과 임차보증금 인수를 중심으로 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 인수 · 임차인 황지미 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,217,200원 |
현재 배당 시나리오상 황지미 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 50,000,000원으로 반영됩니다. 소유자 잔여는 53,217,200원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건이 속한 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2013.02.22입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 54,600,000원만 보지 말고 황지미 보증금 50,000,000원을 합친 104,600,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 황지미 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.03.20, 주민등록일 2022.03.21, 점유개시일 2022.03.20, 보증금 50,000,000원 및 임차권등기 내용을 확인해야 합니다.
- 배당·인수 재확인. 예상배당에서는 보증금 전액 인수로 잡혀 있으므로 매각물건명세서와 배당요구·임차권 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 타호실 점유자 구분. 현황조사에는 101호·203호·301호 등 다른 호실 점유자도 다수 나타나므로 본건 204호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 직접 확인. 확인 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 78,000,000원을 곧바로 시장가격으로 간주하지 말고 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 상태. 낙찰 전 실제 점유 여부와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 숫자는 50,000,000원이다
이 물건의 첫인상은 감정가 78,000,000원짜리 다세대가 한 번 유찰돼 54,600,000원까지 내려왔다는 것입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 완전히 달라집니다. 204호 임차인 황지미의 보증금 50,000,000원이 현재 예상배당상 전액 매수인 인수로 남기 때문입니다.
따라서 현재 회차에서 봐야 할 숫자는 54,600,000원이 아니라 104,600,000원입니다. 감정가보다도 26,600,000원 높고, 확인 가능한 실거래 금액도 없어 “싸다”는 결론을 뒷받침할 근거가 없습니다. 유찰가는 낮아졌지만 인수액은 크다. 이 사건은 낙찰가 할인율보다 임차보증금 승계 부담을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
