56,700,000원
부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 5층 503호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 81,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 56,700,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가격 자체가 아니라 임차보증금 인수입니다.
503호에 등기된 우택근의 주택임차권은 보증금 51,000,000원, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2015.07.31입니다. 이 사건에서 계산된 말소기준은 2025.03.24 임의경매개시결정이므로, 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 배당가정에서도 우택근은 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리되어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1183 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 5층 503호 · 도로명 부산광역시 부산진구 냉정로 217-8 |
| 물건종류 | 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 박경민 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2014.04.16 소유권이전 · 원인 2014.02.11 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 413,722,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인 2013.02.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 남는다
2017년 장보용의 소유권 일부(2분의1) 처분금지가처분은 2018.06.22 이미 말소됐습니다. 우리은행 근저당과 부산은행의 종전 근저당도 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.03.24 부산은행의 임의경매개시결정이며, 이후 2025.08.11 등기된 우택근의 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 분류됩니다.
② 임차인 확인 — 본건 503호는 우택근이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우택근 | 건물 전유부분 전부 | 2015.07.31 | 51,000,000원 | 대항력 있음 | 배당가정상 없음 | 해당 없음 |
우택근의 임대차계약일자는 2015.07.31, 2020.08.01, 2021.08.01로 기재돼 있고, 최초 보증금 49,000,000원에 2020.08.01 증액 2,000,000원이 더해져 현재 보증금은 51,000,000원입니다. 확정일자는 최초 49,000,000원에 대해 2015.07.31, 증액 2,000,000원에 대해 2022.09.16로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 107,700,000원을 봐야 한다
현재 회차 최저가는 56,700,000원이지만, 매수인이 인수하는 임차보증금 51,000,000원을 합치면 실질취득액은 107,700,000원입니다. 이는 감정가 81,000,000원보다 26,700,000원 높고, 감정가의 133.0%입니다.
동일 면적의 직접 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않으므로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 현재 실질취득액이 감정가 자체를 크게 웃돌기 때문에, 감정가 70% 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 인수 · 임차인 우택근 보증금 | 51,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,279,400원 |
현 배당가정에서는 집행비용 1,420,600원을 제외한 55,279,400원이 소유자 교부로 계산되고, 우택근의 51,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 떨어지는지 확인해야 한다
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 단순 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 56,700,000원 | 51,000,000원 | 107,700,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 39,690,000원 | 51,000,000원 | 90,690,000원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 27,783,000원 | 51,000,000원 | 78,783,000원 |
시뮬레이션의 인수액은 각 회차 모두 51,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 유찰이 거듭되어 최저가가 내려가더라도, 낙찰가만 보고 할인율을 계산해서는 안 됩니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 대항력 임차인의 실제 미배당액과 매수인 인수범위를 매각물건명세서와 배당관계로 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건이 속한 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통시설은 보통입니다.
- 주변환경. 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등이 형성돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2013.02.22입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 139.0㎡ · 공시지가 2,192,000원/㎡ · 완경사·세로장방 형태입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 푸른솔은 16세대로 확인되며, 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 확인. 우택근 보증금 51,000,000원의 실제 인수범위가 가장 중요한 권리입니다.
- 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 56,700,000원이 아니라 인수까지 합친 107,700,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 우선변제 관계 재확인. 등기에는 확정일자가 기재돼 있는 반면 현 배당가정은 우선변제권 없음으로 처리돼 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 다른 호실 전입자 구분. 현황조사에 여러 호실의 전입자가 함께 확인되므로 503호와 다른 호실의 권리를 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당관계 대조. 부산은행 청구액 413,722,378원과 배당 시뮬레이션상 채권자 배당 0원의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 직접 비교 가능한 동일 면적 실거래가가 확인되지 않으므로 주변 다세대·도시형생활주택의 최신 거래와 매물가격을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “인수 5,100만원”이 먼저다
이 물건의 표면가격은 감정가 81,000,000원에서 한 차례 유찰된 56,700,000원입니다. 하지만 권리분석을 거치면 숫자가 완전히 달라집니다. 503호에 대응하는 우택근은 2015.07.31부터 주민등록·점유가 확인되고, 보증금은 51,000,000원입니다. 현 배당가정은 이 보증금을 매각대금에서 배당하지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조로 잡고 있습니다.
따라서 현재 회차의 실질 부담은 107,700,000원으로, 감정가보다도 26,700,000원 높습니다. 동일 면적 실거래 비교 없이 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건은 ‘한 번 유찰돼 70%가 됐다’가 핵심이 아니라, “낙찰대금 외에 51,000,000원을 더 부담하는가”를 먼저 해결해야 하는 물건입니다. 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하며, 현재 회차는 보수적으로 접근해야 합니다.
