부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 3층 304호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 79,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 55,300,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수 보증금입니다. 김효빈은 2022.02.21 주민등록·점유를 시작했고 임차보증금은 52,900,000원이며, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.

현재 최저가 55,300,000원에 낙찰된다고 가정하면 낙찰대금과 인수액의 합계는 108,200,000원입니다. 이는 감정가 79,000,000원의 약 137.0%입니다. 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로 시세 대비 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수까지 합치면 감정가를 크게 넘는다”가 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 인수는 남는다

권리분석상 말소기준으로 분류된 권리는 2025.03.24 임의경매개시결정입니다. 이전에 설정됐던 우리은행 근저당과 부산은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 2017년 소유권 일부 가처분도 2018.06.22 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.06.24 김효빈의 주택임차권등기가 들어왔으며 이 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 304호 직접 권리와 다른 호실을 구분

현황조사에는 푸른솔 건물의 여러 호실 점유자가 함께 나타납니다. 304호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 김효빈이고, 차인은 호실 표기 없이 매각물건명세서와 문건접수에서 확인됩니다. 나머지는 101호·203호·204호 등 다른 호실로 표시된 점유자들입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.

보증금·확정일자가 확인되지 않은 다른 호실 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 이들의 호실은 304호와 다르게 기재되어 있으므로 304호 매수인 인수액과 단순 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)

김효빈 보증금은 배당액이 0원이고 매수인 인수액 52,900,000원으로 계산됩니다. 반면 차인의 400,000원은 우선변제 배당으로 전액 지급됩니다. 현재 매각대금 55,300,000원에서는 집행비용 1,395,400원과 차인 배당 400,000원을 제외한 53,504,600원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본 물건이 포함된 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2013.02.22입니다. 승강기·급배수·도시가스 난방설비 등이 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,192,000원/㎡, 토지면적은 139.0㎡입니다.
• 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 단지규모. 푸른솔은 16세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가와 실질취득을 분리. 현재 최저가는 55,300,000원이지만 김효빈 보증금 52,900,000원 인수를 포함하면 실질취득은 108,200,000원입니다.
• 김효빈 임차권 원문 확인. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나 보증금은 전액 인수로 계산됩니다. 전입·점유·보증금·배당관계를 매각물건명세서와 임차권등기 원문으로 다시 대조해야 합니다.
• 차인 400,000원 확인. 2022.02.21 전입·확정일자, 2025.04.08 배당요구가 있으며 배당표상 전액 우선변제됩니다.
• 다른 호실 점유자와 혼동 금지. 101호·203호·204호·301호·302호·303호·401호·403호·503호·601호 점유자는 304호와 다른 호실로 표시돼 있습니다. 이들의 보증금을 304호 인수액에 임의 합산하면 안 됩니다.
• 배당표 재검증. 부산은행 청구액 413,722,378원에 비해 시나리오상 지급액이 0원으로 계산돼 있으므로 신청채권자 배당순위와 소유자 잔여금은 원본 확인이 필요합니다.
• 실거래 확인. 최근 실거래 비교값이 없어 감정가·실질취득가의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,530만짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건은 1회 유찰됐다는 사실보다 52,900,000원의 인수 보증금이 훨씬 중요합니다. 현재 최저가 55,300,000원에 김효빈 인수액을 더하면 실질취득은 108,200,000원으로 감정가 79,000,000원을 크게 웃돕니다. 최근 실거래 비교값도 없어 이를 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.

또한 임차권등기 자체의 소멸과 보증금 반환채무 인수는 별개의 문제이고, 현황조사에는 건물 내 여러 호실의 보증금 미상 점유자가 함께 나타납니다. 304호와 직접 연결되는 김효빈의 권리·배당·인수 구조를 확정하는 것이 입찰 전 첫 번째 과제입니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득은 감정가를 넘어선다. 현재 자료만 놓고 보면 가격보다 권리 확인이 먼저인 고위험형입니다.