부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 86,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,200,000원입니다. 숫자만 보면 26,000,000원이 내려온 경매처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 502호 전유부분 전부에 설정된 조수빈의 주택임차권과 보증금 55,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조로 잡혀 있기 때문입니다.
현황조사에는 푸른솔의 여러 호실 점유자가 함께 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 점유자는 12명입니다. 다만 경매대상인 502호와 직접 일치하는 임차인은 조수빈 1명이고, 나머지는 101호·203호·204호·301호·302호·303호·304호·401호·403호·503호·601호 등 다른 호실 점유자이므로 502호의 인수보증금에 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 5층 502호 · 부산광역시 부산진구 냉정로 217-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인일 2013.02.22. |
| 소유자 | 박경민 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 413,722,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 502호 임차권 5,500만원이 핵심
조수빈은 2021.02.26 주민등록 및 점유를 시작했고, 임대차계약일은 2021.02.07과 2023.02.20, 등기된 임차보증금은 55,000,000원입니다. 2024.09.23 주택임차권등기가 이루어졌고, 배당분석에서는 대항력 有 · 우선변제권 無 · 보증금 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조수빈 | 건물 전유부분의 전부 | 2021.02.26 | 55,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 55,000,000원 |
다른 호실 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 포함되어 있으므로 일률적으로 대항력 있다고 단정할 수 없고, 각 호실에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이들은 502호의 보증금 55,000,000원에는 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — ‘70% 유찰가’보다 실질취득을 본다
현재 최저매각가는 감정가 86,000,000원의 70%인 60,200,000원입니다. 하지만 이 사건은 보증금 인수액 55,000,000원이 별도로 존재해, 현재 회차 기준 실질취득은 115,200,000원입니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 표현만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
또한 푸른솔의 확인된 실거래 가격 표본이 없어 현재 실질취득금액이 시장 거래가격보다 낮은지 검증할 근거가 없습니다. 이 경우 가격 평가는 최저가 할인율보다 실질취득금액과 환금성을 우선해야 합니다. 16세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회이며 확인된 낙찰률은 0.0입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 인수 · 조수빈 임차보증금 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,716,400원 |
배당 계산에서는 조수빈 보증금 55,000,000원이 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수액으로 별도 남습니다. 소유자 잔여 58,716,400원은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 금액으로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 경매대상 호실은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 건물은 2013.02.22 사용승인된 6층 철근콘크리트 구조입니다.
- 주위환경. 공동주택·주거용 오피스텔·각종 근린생활시설과 개금골목시장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 개금역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 푸른솔은 16세대 규모이며 전용면적 기준 대상면적은 20.35㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수 1.0회, 낙찰률 0.0으로 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조수빈 임차보증금. 55,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산되어 있으므로 입찰가와 별개의 반환자금으로 반드시 반영해야 합니다.
- 현재 실질취득. 최저가 60,200,000원에 인수액 55,000,000원을 더한 115,200,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰. 2회 유찰 시 42,140,000원, 3회 유찰 시 29,497,999원이지만, 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 인수되는 임차보증금이 실질취득의 핵심 변수가 됩니다.
- 타호실 점유자 구분. 현황조사상 다른 호실 점유자는 502호 임차보증금에 합산하지 말고, 경매대상 전유부분과 정확히 구분해서 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 계산에서는 부산은행 청구 413,722,378원에 대한 배당액이 0원이고 조수빈 보증금도 0원 배당으로 잡혀 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 직접 대조해 인수범위와 금액을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “6,020만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 60,200,000원이 아니라 인수보증금 55,000,000원입니다. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 매수인의 실질취득금액은 115,200,000원으로 올라가 감정가 86,000,000원을 넘어섭니다. 확인된 실거래 가격도 없어 이 총액이 시세보다 유리하다고 말할 근거가 없습니다.
조수빈은 502호 전유부분 전부에 대해 주택임차권을 등기했고, 배당분석상 대항력은 인정되는 반면 우선변제권은 없는 것으로 처리돼 보증금 55,000,000원이 전액 매수인에게 승계됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “유찰가가 낮다”가 아니라 “인수까지 합친 실질취득가격이 높다”입니다. 권리·가격을 함께 보면 공격적으로 접근하기 어려운 유형입니다.
