부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 4층 404호로, 감정 이용상태상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용되는 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 74,000,000원에서 한 차례 유찰된 51,800,000원입니다. 숫자만 보면 22,200,000원이 내려왔지만, 이 사건에서는 최저가보다 먼저 봐야 할 권리가 있습니다. 2019년부터 점유·전입한 장재석의 52,500,000원 주택임차권입니다.
장재석의 임대차계약일은 2019.09.21, 주민등록일은 2019.09.23이고, 최초 보증금 50,000,000원에 2021.08.15. 2,500,000원이 증액됐습니다. 임차권등기는 2024.03.26. 접수됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.08.12. 강제경매개시결정으로 잡혀 있으므로, 장재석의 전입은 그보다 훨씬 앞섭니다. 배당 시뮬레이션 역시 이 보증금을 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1183 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 4층 404호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 소유자 | 박경민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 청구액 | 413,722,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 소유자는 2014.04.16. 소유권을 취득한 박경민입니다. 과거 우리은행 근저당과 부산은행 근저당 설정 이력이 있으며, 우리은행 근저당은 등기부상 말소됐습니다. 2017.06.09. 설정된 소유권 일부 가처분 역시 2018.06.22. 말소됐습니다.
문제는 2024.03.26. 등기된 장재석의 주택임차권입니다. 임차권의 주민등록일은 2019.09.23.으로, 말소기준으로 잡힌 2024.08.12. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 판정돼 있고, 보증금 52,500,000원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 임차권자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장재석 | 건물 전유부분의 전부 | 2019.09.23 | 52,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 전액 인수 |
본건 404호와 직접 일치하는 임차권자는 장재석입니다. 등기부상 임차보증금은 최초 50,000,000원에서 2,500,000원이 증액된 52,500,000원이며, 임차권등기 범위는 전유부분 전부입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 보증금이 기준선을 만든다
현재 최저가는 51,800,000원, 장재석의 대항력 임차보증금은 52,500,000원입니다. 보증금이 최저가보다 700,000원 큽니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수 부분이 커지는 구조가 되므로, 실질취득 기준은 약 52,500,000원 수준에 묶여 있다고 보는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 51,800,000원 | 52,500,000원 | ≈ 52,500,000원 |
| 2회 유찰 시 | 36,260,000원 | 52,500,000원 | ≈ 52,500,000원 |
| 3회 유찰 시 | 25,382,000원 | 52,500,000원 | ≈ 52,500,000원 |
따라서 이 물건은 “감정가 74,000,000원에서 51,800,000원까지 내려왔으니 싸다”는 식으로 접근하면 안 됩니다. 가격 판단의 기준은 현재 최저가가 아니라 대항력 보증금 52,500,000원입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 실질취득액이 실제 시장가격보다 저렴한지 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,400원 |
| 인수 · 임차인 장재석 보증금 | 52,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,467,600원 |
장재석 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 52,500,000원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 1,332,400원, 소유자 잔여는 50,467,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건이 포함된 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2013.02.22.입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 개금역이 소재합니다.
- 주변환경. 공동주택·주거용오피스텔·근린생활시설 및 개금골목시장 등이 형성돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 139.0㎡, 공시지가 2,192,000원/㎡이며 완경사 지대의 세로장방형 토지입니다.
- 규모. 푸른솔은 16세대 규모이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장재석 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2019.09.21., 주민등록일 2019.09.23., 보증금 52,500,000원과 임차권등기 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 전액 인수 전제. 예상배당상 장재석에게 배당되는 금액은 0원이고 보증금 52,500,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 유찰 착시 금지. 현재 51,800,000원에서 36,260,000원, 25,382,000원으로 내려가더라도 인수형에서는 실질취득 기준이 약 52,500,000원 수준에 머뭅니다.
- 관계인 여부. 2024.08.12. 강제경매 채권자와 임차권자 이름이 장재석으로 같으므로 실제 계약 및 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실질취득 약 52,500,000원이 주변 실제 거래가격과 비교해 유리한지 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금을 봐야 한다”
이 사건의 숫자만 놓고 보면 감정가 74,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가 51,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 본건 404호에는 그보다 큰 52,500,000원의 대항력 임차보증금이 존재하고, 배당표는 이를 전액 매수인 인수로 보고 있습니다.
따라서 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시에도 판단 기준은 최저매각가가 아니라 약 52,500,000원의 실질취득 기준입니다. 여기에 임차권자 장재석과 과거 강제경매 채권자 장재석의 이름이 동일하다는 확인 포인트도 있습니다. 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되기 전에는 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 최저가는 내려왔지만, 권리 부담은 그대로입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 임차권의 실체와 인수 구조 확인입니다.
