부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 5층 501호로, 감정상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 74,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 51,800,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 22,200,000원 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 인수 구조입니다.
501호 임차권자 이용수의 보증금은 52,500,000원입니다. 주민등록일자는 2019.12.10, 점유개시는 2019.12.07, 최초 확정일자는 2019.11.15이고, 2023.12.15 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 배당표상 이용수에게 지급되는 금액은 50,467,600원으로 계산돼 2,032,400원이 남습니다. 이 부족액은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1183 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 5층501호 · 부산광역시 부산진구 냉정로 217-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 전유면적 / 건물 | 17.52㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 · 사용승인 2013.02.22 |
| 소유자 | 박경민 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 413,722,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 501호 임차권
등기상 과거 우리은행 근저당, 부산은행 근저당, 기아자동차 전세권과 소유권 일부 가처분은 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.12.15 등기된 이용수의 주택임차권과 2025.03.24 임의경매개시결정입니다. 제공된 말소기준 계산은 2025.03.24 임의경매개시결정을 기준으로 하고 있으며, 이용수의 전입·점유 및 확정일자는 그보다 앞섭니다.
② 임차인 — 501호 직접 권리관계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용수 | 제501호 전유부분 전부 | 2019.12.10 / 2019.11.15 | 52,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 2,032,400원 인수 |
이용수는 2019.11.14 최초 임대차계약을 체결했고, 2021.08.16 보증금 2,500,000원을 증액하여 총 보증금이 52,500,000원이 됐습니다. 최초 50,000,000원에 대한 확정일자는 2019.11.15, 증액 2,500,000원에 대한 확정일자는 2021.10.27입니다. 주택임차권등기는 2023.12.15 접수됐으며 배당요구와 우선변제권 행사가 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아져도 총 부담은 크게 안 내려간다
최근 실거래 금액으로 비교할 수 있는 거래값이 확인되지 않으므로, 이 물건을 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다. 특히 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액을 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 51,800,000원 | 2,032,400원 | 53,832,400원 |
| 2회 유찰 시 | 36,260,000원 | 17,292,680원 | 53,552,680원 |
| 3회 유찰 시 | 25,382,000원 | 27,974,876원 | 53,356,876원 |
현재 최저가는 51,800,000원이지만 실질취득은 53,832,400원입니다. 2회 유찰 시 최저가는 36,260,000원으로 크게 내려가도 인수액이 17,292,680원으로 늘어 실질취득은 53,552,680원입니다. 3회 유찰에서도 25,382,000원에 낙찰받는 대신 27,974,876원을 인수해 총 부담은 53,356,876원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,400원 |
| 1. 임차인 이용수 보증금 | 52,500,000원 | 50,467,600원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 2,032,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,332,400원 공제 후 이용수에게 50,467,600원이 배당되고, 보증금 부족액 2,032,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상 호수를 포함한 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 규모. 푸른솔은 16세대이며, 대상 면적은 17.52㎡입니다. 사용승인일은 2013.02.22입니다.
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근으로 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설·개금골목시장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 139.0㎡, 공시지가 2,192,000원/㎡이며 완경사 세로장방 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 실질취득 기준 확인. 최저가 51,800,000원에 현재 인수액 2,032,400원을 더한 53,832,400원을 실제 가격 판단의 출발점으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 최저 36,260,000원이지만 인수 17,292,680원, 3회 유찰 시 최저 25,382,000원이지만 인수 27,974,876원입니다.
- 이용수 임차권 원본 대조. 보증금 52,500,000원, 전입 2019.12.10, 확정일자 2019.11.15·2021.10.27, 임차권등기 2023.12.15를 매각물건명세서와 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 현재 예상배당 50,467,600원과 부족액 2,032,400원이 실제 배당절차에서도 동일하게 확정되는지 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 인근 동일·유사 면적의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 다세대주택(도시형생활주택) 이용이며 대상 전유면적은 17.52㎡입니다.
맺으며 — “유찰폭보다 인수액을 먼저 보라”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 74,000,000원에서 최저가 51,800,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 501호 이용수의 보증금 52,500,000원이 현재 낙찰가보다 크고, 배당 후 2,032,400원이 남아 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 53,832,400원입니다.
더 중요한 것은 다음 회차입니다. 최저가가 36,260,000원, 25,382,000원으로 내려가도 인수액이 각각 17,292,680원, 27,974,876원으로 증가해 실질취득은 계속 53,552,680원·53,356,876원 수준입니다. 즉 이 물건에서는 “최저가가 싸졌다”보다 “총 얼마를 부담하는가”가 핵심입니다. 최근 실거래 가격 근거도 확인되지 않으므로, 현재 단계에서는 가격 메리트를 단정하기보다 임차보증금 인수와 실제 시세를 함께 확인하는 것이 우선입니다.
