부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 73,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 51,100,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 21,900,000원 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 301호 임차보증금의 승계 여부입니다. 정명규는 2016.07.26 주민등록, 2016.07.25 점유개시로 조사돼 있고 보증금은 47,250,000원입니다. 예상배당에서는 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다.
따라서 현재 회차에 51,100,000원으로 낙찰받는다고 가정해도 경제적 부담은 그 금액에서 끝나지 않습니다. 예상 인수액 47,250,000원을 더한 실질취득 98,350,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 이는 감정가보다 25,350,000원 높습니다. 확인되는 동일면적 실거래 비교값도 없기 때문에, 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1183 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 3층 301호 · 도로명 부산광역시 부산진구 냉정로 217-8 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 17.52㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 |
| 소유자 | 박경민 · 2014.04.16 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 413,722,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차보증금 인수가 핵심
권리기준으로 제시된 시점은 2025.03.24 임의경매개시결정입니다. 정명규의 주민등록일은 2016.07.26, 점유개시일은 2016.07.25로 이보다 앞섭니다. 이후 2025.08.04 보증금 47,250,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있지만, 예상배당에서는 대항력을 이유로 보증금 전액을 매수인 인수 47,250,000원으로 계산합니다.
② 임차인 분석 — 분석대상 301호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정명규 | 건물 전유부분 전부 | 2016.07.26 / 2016.07.25 | 47,250,000원 | 대항력 有 | 無 | 47,250,000원 인수 |
정명규의 임대차계약일자는 2016.07.25이며, 최초 보증금 45,000,000원에 대해 2016.07.26 확정일자가 기재돼 있습니다. 2021.07.21 보증금이 2,250,000원 증액됐고, 증액분의 확정일자는 2025.04.03입니다. 주택임차권등기는 2025.08.04 접수됐습니다. 현재 배당 추정은 우선변제 배당 없이 47,250,000원 전액 승계로 산정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가가 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저가는 감정가 73,000,000원의 70%인 51,100,000원입니다. 그러나 정명규 보증금 47,250,000원을 현재 예상배당대로 전액 승계하면 실질취득은 98,350,000원입니다. 감정가 대비 134.7%이고, 감정가보다 25,350,000원 높은 비용입니다.
푸른솔은 2013.02.22 사용승인된 16세대 규모이며, 비교 대상으로 제시된 전용면적은 17.52㎡입니다. 동일면적과 직접 맞는 실거래 비교값이 확인되지 않고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 따라서 전체 평균가격 같은 간접 수치를 끌어와 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 현재 회차의 가격 판단은 실질취득비용이 감정가를 크게 웃돈다는 사실을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 인수 · 임차인 정명규 | 47,250,000원 | 매수인 인수 47,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,780,200원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 1,319,800원, 소유자 잔여 49,780,200원으로 매각대금 51,100,000원이 구성되고, 정명규 보증금 47,250,000원은 배당되지 않은 채 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 분석대상은 다세대주택이며, 감정 이용상태상 2층 201호 외 다수 호실이 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설과 개금골목시장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물, 사용승인일 2013.02.22. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 푸른솔은 16세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 확인되는 동일면적 실거래 비교값이 없어 가격 판단의 안전마진을 넉넉히 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 ‘낙찰가’가 아니라 ‘실질취득’으로 계산. 현재 회차 기준 51,100,000원에 예상 인수 47,250,000원을 더한 98,350,000원이 출발점입니다.
- 정명규 배당 여부 확인. 예상배당은 우선변제 배당 0원·전액 인수 구조입니다. 실제 매각 전 최신 매각물건명세서와 배당요구·임차권 관련 기재를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 최저가 35,770,000원, 3회 유찰 25,039,000원은 보증금 47,250,000원보다 낮습니다. 이 구간에서는 낙찰가만으로 취득원가를 판단하지 마세요.
- 301호와 다른 호실 분리. 현황조사의 다른 호실 점유자들은 301호 인수액에 합산하지 않되, 현장 방문 시 호수·출입구·실제 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 명도·점유. 정명규의 주택임차권등기와 대항력 표시가 있는 만큼 단순한 소유자 점유 물건처럼 접근하기 어렵습니다. 보증금 정산과 인도 시점을 함께 고려해야 합니다.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 실제 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “4,725만원 인수”가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 73,000,000원에서 한 번 유찰돼 51,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 301호에는 보증금 47,250,000원의 정명규가 있고, 현재 예상배당은 그 보증금을 전액 매수인 인수로 잡고 있습니다. 따라서 현 회차의 경제적 부담은 98,350,000원으로 계산되며 감정가의 134.7%입니다.
동일면적 실거래 비교값이 없는 상황에서 이 정도의 확정적 인수부담까지 존재한다면, 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 추가 유찰이 되더라도 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 대항력 임차인의 배당·미배당 구조를 다시 산정해야 합니다. 이 사건은 “싸게 낙찰받는가”보다 “실제로 얼마를 떠안는가”가 먼저인 물건입니다.
