부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 4층 402호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 86,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,200,000원입니다. 신청채권자는 주식회사부산은행, 청구액은 413,722,378원입니다.

가격만 보면 감정가의 70%까지 떨어졌지만, 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않아 “시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 게다가 현황조사에는 같은 건물 여러 호수의 점유자 11명이 나타나고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대상 402호와 직접 일치하는 점유자는 없지만, 다세대 건물 전체 임대차 관계와 개별 호수의 점유 상태가 뒤섞여 보이는 만큼 402호 원본 명세서 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 이력과 현재 권리상태를 함께 봐야 한다

제공된 권리판정에서 말소기준은 2025.03.24 임의경매개시결정입니다. 이전 등기에는 2013.02.28 우리은행 근저당 294,480,000원, 2013.03.18 부산은행 근저당 600,000,000원이 등장하지만 각각 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 부산은행 근저당에는 2014.04.16 채무자를 박경민으로 바꾼 계약인수 기록과 2023.10.11 채권최고액을 430,000,000원으로 변경한 기록도 이어집니다.

과거 임차권으로는 김하민 명의의 주택임차권이 있습니다. 보증금은 52,500,000원, 임대차계약일 2020.12.08, 점유개시 2020.12.24, 주민등록 2020.12.31, 확정일자 2020.12.08로 등기됐으며 2023.11.27 말소되었습니다. 2017.06.09 장보용의 소유권 2분의 1 가처분 역시 2018.06.22 해제되어 말소되었습니다.

② 임차·점유 확인 — 11명 모두 402호와 다른 호수

현황조사에 나타난 점유자는 총 11명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 모두 실제 인명으로 조사되었습니다. 다만 경매 대상은 402호이고 아래 점유자들의 호수에는 402호가 없습니다. 따라서 이 11명을 곧바로 402호 임차인으로 간주해서도 안 되고, 반대로 402호에 임차인이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 표시했습니다. 특히 대상 402호와 직접 일치하는 점유자는 위 목록에 없습니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 60,200,000원으로 감정가 86,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 42,140,000원(49%), 3회 유찰 시는 29,497,999원(34.3%)입니다. 하지만 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)

현재 시뮬레이션에서는 집행비용 1,483,600원만 차감되고 소유자에게 58,716,400원이 교부되는 것으로 계산되어 있으며 신청채권자 배당은 0원입니다. 신청채권자 청구액 413,722,378원과 배당 결과가 직접 연결되지 않으므로 실제 배당순위·채권잔액은 원본 서류로 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전포초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 주거용오피스텔, 근린생활시설 및 개금골목시장 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2013.02.22이며 승강기·도시가스 난방·화재탐지·공동현관기 설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지면적은 139.0㎡, 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
• 규모. 푸른솔은 16세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 임대차 확인. 현황조사상 다른 호수 점유자 11명은 확인되지만 402호 일치자는 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 402호 점유·보증금·확정일자를 다시 확인해야 합니다.
• 부산은행 근저당 재대조. 2013.03.18 설정, 2023.10.11 채권최고액 430,000,000원 변경 이력과 현재 말소 상태가 함께 나타나므로 원등기부 확인이 필요합니다.
• 배당표 과신 금지. 신청채권자 청구 413,722,378원인데 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당순위를 별도로 검증해야 합니다.
• 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 20.35㎡ 안팎 다세대·도시형생활주택의 실제 거래사례를 확보한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 명도 확인. 현장 방문으로 402호 실제 점유자를 특정하고 우편함·전기·가스 사용 흔적 및 관리 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.08.28 이후 변동 여부까지 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “70% 가격보다 권리 확정이 먼저”

이 물건의 숫자만 보면 감정가 86,000,000원에서 60,200,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 동일 실거래 근거가 없어 현재 가격이 싸다고 판단할 수 없고, 현황조사에 등장하는 11명의 점유자도 모두 402호와 다른 호수입니다. 문제는 이 사실이 곧바로 “402호 임차인 없음”을 의미하지 않는다는 데 있습니다.

배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원을 제시하지만, 보증금·확정일자 미상 점유자가 다수이고 부산은행 근저당의 등기 이력과 말소 판정도 원본 대조가 필요한 상태입니다. 따라서 현재 결론은 가격 매수보다 권리 확인 우선입니다. 402호 임대차와 부산은행 근저당의 실제 상태가 정리된 뒤에야 60,200,000원의 의미도 판단할 수 있습니다.