부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 3층 302호로, 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 84,000,000원이고 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 가격이 내려온 물건이지만, 권리관계의 핵심은 2020.06.22. 설정된 주홍빈의 전세권 50,400,000원입니다.
현재 말소기준권리는 2024.11.07. 삼성카드주식회사의 가압류입니다. 주홍빈의 전세권은 그보다 앞선 권리이고, 전세권 등기 자체가 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 또한 주홍빈은 2020.06.17. 주민등록, 2020.06.10. 점유개시 사실이 확인되고, 2025.04.09. 임차권등기명령까지 마친 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1183 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 3층 302호 · 도로명 부산광역시 부산진구 냉정로 217-8 |
| 용도 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 분석대상 면적 | 20.35㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인 2013.02.22. |
| 소유자 | 박경민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 413,722,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2020년 전세권이 말소기준보다 빠르다
과거 우리은행 근저당과 부산은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리판단의 기준일은 2024.11.07. 삼성카드주식회사 가압류입니다. 문제는 이보다 4년 이상 앞선 2020.06.22. 주홍빈의 전세권입니다. 전세금은 50,400,000원, 범위는 주거용 건물 전부이며, 이 권리는 매수인 인수로 분류되어 있습니다.
② 임차인·전세권 분석
| 임차인 | 점유 / 범위 | 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주홍빈 | 건물 전유부분 전부 · 주거 | 2020.06.17. | 50,400,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 50,400,000원 인수 |
본건 302호와 직접 연결되는 실제 임차인은 주홍빈 1명입니다. 임대차계약일자는 2020.06.10., 점유개시일자도 2020.06.10., 주민등록일자는 2020.06.17.이며 임차보증금은 50,400,000원입니다. 2025.04.09. 배당요구가 접수됐고, 같은 날 주택임차권등기명령에 따른 임차권등기도 이루어졌습니다.
2025.04.09.의 임차권등기는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 그보다 앞선 2020.06.22. 전세권은 별개로 말소기준권리 이전의 인수 권리입니다. 따라서 임차권등기 자체의 소멸만 보고 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 5,880만원이 아니라 1억920만원을 본다
현재 회차는 감정가의 70%인 58,800,000원입니다. 그러나 매수인 인수액 50,400,000원을 더한 실질취득 부담은 109,200,000원입니다. 이는 감정가 84,000,000원의 130.0%입니다.
| 감정가 | 84,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 58,800,000원 |
| 매수인 인수액 | 50,400,000원 |
| 현재 실질취득 | 109,200,000원 |
| 감정가 대비 | 130.0% |
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 인수 · 주홍빈 보증금 | 50,400,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 주홍빈 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 4,309,003원 | 4,309,003원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,632,597원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구합계 54,709,003원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 별도로 매수인 인수액은 50,400,000원으로 산정되어 있으므로, 입찰 자금 판단은 낙찰대금만이 아니라 인수액을 포함해 계산해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합산 부담 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 58,800,000원 | 50,400,000원 | 109,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 41,160,000원 | 50,400,000원 | 91,560,000원 | 14,689,883원 |
| 3회 유찰(34%) | 28,812,000원 | 50,400,000원 | 79,212,000원 | 26,815,619원 |
이 물건은 유찰될 때마다 낙찰가만 낮아지는 구조로 보면 안 됩니다. 인수액 50,400,000원이 그대로 남는 시나리오이므로, 2회 유찰 시에도 합산 부담은 91,560,000원, 3회 유찰 시에는 79,212,000원입니다. 현재 회차 109,200,000원과 비교하면 부담은 줄어들지만, 유찰률만 보고 할인폭을 그대로 체감가격으로 받아들여서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·주거용 오피스텔·각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 개금역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2013.02.22.입니다. 승강기·도시가스 난방·급배수·화재탐지·공동현관 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적은 139.0㎡, 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 푸른솔은 16세대이며, 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 58,800,000원에 인수 50,400,000원을 더해 109,200,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 주홍빈 전세권 원본 확인. 2020.06.22. 전세권의 존속·인수 조건과 매각물건명세서 기재를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 주홍빈의 임대차계약일 2020.06.10., 주민등록 2020.06.17., 점유개시 2020.06.10., 보증금 50,400,000원 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 2회·3회 유찰도 총액 기준. 2회 유찰 시 합산 부담 91,560,000원, 3회 유찰 시 79,212,000원으로 계산해 감정가와 비교해야 합니다.
- 시세 확인 필수. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 현장 중개업소와 최근 거래 원본을 통해 실제 환금가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금·관리비 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “5,040만원 인수”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 84,000,000원에서 1회 유찰돼 58,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 본건의 핵심은 할인율이 아니라 주홍빈의 50,400,000원 인수 부담입니다. 현재 회차에서 두 금액을 합치면 109,200,000원으로 감정가의 130.0%가 됩니다.
말소기준 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 2020년 전세권은 그대로 남는 구조입니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 다세대”가 아니라 “낙찰가 외 인수액이 큰 다세대”로 보는 것이 맞습니다. 현재 회차는 가격 측면에서 보수적으로 접근해야 하며, 추가 유찰이 발생해도 반드시 낙찰가 + 50,400,000원의 합산 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
