부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 3층 303호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박경민이며 2014년 2월 11일 매매를 원인으로 2014년 4월 16일 소유권을 취득했습니다. 현재 회차는 한 차례 유찰된 뒤 감정가 79,000,000원의 70%인 55,300,000원에서 진행됩니다.

권리분석의 중심은 가격보다 먼저 303호 임차권입니다. 최윤희는 2020년 10월 13일 임대차계약, 2020년 10월 14일 확정일자, 2020년 11월 7일 점유개시, 2020년 11월 16일 주민등록을 갖춘 뒤 미반환 보증금 20,000,000원에 대해 2024년 4월 15일 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 계산에서는 우선변제로 20,000,000원 전액을 배당받아 남는 보증금이 없으므로 인수 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 배당 완료 여부가 핵심

최윤희의 현재 임차권등기는 말소기준으로 판정된 2025년 3월 24일보다 앞선 2024년 4월 15일입니다. 임대차 자체도 2020년에 시작됐고 주민등록과 확정일자가 갖춰져 있어 대항력 有·우선변제권 有로 보는 구조입니다. 따라서 이 임차권을 단순히 “매각으로 없어지는 권리”라고 처리해서는 안 되며, 배당 후 남는 보증금이 있는지가 매수인 인수액을 결정합니다.

② 임차인 분석 — 대상 303호 실제 임차인 1명

2023년 7월 27일에는 같은 최윤희 명의로 보증금 50,000,000원의 임차권등기가 있었고, 그 등기는 2023년 11월 28일 말소됐습니다. 이후 2024년 4월 15일 등기된 현재 임차권은 기존 보증금 50,000,000원 중 반환되지 않은 20,000,000원을 대상으로 합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 이 20,000,000원이 전액 우선배당됩니다.

③ 가격 판단 — 70%라고 해서 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 79,000,000원의 70%인 55,300,000원입니다. 하지만 푸른솔은 16세대 규모이고, 대상 면적과 직접 비교할 수 있는 확인된 실거래 가격이 없어 55,300,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지 숫자로 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.

같은 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 1.0회로 집계되어 있습니다. 현재 물건 역시 정확히 한 차례 유찰된 상태입니다. 다만 낙찰가나 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아, 이 통계만으로 적정 낙찰가를 산정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)

현재 예상배당에서는 최윤희 임차보증금 20,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 임차보증금보다 매각가가 높다

제시된 세 회차 모두 매각가가 현재 임차보증금 20,000,000원보다 높고, 각 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건은 현 시나리오 범위에서는 “낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 승계가 늘어 실질취득가가 고정되는” 대항력 인수형에는 해당하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정평가서상 전포초등학교 남동측 인근으로, 주위는 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설과 개금골목시장 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있으며 대중교통시설은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2013.02.22 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수·화재탐지·공동현관 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
• 환금성. 푸른솔은 16세대 규모이고 대상 면적과 직접 비교할 실거래 표본이 확인되지 않아, 가격과 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최윤희 임차권 배당 확인. 현재 계산상 20,000,000원 전액 배당·인수 0원이지만, 매각물건명세서와 배당요구 내용을 다시 대조해 미배당 잔액이 남지 않는지 확인하세요.
• 부산은행 근저당 이력 확인. 2013.03.18 설정 및 2023.10.11 채권최고액 430,000,000원 변경 이력과 2025.03.24 말소기준 판정의 관계를 등기 원문에서 확인하세요.
• 청구액과 배당표 대조. 신청채권 413,722,378원인데 예상배당이 0원으로 계산된 부분은 입찰 전 반드시 확인할 핵심 지점입니다.
• 70%를 시세 할인으로 해석하지 말 것. 동일 면적의 최신 실거래가 확인되지 않아 최저가 55,300,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거는 아직 없습니다.
• 소규모 다세대 특성 확인. 16세대 건물인 만큼 현장 매물·임대수요·공실 여부와 동일 건물 또는 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 직접 확인하세요.
• 관리비·점유 현황 확인. 인도 전 체납 관리비와 실제 303호 점유상태를 현장에서 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 감정평가서를 입찰 직전 최신본으로 확인하세요.

맺으며 — 인수액보다 ‘등기 원문과 시세’가 승부처

이 물건은 눈에 띄는 대항력 임차권이 있지만, 현재 회차만 놓고 보면 구조는 의외로 단순합니다. 최윤희의 남은 보증금은 20,000,000원이고, 55,300,000원 매각가 가정에서 전액 우선배당되어 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가에 보증금을 더해 실질취득가가 커지는 사건으로 볼 필요는 없습니다.

다만 바로 입찰가를 높게 평가할 단계도 아닙니다. 동일 면적 실거래 비교가 없어 55,300,000원이 시세보다 저렴하다는 근거가 없고, 부산은행의 근저당 변경이력과 413,722,378원 청구액이 예상배당표에서 0원으로 처리된 부분도 원문 확인이 필요합니다. 결론적으로 임차권의 현 회차 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 담보권 배당관계는 확인 전까지 보수적으로 보는 C등급 사건입니다.