부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 2층 203호로, 감정평가상 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이고 사용승인일은 2013.02.22입니다. 현재 소유자는 박경민이며, 신청채권자는 주식회사부산은행, 청구액은 413,722,378원입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차관계입니다. 산정된 말소기준은 2025.03.24 임의경매개시결정인데, 현황조사상 여러 호수의 전입일이 모두 그보다 빠릅니다. 특히 이번 대상인 203호 김민건의 전입일은 2019.08.05입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”이라고 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1183 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 냉정로 217-8 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인일 2013.02.22 |
| 소유자 | 박경민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 413,722,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 핵심은 임차관계
등기부에는 2013.02.28 주식회사우리은행 근저당권 294,480,000원, 2013.03.18 주식회사부산은행 근저당권 600,000,000원, 2015.06.11 한국토지주택공사 전세권 31,000,000원, 2017.06.09 장보용의 소유권 일부 가처분 등이 나타나지만 해당 권리들은 등기부상 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 산정상 말소기준권리는 2025.03.24 주식회사부산은행의 임의경매개시결정이며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 조사 — 실제 전입자 11명, 대상 203호를 우선 확인
보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없으며, 조사상 확인되는 전입자는 11명입니다. 아래 전입자들은 전입일이 산정상 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
| 성명 / 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영만 · 101호 | 2024.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
| 김민건 · 203호 | 2019.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
| 황지미 · 204호 | 2022.03.21 | 2025.04.09 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
| 정명규 · 301호 | 2016.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
| 주홍빈 · 302호 | 2020.06.17 | 2025.04.07 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
| 최윤희 · 303호 | 2020.11.16 | 2025.04.23 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
| 김효빈 · 304호 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
| 남강원 · 401호 | 2022.05.09 | 2025.04.23 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
| 제향미 · 403호 | 2022.06.21 | 2025.04.09 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
| 우택근 · 503호 | 2015.07.31 | 2025.04.08 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
| 이슬 · 601호 | 2023.10.26 | 2025.05.23 | 가능·미상 | 미상 | 검토 필요 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
감정가는 78,000,000원, 현재 최저가는 54,600,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 38,220,000원(49%), 3회 유찰 시 26,754,000원(34%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일 평형의 실제 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 비교할 수 없습니다. 푸른솔은 16세대, 사용승인일 2013.02.22이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 더구나 203호의 인수 가능 보증금이 미상이므로 가격 판단은 실질취득액이 확정된 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 신청채권자 · 주식회사부산은행 | 413,722,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,217,200원 |
현재 시나리오는 집행비용 1,382,800원과 소유자 잔여 53,217,200원으로 배분되고, 신청채권자 주식회사부산은행의 청구액 413,722,378원에 대한 배당은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차보증금도 확정되지 않았으므로, 이 배당표만으로 실제 배당순위나 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 시나리오상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 54,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 38,220,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 26,754,000원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전포초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·주거용오피스텔·각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 개금역이 있으며, 대중교통시설은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2013.02.22이며, 외벽은 화강석 및 스톤코트 등, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관기 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 김민건 보증금 확인. 2019.08.05 전입이므로 보증금 규모와 실제 점유, 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 실질취득액을 계산하지 마십시오.
- 확정일자·배당요구 확인. 203호는 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 배당을 받지 못한 보증금의 승계 가능성을 반드시 점검해야 합니다.
- 다른 호수 전입자와 대상 범위 구분. 현황조사상 전체 11명이 확인되므로 대상 203호와 다른 호수의 임차관계를 구분해 원본 명세서를 대조해야 합니다.
- 감정가 70% 착시 경계. 현재 최저가 54,600,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시에도 인수위험 재계산. 38,220,000원 또는 26,754,000원으로 내려가더라도 대항력 있는 미배당 보증금이 존재하면 실질취득액은 낙찰가와 달라집니다.
- 배당표 원본 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 신청채권자 배당도 0원으로 나타나므로 실제 배당관계는 원본 서류로 재검증해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 보증금이 먼저다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 78,000,000원에서 한 번 유찰돼 54,600,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하느냐입니다. 대상 203호 김민건의 전입일은 2019.08.05로 산정상 말소기준 2025.03.24보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 “인수 0원”, “5,460만원에 취득”, “감정가 70%라 싸다”는 결론은 모두 이릅니다. 203호 보증금을 확인해 대항력과 미배당액을 확정한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 하는 사건입니다. 권리금액을 알 수 없는 상태에서는 가격 할인보다 임차보증금 확인이 입찰의 선결조건입니다.
