부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 4층 403호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 81,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 56,700,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 제향미의 임차보증금 52,500,000원입니다. 제향미는 2022.06.21 주민등록, 2022.06.13 확정일자를 갖고 있고 배당요구도 확인되며, 임차권등기는 2025.08.05 접수됐습니다.
현재 회차의 배당계산에서는 집행비용 1,420,600원을 먼저 제외한 뒤 제향미에게 52,500,000원 전액이 배당되고, 2,779,400원이 남는 구조입니다. 따라서 현재 회차만 놓고 보면 매수인이 넘겨받는 보증금은 0원입니다. 문제는 추가 유찰입니다. 최저가가 보증금보다 아래로 내려가면 미배당액이 그대로 인수위험으로 전환돼, 낙찰가만 내려간다고 실질취득액이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 4층403호 · 도로명 부산광역시 부산진구 냉정로 217-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인 2013.02.22 |
| 소유자 | 박경민 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 413,722,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 0원, 기준권리 확인은 필수
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제향미 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분 전부 2022.06.21 확정일자 2022.06.13 | 52,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.08.05 | 현재 0원 추가 유찰 시 미배당 인수 |
403호와 직접 연결된 임차권자로 확인되는 제향미는 보증금 52,500,000원의 임차권등기권자입니다. 현황조사에는 동일 건물의 여러 다른 호수 전입자도 함께 확인되지만, 본건 403호의 권리분석에서는 제향미의 임차권과 실제 점유관계를 중심으로 확인해야 합니다.
② 가격 시나리오 — 더 유찰돼도 실질취득액은 크게 안 내려간다
실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 사건을 단순히 “감정가의 70%라 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 확인해야 할 것은 낙찰가 + 미배당 보증금입니다. 현재 회차에서는 실질취득이 56,700,000원이지만, 한 번 더 유찰되면 낙찰가가 39,690,000원으로 내려가는 대신 13,924,420원이 인수돼 실질취득은 53,614,420원이 됩니다. 세 번째 유찰 때도 낙찰가 27,783,000원에 인수액 25,617,094원이 붙어 실질취득은 53,400,094원입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 56,700,000원 | 0원 | 56,700,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 39,690,000원 | 13,924,420원 | 53,614,420원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 27,783,000원 | 25,617,094원 | 53,400,094원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 1. 임차인 제향미 보증금 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,779,400원 |
현재 배당 시나리오에서는 제향미 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 신청채권자 주식회사부산은행의 청구액은 413,722,378원으로 확인되지만, 이 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 개금역이 있습니다. 감정평가상 대중교통시설은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2013.02.22이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 푸른솔은 16세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회, 매각률은 0.0%로 확인됩니다. 가격뿐 아니라 실제 매수수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2013.03.18 부산은행 근저당권과 2025.03.24 임의경매개시결정의 관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 제향미 배당액 확인. 현재 계산처럼 보증금 52,500,000원이 전액 배당되면 인수는 0원이지만, 실제 배당순위나 배당액이 달라지면 승계 위험도 달라집니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 낙찰가 39,690,000원에 인수 13,924,420원이 붙고, 3회 유찰 시 낙찰가 27,783,000원에 인수 25,617,094원이 붙습니다.
- 403호 실점유 확인. 동일 건물의 타 호수 전입자도 현황조사에 함께 확인되므로, 현장에서는 본건 403호의 실제 점유상태와 제향미 임차권등기의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현장 매매가·임대가를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 구간
현재 최저가 56,700,000원에서는 제향미 보증금 52,500,000원이 전액 배당되는 계산이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 추가 유찰 뒤부터는 구조가 달라집니다. 2회 유찰 시 인수액 13,924,420원, 3회 유찰 시 25,617,094원이 발생해 실질취득액은 각각 53,614,420원과 53,400,094원으로 수렴합니다. 낙찰가 하락이 곧 총취득 부담의 하락으로 이어지지 않는 물건입니다.
더 중요한 부분은 권리순위 확인입니다. 등기에는 2013.03.18 설정된 부산은행 근저당과 2023.10.11 채권최고액 430,000,000원 변경이 확인되는 반면, 제시된 말소기준 판단은 2025.03.24 경매개시결정입니다. 임차인의 대항력과 배당순위가 이 기준에 따라 달라질 수 있는 만큼, 이 사건은 원본 확인 없이 자동 계산만 믿고 입찰하기엔 위험도가 높은 편입니다. 현재 인수 0원이라는 숫자보다, 그 0원이 실제 배당에서도 유지되는지를 확인하는 것이 승부처입니다.
