부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 2층 202호로, 감정평가상 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 건물입니다. 사용승인일은 2013.02.22, 본건 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층이며 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 개금역이 있습니다.

현재 소유자는 박경민이고, 사건 신청채권자는 주식회사부산은행, 청구액은 413,722,378원입니다. 권리 흐름에서는 과거 우리은행 근저당과 부산은행 근저당, 재산분할청구권을 피보전권리로 한 가처분 등이 등장하지만 이미 말소된 내역도 섞여 있습니다. 현재 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.03.24 임의경매개시결정입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 경매개시를 분리해 보기

2013.02.28 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 294,480,000원)은 2013.03.18 해지로 말소됐습니다. 같은 날 부산은행 근저당권이 채권최고액 600,000,000원으로 설정됐고, 2023.10.11 변경계약으로 채권최고액 430,000,000원이 기록돼 있습니다. 갑구에는 2017.06.09 소유권 2분의 1에 대한 가처분이 있었지만 2018.06.22 해제로 말소됐습니다.

② 임차·점유 현황 — 11명 모두 202호가 아닌 다른 호실

현황조사에는 총 11명의 점유자가 확인됩니다. 전입일은 모두 2025.03.24보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시합니다. 또한 이 명단에는 202호가 없습니다.

③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류

감정가는 84,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 41,160,000원(49%), 그 다음은 28,812,000원(34.3%)입니다.

다만 푸른솔은 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가를 이용한 직접 비교 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 16세대 규모의 소규모 다세대주택이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있어 가격 판단은 실제 인근 거래와 개별 호실 상태를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

현재 배당 시나리오에서는 채권자 총 청구액과 채권자 배당액이 0원으로 계산되고, 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 소유자 잔여로 잡혀 있습니다. 신청채권자의 사건 청구액은 413,722,378원으로 별도 표시돼 있으므로 실제 입찰 전에는 해당 호실에 대한 배당관계와 매각물건명세서를 반드시 원본 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전포초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·주거용 오피스텔·각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층, 사용승인일 2013.02.22. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 139.0㎡, 공시지가는 2,192,000원/㎡이며 완경사의 세로장방형 토지입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 규모. 푸른솔은 16세대 규모이며 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회로 기록돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 202호 점유관계 재확인. 현재 현황조사 명단에는 202호 점유자가 보이지 않지만, 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 202호 자체의 점유·전입·임대차관계를 다시 확인해야 합니다.
• 다른 호실 임차인 분리. 101호·203호·204호 등 11명은 모두 다른 호실입니다. 보증금이 미상인 이들의 금액을 202호 인수액으로 합산하지 마세요.
• 부산은행 권리 원본 대조. 2013.03.18 설정된 부산은행 근저당과 2023.10.11 채권최고액 430,000,000원 변경 내역, 2025.03.24 경매개시결정의 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 70%만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 개금동 인근 소형 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 확인. 사건 청구액 413,722,378원과 현재 호실 배당 시나리오의 채권자 배당 0원 사이의 관계를 매각물건명세서·채권계산서에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 직접 확인한 뒤 응찰하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 호실 구분과 가격 검증이 먼저

이 물건은 감정가 84,000,000원에서 한 번 유찰돼 58,800,000원까지 내려왔고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 숫자만 보면 단순해 보입니다. 그러나 이 사건에는 같은 건물의 다른 호실 점유자 11명이 함께 확인되고, 이들의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 이들을 202호 권리와 섞지 않는 것이 첫 번째 원칙입니다.

두 번째는 가격입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실은 매력적으로 보이지만, 이를 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않는 이상 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 현재 판단은 인수 0원 시나리오는 긍정적, 가격 메리트는 미확정. 입찰 전 202호 자체의 점유관계와 부산은행 권리, 실제 주변 거래가를 확인하는 것이 승부처입니다.