부산지방법원 2025타경1183. 부산진구 개금동 푸른솔 4층 401호로, 매각물건명세서에는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가는 74,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 51,800,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가에서 30% 내려왔다”는 이유로 접근하면 안 됩니다. 등기부상 남명진의 주택임차권이 있고 보증금이 52,500,000원이며, 배당표상 현재 매각가에서는 보증금 전액을 배당하지 못해 2,032,400원을 매수인이 인수하는 구조입니다.

더 중요한 점은 401호와 관련해 현황조사상 남강원의 전입도 확인된다는 것입니다. 남강원은 2022.05.09 전입으로 기록돼 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 남강원에 대해서는 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차관계와 보증금 규모를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

이 사건에서 계산된 말소기준은 2025.03.24 임의경매개시결정입니다. 남명진의 주택임차권등기는 2024.10.14 접수돼 그보다 앞서며, 등기 내용에는 임차보증금 52,500,000원, 확정일자 2021.09.02, 주민등록일자 2024.09.24가 기재돼 있습니다. 제공된 권리판정도 이 임차권을 매수인 인수로 분류합니다.

② 임차인·점유 현황 — 401호 미상 점유를 별도로 봐야 한다

남명진은 확정일자 2021.09.02가 확인되고 우선변제권 행사 대상으로 계산돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 별도 확인 대상으로 봅니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 인수액이 커진다

현재 최저매각가는 51,800,000원이지만 배당 후 남명진에게 지급되지 못하는 2,032,400원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차 실질취득 부담은 53,832,400원입니다.

실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 이 물건이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득 부담을 기준으로 해야 하며, 남강원의 보증금이 확인되기 전에는 그 실질부담 역시 확정값으로 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 집행비용 1,332,400원을 먼저 공제한 뒤 남명진에게 50,467,600원이 배당되고, 부족한 2,032,400원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 이 사건 401호도 다세대 용도로 분류돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 개금역이 소재합니다.
• 주변. 공동주택·주거용오피스텔·근린생활시설 및 개금골목시장 등이 형성돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·공동현관·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 51,800,000원만 보지 말고 남명진 미배당 2,032,400원을 합산해 판단해야 합니다.
• 401호 남강원 확인. 2022.05.09 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 임대차계약과 보증금부터 확인해야 합니다.
• 남명진 임차권 원본 대조. 보증금 52,500,000원, 확정일자 2021.09.02, 주민등록일자 2024.09.24, 임차권등기 2024.10.14의 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 유찰 시나리오 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 최저가는 크게 낮아져도 매수인 인수액이 17,292,680원·27,974,876원으로 증가합니다.
• 배당변동 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 매각기일. 2026.09.02 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 임차보증금을 먼저 보라

감정가 74,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 51,800,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 단순 할인율로 평가할 물건이 아닙니다. 남명진의 보증금 52,500,000원이 있고, 현재 배당으로 충당되지 않는 2,032,400원이 매수인에게 남아 현재 회차 실질취득 부담은 53,832,400원입니다. 이후 유찰돼 매각가가 더 내려가면 인수액이 그만큼 커지는 구조도 확인됩니다.

여기에 401호에는 남강원의 전입도 확인되지만 보증금이 특정되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 많이 내려왔으니 싸다”가 아니라, “확정 인수와 미상 임차관계를 먼저 닫아야 한다”입니다. 가격 판단은 그 다음입니다.