부산지방법원 2025타경5315. 수영구 광안동 엘이즈지102 제2층 제201호, 전용 20.85㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 161,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 등기부에는 주식회사제이엘컴퍼니 명의 소유권과 민간임대주택등기, 회생 관련 등기, 임의경매개시결정, 근저당권 관련 등기 및 서무선의 주택임차권이 확인됩니다.
이 사건의 핵심은 최저가격이 아니라 임차관계의 불확실성입니다. 서무선은 임차보증금 40,000,000원, 주민등록 2022.04.28, 확정일자 2022.04.28, 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 반면 현황조사에서 추가로 확인된 5명의 점유자는 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 5명은 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층 201호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 전용 20.85㎡ · 지상5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인 | 2021.02.08 |
| 총 세대수 | 18세대 |
① 권리 흐름 — 임차권과 미상 점유자를 따로 봐야 한다
서무선의 주택임차권은 보증금 40,000,000원, 임대차계약일 2022.04.20, 점유개시일 2022.04.15, 주민등록일 및 확정일자 2022.04.28로 등기돼 있습니다. 제공된 권리판정에서는 이 임차권을 말소기준권리 이전 → 매수인 인수 대상으로 표시하고 있지만, 현재 예상배당에서는 서무선 보증금 40,000,000원이 전액 우선변제되는 것으로 계산되어 현재 회차 계산상 미배당 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 그중 5명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 | 미상 | 2025.05.20 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서무선 | 2022.04.28 | 2022.04.28 | 40,000,000원 | 2023.06.02 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 161,000,000원
엘이즈지102는 18세대, 사용승인일 2021.02.08이며 대상 전용면적은 20.85㎡입니다. 다만 제공된 시세 자료에는 이 면적과 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않고, 최근 낙찰금액·낙찰률 자료도 없습니다. 따라서 감정가 161,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
현재 회차는 감정가의 100%인 161,000,000원, 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에서는 단순한 가격 하락보다 미상 임차보증금의 확인이 먼저입니다. 보증금 미상 점유자가 실제 인수형으로 확인되면 표면 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 서무선 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,946,000원 |
현재 계산은 집행비용 3,054,000원과 서무선 보증금 40,000,000원을 배당하고 117,946,000원이 잔여하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자 5명의 금액도 이 배당표에 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 회생·등기 이력
- 민간임대주택. 2021.01.04 민간임대주택 등록에 따른 부기등기가 있습니다.
- 보전처분. 2024.01.16 부산회생법원의 재산보전처분이 있었으며 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다.
- 회생절차 폐지. 2025.02.20 회생절차폐지가 있었고 2025.04.15 관련 등기가 접수됐습니다.
- 경매개시. 부산시중앙신용협동조합이 2025.05.13 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다.
- 근저당권 이전. 2025.09.19 확정채권양도로 주식회사더베스트파트너스대부에 근저당권이 이전됐고 2025.09.29 접수됐습니다.
- 근질권. 같은 날 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권이 설정됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 및 현황상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,326,000원/㎡, 토지면적 161.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최정원. 2021.04.22 전입, 2025.05.20 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 이진이. 2021.05.13 전입이 확인되며 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인이 필요합니다.
- 전서현·이정현·조가영. 각 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·배당관계가 미상입니다.
- 서무선. 임차보증금 40,000,000원, 확정일자 및 배당요구가 확인되며 현재 배당표에서는 전액 배당됩니다.
- 명도 범위. 현황조사상 여러 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 각 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 대상 면적과 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않으므로 161,000,000원의 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 각 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원” 숫자보다 미상 임차인이 먼저다
현재 배당 시뮬레이션만 보면 서무선의 40,000,000원 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원으로 표시됩니다. 하지만 이 사건을 그 숫자 하나로 안전형이라고 평가하기는 어렵습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자 5명이 별도로 존재하기 때문입니다.
게다가 대상 전용면적과 일치하는 실거래 자료가 없어 신건 최저가 161,000,000원이 시장 대비 유리한지도 확인되지 않습니다. 결국 이 물건의 선결 과제는 가격 흥정보다 각 점유자의 실제 임대차관계와 보증금 확인입니다. 현재 계산상 인수는 0원이지만, 미상 임차관계가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
