부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 제2층 201호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이고, 건물은 지상 5층 규모입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 신청채권자는 부산시중앙신용협동조합입니다. 청구액은 1,670,000,000원으로 기재되어 있습니다.
이 사건에서 가장 주의할 부분은 단순한 유찰 횟수가 아닙니다. 임차인 전입관계, 임차권등기, 근저당권의 이전·말소 관계가 함께 얽혀 있다는 점입니다. 특히 매각금액이 크게 낮아진 상황에서는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는지, 명도할 권리가 누구에게 있는지를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 제2층 제201호 도로명: 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 · 18개호 |
| 면적 참고 | 거래 비교 참고면적 20.85㎡ · 대상 호실과 면적 일치 미확인 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 161,000,000원 |
| 최저매각가 | 78,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 청구액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
경매개시결정일인 2025.05.13이 말소기준으로 산정되어 있습니다. 하지만 등기에는 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 있고, 해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2025.09.29 근저당권 이전 및 근질권 설정 기록도 나타납니다.
소유자에 대해서는 회생절차 관련 이력도 있습니다. 2024.01.23 보전처분이 등기됐으나 이후 말소됐고, 2025.04.15에는 회생절차폐지가 등기됐습니다. 민간임대주택 등록에 관한 부기등기도 있으므로, 임대차의 실제 현황과 별개로 그 등록 상태도 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 가장 큰 위험은 미상 보증금
현황조사와 등기기록 등에 나타난 임차 관련 인적 사항은 서로 다른 성명 6명입니다. 다만 이것이 현재 유효한 독립 임대차계약 6건을 뜻하는 것은 아닙니다. 과거 전입자와 현재 점유자, 실제 임차인 관계를 구별해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 배당 |
|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
배당요구
2025.05.20 배당요구 · 점유 및 보증금 확인 필요
|
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
배당요구 확인 필요
|
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
배당요구 확인 필요
|
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
배당요구 확인 필요
|
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
배당요구 확인 필요
|
| 서무선 | 2022.04.28 | 40,000,000원 |
임차권등기
우선변제
배당요구
확정일자 2022.04.28 · 임차권등기 2023.06.02
|
특히 서무선은 임대차계약일 2022.04.20, 점유개시일 2022.04.15, 주민등록일 및 확정일자 2022.04.28로 기록되어 있습니다. 임차권등기는 2023.06.02에 이뤄졌습니다. 대항력 및 우선변제의 행사 여부는 해당 사실관계뿐 아니라 앞선 근저당권의 실제 효력과 배당순위를 함께 따져야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
최저매각가는 감정가의 49%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정평가금액 대비 할인율이지, 현재 실거래 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
엘이즈지102는 18세대 규모로, 준공일은 2021.02.08입니다. 거래 비교 참고면적은 20.85㎡이지만 대상 호실과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 해당 면적만으로 적정 시세를 추정하거나 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 환산하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 78,890,000원 | 49% | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 55,223,000원 | 34.3% | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 38,656,100원 | 24.01% | 2,439,710원* |
* 각 회차 인수액은 제한된 배당 가정에 따른 수치입니다. 다른 임차인의 미상 보증금, 실제 배당순위 및 법적 인수관계는 확정되지 않았습니다. 3회·4회 유찰 가격은 시나리오이며 확정된 매각기일의 최저가는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,820,020원 |
| 1. 임차인 서무선 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 37,069,980원 |
위 배당표는 임차인 서무선의 보증금 전액 배당 등을 전제로 하는 계산 예시입니다. 당해세·최우선변제 및 다른 미확정 임차관계는 반영되지 않았습니다. 실제 법원의 배당표와 같다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 승강기, 위생·급배수설비, 소화전, 화재경보설비, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터의 도로와 접합니다. 토지는 완경사지에 조성된 다세대주택 부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 상대보호구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 공동주택이고, 대상 호실과 일치하는 실거래 시세가 확인되지 않아 적정 매도가격과 매각 소요기간을 신뢰성 있게 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2021.03.03 근저당권의 말소 여부, 2025.09.29 권리이전 및 근질권 설정과의 관계, 공동담보목록을 등기부 원본으로 재검토합니다.
- 임차관계 확정. 전입 관련 성명 6명의 현재 점유 여부와 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인합니다. 특히 보증금 미상 5명의 인수 가능성을 해소해야 합니다.
- 서무선 임차권. 등기된 보증금 40,000,000원의 우선변제순위, 실제 배당 가능액, 미배당액의 매수인 승계 여부를 확인합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권 1,670,000,000원과 공동담보·담보권 변동을 고려해 채권자 배당과 소유자 잔여금이 실제로 성립하는지 다시 계산합니다.
- 민간임대주택 확인. 등록 상태와 임대사업자 관련 의무가 매각 및 임대차관계에 미치는 영향을 검토합니다.
- 시세 확인. 대상 호실과 면적·층·건물 상태가 일치하는 최근 실거래를 확보하고, 실질취득비용을 기준으로 비교합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 및 추가 명도비용을 확인합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 법원의 매각조건을 입찰 전 확인합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리가 있다
이 물건은 감정가 161,000,000원에서 최저매각가 78,890,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 49%라는 숫자 하나만으로 안전한 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
서무선의 40,000,000원 임차권등기, 보증금이 알려지지 않은 5명의 전입 관련 기록, 말소와 이전 기록이 함께 존재하는 근저당권, 그리고 채권자 배당이 반영되지 않은 예상배당표까지 확인해야 할 문제가 남아 있습니다. 다세대주택 특성상 실제 점유관계와 환금성도 신중히 살펴야 합니다.
종합 판단은 D등급입니다. 이는 감정가 할인율이 낮아서가 아니라, 매수인 인수액과 실질취득금액을 신뢰성 있게 확정할 수 없고 가격을 비교할 적정 실거래 시세도 확보되지 않았기 때문입니다. 현재로서는 입찰 보류 및 권리관계 재확인이 우선입니다. 미상 보증금과 배당순위, 실제 시세가 정리된 뒤에야 응찰 여부와 가격 상한을 판단할 수 있습니다.
