부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 4층 403호의 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 말소기준권리는 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 뒤에 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되고 근질권도 설정됐지만, 경매 권리순위의 출발점은 최초 설정된 을구 1번 근저당권입니다.
임차관계에서 가장 중요한 점은 날짜입니다. 확인된 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영·우선주의 전입일은 모두 2021.03.03 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 모두 대항력 없음입니다. 특히 우선주는 임차보증금 150,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 모두 2021.05.04이고 임차권등기가 되어 있지만, 역시 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층403호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 대상면적 | 25.84㎡ |
| 규모 | 엘이즈지102 · 18세대 · 2021.02.08 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기상 핵심은 2021.03.03 을구 1번 근저당권입니다. 2023.06.08 우선주의 주택임차권, 2025.05.13 임의경매개시결정은 모두 그 뒤입니다. 우선주의 임차권등기는 보증금 150,000,000원으로 확인되지만 전입·점유개시·확정일자가 2021.05.04이므로 말소기준보다 늦고, 제공된 권리판정에서도 대항력 없음·매각으로 소멸로 정리됩니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
확인된 실제 임차·점유자는 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 전부 말소기준일인 2021.03.03보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 우선주 외 점유자는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 경우가 있어, 인수위험과 별개로 실제 점유 범위와 명도 상대방을 현장에서 특정해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.05.20 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 우선주 | 2021.05.04 | 150,000,000원 | 2021.05.04 | 없음 | 2023.06.08 |
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 200,344,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 204,000,000원에서는 집행비용 3,656,000원을 제외한 200,344,000원이 선순위 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당 채권에는 1,636,656,000원의 미배당이 남습니다. 제공된 계산상 매수인 인수는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 204,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아, 현재 가격이 지역 시세 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 1,636,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 1,676,884,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 1,709,067,840원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 서측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 승강기·도시가스 개별난방·위생·급배수·소화전·화재경보설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5~6미터 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·도시지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 엘이즈지102는 18세대이며 2021.02.08 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 6명 점유관계 특정. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 403호를 현재 누가 사용하고 있는지 현황을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 우선주 임차권 확인. 보증금 150,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 2021.05.04, 임차권등기 2023.06.08이며 제공된 판정상 대항력 없음·매각소멸입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.01.04 민간임대주택 등록에 따른 갑구 부기등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 204,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 별도 실거래·매물조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 점유 확인이 더 중요하다
이 사건은 금액만 보면 선순위 근저당권 채권최고액이 1,837,000,000원으로 크고 현재 최저가는 204,000,000원입니다. 그러나 경매 매수인의 관점에서 더 중요한 것은 무엇을 인수하느냐입니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이고, 우선주의 150,000,000원 임차권을 포함한 확인 임차관계도 모두 말소기준 뒤입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 공실형’으로 보면 안 됩니다. 현황조사에는 실제 임차·점유자 6명이 확인되고 여러 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 실제 명도 상대와 점유 범위를 특정해야 합니다. 또 실거래 자료가 없어 204,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 판단할 근거도 없습니다. 결론은 명확합니다. 등기상 인수는 0원, 권리는 비교적 정리되지만 점유관계와 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 다세대주택입니다.
