부산지방법원 2025타경5315. 부산광역시 수영구 광안동에 있는 엘이즈지102 4층 403호입니다. 공부상 공동주택인 다세대주택으로, 감정가 204,000,000원에서 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 99,960,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반에도 미치지 않는 가격이지만, 경매에서 할인율이 크다는 사실만으로 수익성을 판단하는 것은 위험합니다.
이 물건의 말소기준권리는 2021.03.03. 부산시중앙신용협동조합이 설정한 채권최고액 1,837,000,000원의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 공동담보로 설정되었으며, 2025.09.29. 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되고 관련 근질권도 설정되었습니다. 원래 근저당권과 이에 종속된 권리의 처리 및 실제 배당권자 관계를 확인해야 합니다.
임차권자 우선주의 보증금은 150,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 그러나 주민등록일과 점유개시일이 모두 말소기준권리 설정 이후입니다. 따라서 제공된 권리관계에서는 대항력 있는 선순위 임차인으로 판단되지 않으며, 보증금 전액을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 다른 전입자들의 실제 임대차계약과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층 403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 총 18개호 |
| 면적 참고 | 25.84㎡ 조회 참고치 · 대상 호실과 면적 일치 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 | 204,000,000원 |
| 최저매각가 | 99,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권액 | 1,670,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준
권리 판단의 출발점은 2021.03.03. 을구 1번 근저당권입니다. 우선주의 임차권등기는 2023.06.08. 접수된 후순위 권리이고, 2025.05.13. 임의경매개시결정등기도 후순위입니다. 이들 권리는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다.
한편 2024.01.23. 등기되었던 재산보전처분은 2025.05.20. 회생절차폐지결정을 원인으로 말소되었습니다. 현재도 유지 중인 처분금지등기로 보아서는 안 됩니다.
② 임차인·전입자 분석 — 실제 점유관계가 중요
등기부에 확인되는 임차권자는 우선주 1명입니다. 현황조사에는 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영 등 추가 전입 조사 대상 5명이 기재되어 있습니다. 따라서 확인 대상은 총 6명이지만, 추가 전입자 전원이 별도의 임대차계약을 체결한 임차인인지는 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우선주 등기부 임차권자 |
2021.05.04. | 150,000,000원 | 없음 근저당 후순위 |
후순위 확정 2021.05.04. |
추정 인수 0원 현재 배당 가정상 배당 0원 |
| 최정원 | 2021.04.22. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2025.05.20. 계약·배당순위 확인 필요 |
| 전서현 | 2022.12.21. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 계약·점유관계 확인 필요 |
| 이진이 | 2021.05.13. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 계약·점유관계 확인 필요 |
| 이정현 | 2022.10.14. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 계약·점유관계 확인 필요 |
| 조가영 | 2023.07.14. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 계약·점유관계 확인 필요 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자에 대해서는 임대차계약의 존재와 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서·주민등록·실제 점유와 계약관계를 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가 204,000,000원 대비 현재 최저매각가가 99,960,000원으로 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 이 물건에 대해 대상 호실과 면적이 일치하는 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 부족합니다.
| 감정가 | 204,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 99,960,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 49% |
| 현재 유찰 횟수 | 2회 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 동일 호실 조건 실거래 | 확인 필요 |
| 시세 대비 최저가 | 판단 보류 |
| 추정 실질취득 기준금액 | 99,960,000원 + 취득·명도 등 별도 비용 (인수 추정 0원) |
엘이즈지102는 2021.02.08. 준공된 18세대 규모로 파악됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 다만 작은 단지의 경매 표본은 일반적인 시장가치를 대표하지 않을 수 있으며, 유찰 횟수만으로 적정 매수가를 결정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,199,280원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 최초 설정 부산시중앙신용협동조합 · 이후 권리이전 |
1,837,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 임차권자 우선주 근저당 후순위 |
150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,199,280원과 근저당권 배당 97,760,720원의 합계는 99,960,000원입니다. 우선주의 후순위 임차보증금에 배당할 잔액은 현재 추정표상 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 공동담보·근저당권 이전·근질권의 실제 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 배당을 채권총액에 이중 합산하지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (49%) | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 1,739,239,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 1,768,687,496원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 48,980,400원 | 47,698,753원 | 1,789,301,247원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 회수액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다만 후순위 권리의 인수 추정액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 이는 매각대금의 배당과 권리소멸을 가정한 계산이며, 후속 유찰이 확정되었거나 해당 가격에 실제 낙찰된다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기설비와 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터의 도로에 접합니다. 토지는 완경사지에 인접지와 평탄하게 조성된 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가 참고액은 1,326,000원/㎡입니다.
- 공부상 현황. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 2021.02.08. 준공된 18세대 규모입니다. 위치·접근성은 긍정적으로 검토할 수 있으나 동일 조건의 실거래 비교가 없어 적정 환금가격은 미확인 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 2021.03.03. 근저당권을 기준으로 등기부의 후순위 권리와 매각물건명세서의 인수 조건을 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권. 주식회사더베스트파트너스대부로의 권리이전과 부산시중앙신용협동조합의 근질권 설정에 따른 배당권자 관계 및 공동담보 내용을 확인해야 합니다.
- 우선주 임차권. 임대차계약일 2021.04.15., 전입·점유·확정일 2021.05.04., 임차권등기일 2023.06.08.을 원본으로 대조하고 매각 후 임차권 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 전입자 5명. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 실제 계약관계, 보증금, 확정일자, 점유 여부를 확인해야 합니다. 특히 최정원의 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 등록 상태와 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 경매 매수에 따른 법적 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 적정가격 산정. 대상 403호의 실제 전용면적을 확정하고 동일·유사 조건의 최근 실거래가격을 조사해야 합니다. 감정가 할인율만을 입찰 기준으로 사용하지 않아야 합니다.
- 명도 및 관리비. 현재 실제 점유자, 퇴거 협의 가능성, 공용부분 체납관리비 및 인도절차 비용을 확인해야 합니다.
- 매각기일·매각조건. 2026.10.27. 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 변경·취하·정지 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 임대차 관련 서류를 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 위험이다
부산 광안동 엘이즈지102 403호는 감정가 204,000,000원에서 현재 최저매각가 99,960,000원까지 내려온 물건입니다. 가격표만 보면 눈길이 가지만, 그 숫자 자체가 시장가격보다 낮다는 증거는 아닙니다.
권리 측면에서는 2021.03.03. 근저당권이 말소기준이고, 우선주의 보증금 150,000,000원은 후순위 임차권으로 분류됩니다. 따라서 현행 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 긍정적입니다.
그러나 민간임대주택 등록 이력, 근저당권 이전·근질권, 공동담보, 다수 전입자의 실제 임대차관계는 입찰 전에 검토해야 할 사항입니다. 여기에 대상 호실과 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 환금가격과 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
결론은 권리상 기본 구조는 파악되지만, 입찰 판단은 추가 검증이 필요한 C등급입니다. 감정가의 49%라는 할인율에 가격 가점을 주기보다는 실제 임차·점유관계를 정리하고 최근 비교 거래를 확보한 뒤 적정 입찰가를 판단하는 접근이 타당합니다. 현재의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 검증 가능한 실질취득비용과 시세입니다.
