부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 4층 402호, 감정 이용상태가 공동주택(다세대주택)인 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정돼 있으며, 경매 신청 청구액은 1,670,000,000원입니다.
핵심은 임차관계입니다. 현황조사·문건·등기에서 확인되는 실제 임차인은 6명이지만 전입일은 모두 2021.03.03보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 임차인 가운데 말소기준보다 앞서 대항력을 갖는 임차인은 없습니다. 특히 곽광현은 2022.01.13 전입·확정일자를 갖고 보증금 100,000,000원의 임차권등기까지 마쳤지만, 이 역시 선순위 근저당 뒤에 있어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 1,670,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원, 후속 등기는 원본 확인
말소기준 근저당 이후 2024.01.23 보전처분이 등기됐다가 2025.05.20 회생절차폐지결정에 따라 말소됐고, 2024.02.05 곽광현의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 곽광현의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.01.13으로 말소기준보다 뒤입니다. 경매개시결정 역시 2025.05.13 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.20 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 곽광현 | 2022.01.13 | 100,000,000원 | 2022.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.02.05 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산되는 항목은 없으며, 위 6명은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 전입일이 가장 빠른 최정원도 2021.04.22로 말소기준 2021.03.03보다 늦어 대항력이 없습니다. 곽광현 역시 보증금 100,000,000원이 확인되지만 전입이 후순위여서 그 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
엘이즈지102는 18세대, 준공일 2021.02.08인 다세대주택이며 비교 대상 면적은 24.32㎡로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 감정가·최저가와 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 192,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 입증할 수 없습니다.
유찰 이력도 현재 0회입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원으로 제시되지만, 이 역시 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 실제 거래가격과 비교하지 않은 채 회차별 최저가만 보고 가격 경쟁력을 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 188,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 192,000,000원 중 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 근저당권 배당으로 계산되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권의 미배당액은 1,648,488,000원이지만, 이 금액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 1,648,488,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 1,686,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 1,716,640,320원 | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 회차가 내려갈수록 커지는 미배당액은 근저당 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수액과는 별개의 숫자입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 토지면적 161.0㎡, 공시지가 1,326,000원/㎡이며 도시지역·제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 규모. 엘이즈지102는 18세대, 준공일 2021.02.08의 소규모 공동주택입니다. 실거래 금액 비교 없이 환금성과 적정 입찰가를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준 재확인. 말소기준은 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당입니다. 확인된 실제 임차인 6명의 전입일이 모두 그 이후인지 주민등록·현황조사·명세서 원본을 대조하세요.
- 점유자 특정. 인수액은 0원이지만 실제 임차인 6명이 확인됩니다. 현재 점유자와 퇴거자, 점유 범위 및 명도 일정을 현장에서 확인하세요.
- 곽광현 임차권. 보증금 100,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 2022.01.13, 임차권등기 2024.02.05입니다. 말소기준 후순위라는 점을 원본 등기와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 미상 임차조건. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 보증금 및 확정일자는 확인이 필요합니다. 전입은 후순위지만 배당·명도 절차 판단을 위해 계약관계를 확인하는 편이 안전합니다.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록 부기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부 및 관계 서류로 확인하세요.
- 근저당 후속 등기. 2025.09.29 주식회사더베스트파트너스대부로의 근저당권 이전 및 부산시중앙신용협동조합의 1,436,500,000원 근질권 설정을 최신 등기부와 배당관계 서류에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 192,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 입찰 전 동일 건물·인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 구분. 현 회차 근저당 미배당 1,648,488,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 현재 계산상 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.03.03 근저당이고, 실제 임차인 6명의 전입은 모두 그 이후입니다. 보증금 100,000,000원의 임차권등기자인 곽광현도 후순위이므로 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가와 현 회차 실질취득 기준액은 모두 192,000,000원이지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 여러 임차인의 점유 확인, 민간임대주택 등기, 근저당권 이전·근질권 등 후속 등기까지 확인해야 합니다. 결론은 “보증금 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 실행 난도는 원본 확인 후 판단”입니다.
