부산지방법원 2025타경5315. 부산광역시 수영구 광안동의 엘이즈지102 4층 402호, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,837,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 주택임차권등기와 임의경매개시결정이 등기되었고, 2025.09.29에는 기존 근저당권이 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되면서 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정되었습니다. 이전등기는 새로운 선순위 근저당권이 생겼다는 뜻이 아니라, 기존 근저당권의 권리자가 변경된 구조입니다. 그렇지만 최종 배당받을 권리자와 채권관계는 반드시 확인해야 합니다.

가격은 눈에 띕니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 건물은 18세대 규모의 다세대주택이고, 대상 세대와 일치하는 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 경매 최저가가 크게 내려간 것과 시장가격보다 저렴한 것은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 남는다

핵심은 2021.03.03 근저당권입니다. 등기부의 2024년 임차권등기와 2025년 경매개시결정은 이 근저당권보다 후순위로, 제공된 매각소멸 판정에 따르면 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024년 재산보전처분은 2025.05.20 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 6명의 전입과 보증금 미상 문제

조사상 임차관계자는 6명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 인원은 확인되지 않습니다. 모두 말소기준일인 2021.03.03 이후 전입한 것으로 나타나, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다.

다만 곽광현을 제외한 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 선순위 대항력이 없다는 판단과 실제 점유·임대차관계가 완전히 정리됐다는 판단은 구분해야 합니다.

임차인 분석 결론. 현재 판정상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 권리관계를 전제로 한 예상치입니다. 6명의 임차관계와 점유가 조사되어 있으므로 명도에 따른 시간·비용·분쟁 가능성을 별도 위험으로 보아야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

감정가 192,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 94,080,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 할인율은 51%이며, 현재 최저가는 감정가의 49%입니다.

하지만 인근 동일 조건 다세대주택의 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 실질취득 추정액 94,080,000원이 시장가격보다 낮은지를 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인폭을 시세 대비 할인폭으로 표현해서는 안 됩니다.

향후 유찰 가격은 제시된 회차별 시나리오이며, 실제 매각 조건과 최저가는 법원 공고 확인이 필요합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오의 권리분석상 추정치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

최저매각가 94,080,000원에서 추정 집행비용 2,093,440원을 차감하면 근저당권에 배분되는 예상금액은 91,986,560원입니다. 채권최고액 1,837,000,000원 기준 미배당액은 1,745,013,440원입니다. 다만 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있으며, 근저당권 이전·근질권 설정을 반영한 최종 배당권자는 별도 확인이 필요합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 스톤코트 등으로 마감되어 있고 하이샷시 창호 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 설비와 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로에 접합니다. 토지는 완경사지에 조성되어 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
• 공부·이용상태. 공부상 공동주택(다세대주택)이고 감정평가상 이용상태도 동일합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2021.02.08 준공된 18세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가에서의 환금성과 적정 매도가를 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2021.03.03 을구 1번 근저당권을 기준으로 선후순위와 매각소멸 여부를 최신 등기부에서 확인하세요.
• 임차관계 6명 확인. 임차인별 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유 종료 여부를 대조하세요. 특히 보증금이 미상인 5명의 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 곽광현 임차권등기. 보증금 100,000,000원 및 후순위 임차권등기의 매각소멸 여부, 배당 가능성, 말소 절차를 확인하세요.
• 근저당권 이전과 근질권. 주식회사더베스트파트너스대부로의 근저당권 이전과 부산시중앙신용협동조합의 근질권 설정 관계를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태와 임대의무기간, 경매 매수 후 적용될 수 있는 행정상 의무 여부를 확인하세요.
• 실거래 시세. 감정가 대비 할인율에 의존하지 말고 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래·매물·임대수요를 검증한 후 입찰가를 결정하세요.
• 명도·관리비. 실제 거주자 및 점유관계를 확인하고 인도명령·명도 가능성과 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 금액을 점검하세요.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기부 및 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 인수와 시세”

부산 광안동 엘이즈지102 402호는 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 94,080,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차관계자 6명과 후순위 임차권등기를 고려하면, 현재 권리 판정상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 실무 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 보증금 미상 임차관계, 실제 점유와 명도, 민간임대주택 등록 이력, 근저당권 이전·근질권 설정을 검증해야 합니다.

또한 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수 기회라고 판단할 수 없습니다. 최저가 낙찰을 가정한 예상 실질취득액은 94,080,000원이지만, 그 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 검증이 필요합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 있으나 임차관계와 시세가 확정되기 전에는 적극적인 입찰보다 원본 확인과 가격 검증이 우선입니다.