부산지방법원 2025타경5315. 수영구 광안동 엘이즈지102 5층 504호로, 공부상·감정 이용상태 모두 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 말소기준권리는 2021년 3월 3일 설정된 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당권입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 166,000,000원이며 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 핵심은 등기부 자체보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영 등 5명입니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다. 낙찰자가 승계할 보증금은 현재 산정상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 5층 504호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 엘이즈지102 · 18세대 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,670,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.03 근저당권
2024.01.23 등기된 부산회생법원의 재산보전처분은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025.05.13 부산시중앙신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 기존 근저당권은 2025.09.29 주식회사더베스트파트너스대부로 이전됐습니다. 같은 날 그 근저당권부채권에는 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권이 설정됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 2025.05.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
5명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2021.03.03보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 권리분석에서 임차보증금의 매수인 승계는 발생하지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 배당요구가 확인되는 임차인은 최정원으로 2025.05.20 배당요구를 했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 162,876,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,837,000,000원 중 162,876,000원이 배당되는 것으로 추정돼 미배당액은 1,674,124,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 166,000,000원 | 162,876,000원 | 1,674,124,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 1,706,859,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 1,733,047,360원 | 0원 |
현재 회차의 실질취득액은 최저가 166,000,000원에 인수액 0원을 더한 166,000,000원입니다. 가격 메리트는 시세와 별도로 비교해야 하며, 권리상 인수액이 없다는 이유만으로 현재 최저가를 싸다고 평가할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)이며 현재도 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·도시지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 규모. 엘이즈지102는 18세대이고 사용승인 관련 기준일은 2021.02.08입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 원본 대조. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 점유 부분, 보증금, 확정일자, 실제 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금 미상이라 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 등기부에 기재된 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 부기등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류와 대조하세요.
- 근저당권 권리변동 확인. 2025.09.29 주식회사더베스트파트너스대부로의 근저당권 이전 및 부산시중앙신용협동조합의 근질권 설정을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격은 권리와 분리. 현재 실질취득액은 166,000,000원입니다. 인수액이 0원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 임차인 세부 확인
이 사건은 말소기준일이 명확하고, 확인된 실제 임차인 5명도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 추정에 따른 매수인 인수액도 0원이라 선순위 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 5명 모두 보증금과 확정일자가 미상이고, 최정원 외 임차인의 배당요구 여부도 입찰 전 확인이 필요합니다.
따라서 권리분석의 결론은 “승계 위험은 낮지만 임차인 검증은 끝나지 않았다”입니다. 특히 최우선변제가 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 현재 배당표만으로 배당 결과를 확정하면 안 됩니다. 가격 측면에서도 현재 최저가 166,000,000원이 감정가와 같은 신건이므로, 인수 0원이라는 이유만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
