부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 5층 504호, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 소유권보존등기와 함께 부산시중앙신용협동조합 명의의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2021-81호에 연결된 권리이므로 채권최고액 전체를 본건 504호만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다. 이후 경매개시결정이 내려졌고 근저당권이 다른 채권자에게 이전됐으며, 해당 근저당권부 채권에 근질권도 설정됐습니다.

현재 최저매각가는 81,340,000원입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 사실은 분명하지만, 18세대 규모의 다세대주택이고 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 여기에 조사된 임차인 5명의 계약 내용도 명확하지 않습니다. 따라서 이번 경매의 핵심은 단순히 낮아진 입찰가격이 아니라 임대차 권리관계의 확정과 실제 시장가격 검증입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임대차는 별도 검증

등기상 말소기준권리는 2021.03.03. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이에 기초한 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025.09.29. 근저당권이 주식회사더베스트파트너스대부로 이전됐고, 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부 채권 근질권도 설정됐습니다. 이는 새로운 후순위 담보권을 매수인이 별도로 인수한다는 뜻은 아니지만, 실제 배당권자 및 채권관계를 확인해야 하는 이유입니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 인원 5명

현황조사 등에 등장하는 사람은 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영, 총 5명입니다. 모두 말소기준일인 2021.03.03.보다 늦게 전입한 것으로 조사돼 전입신고일 기준 대항력은 없습니다. 그러나 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분 및 계약관계가 확인되지 않아 우선변제 순위와 점유·명도 문제까지 해결됐다고 볼 수는 없습니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계 등은 매각물건명세서 및 임대차계약 원본과 대조해야 합니다. '원칙상 없음'은 후순위 전입에 따른 보증금 승계 판단이며, 모든 임대차 및 명도 위험의 소멸을 보증하는 표현이 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 검증은 아직

감정가 166,000,000원 대비 현재 최저매각가는 81,340,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 할인율 자체는 크지만 감정가가 실제 시장에서 거래 가능한 가격인지는 별도 문제입니다.

엘이즈지102는 18세대 규모의 다세대주택입니다. 본건과 전용면적이 일치한다고 검증된 실거래 표본 및 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세에 근거한 적정가 판단은 유보해야 합니다. 따라서 81,340,000원이 시세보다 낮다고 주장할 근거는 아직 없습니다.

3회·4회 유찰 시의 금액은 회차별 가정값이며 실제 매각 결과나 향후 최저매각가 확정을 의미하지 않습니다. 추가 유찰로 최저가가 하락해도 임차관계, 명도 부담 또는 환금성 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

예상배당은 집행비용과 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 계산입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 채권의 실제 잔액, 공동담보 배분, 채권양도·근질권에 따른 실제 배당귀속은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 권리이전 이후 실제 배당권자는 원본 서류로 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액과 추정 배당액의 차이이며 확정 미회수 채무액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다. 대중교통 접근 여건은 확인되지만 개별 호실의 가격과는 별도로 판단해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층의 18개호 규모 다세대주택입니다. 위생·급배수·소방·승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
• 도로·토지. 인접지와 평탄하게 조성된 완경사지대의 2필 일단 토지이며 서측으로 약 5~6미터 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당하며, 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 임대차 또는 점유상 법적 문제가 없다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 18세대 규모의 다세대주택이고 본건과 일치하는 실거래 표본이 확보되지 않아, 향후 재매각가격과 거래 소요기간을 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 5명 실체 확인. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분 및 전입·점유 지속 여부를 대조해야 합니다.
• 배당요구·소액임차인 검토. 최정원의 2025.05.20. 배당요구 내용을 확인하고, 나머지 임차인들의 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 임차인별 권리와 매수인에게 인수되는 사항, 변경된 명세서 유무를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 말소 가능 여부 및 경매 매수인의 법적 의무 승계 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 공동담보·채권양도 확인. 공동담보목록 제2021-81호, 근저당권의 이전 내역, 근질권 설정, 채권 잔액 및 배당권자를 확인해야 합니다.
• 시세 현장 검증. 같은 건물 또는 인근의 면적·층·건물 상태가 비슷한 실제 매매사례를 확인하고, 81,340,000원이 합리적인지 비교해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 점유 공간을 확인하고, 인도명령 가능성·명도 협의·관리비 체납 내역을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 경매 진행 상황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 확인되지 않은 계약관계”

이 물건은 감정가 166,000,000원에서 2회 유찰돼 81,340,000원까지 내려왔습니다. 겉보기에는 가격 하락 폭이 크고, 조사된 임차인 5명 모두 말소기준 이후 전입이라 선순위 대항력에 의한 보증금 인수 가능성은 낮게 나타납니다. 근저당권의 배당 부족분도 원칙적으로 매수인에게 그대로 전가되는 구조가 아닙니다.

그러나 5명 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택 부기등기 및 공동담보 근저당권의 이전·근질권 설정이라는 추가 확인 요소가 있습니다. 무엇보다 본건의 실제 시장가격을 검증할 거래자료가 부족합니다. 감정가의 49%라는 수치만으로 수익성과 안전성을 동시에 확보했다고 판단하기는 어렵습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 등기상 인수 구조는 비교적 유리하지만 임차관계·임대등록·실거래 시세가 충분히 검증되지 않았습니다. 임대차 원본과 실제 점유상태를 확정하고, 민간임대주택 관련 의무를 확인한 다음, 동일 조건 실거래를 통해 적정 입찰가를 산정하는 순서가 필요합니다. 낮은 최저가보다 확인 가능한 실질취득비용이 먼저입니다.