부산지방법원 2025타경5315. 부산광역시 수영구 광안동 엘이즈지102의 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도와 감정평가상 이용상태는 모두 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임차권등기와 임의경매개시결정이 이어졌고, 근저당권에는 채권양도에 따른 이전 및 근질권 설정도 기재되어 있습니다.
표면적인 가격 변화는 큽니다. 최초 감정가 164,000,000원에서 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 80,360,000원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율 자체가 아닙니다. 여러 전입 기록의 임대차 실체를 확인하고, 보증기관 승계를 중복 계산하지 않으며, 등기된 임차권과 민간임대주택 관련 사항을 정리하는 것이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층 301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 지상 5층 건물의 3층 301호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 승강기 및 도시가스 개별난방 설비 |
| 건물 사용승인 관련 일자 | 2021.02.08 |
| 규모 | 18세대 |
| 감정가 | 164,000,000원 |
| 최저매각가 | 80,360,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 있다
2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기된 이정현의 임차권은 그보다 늦게 설정된 후순위 권리로 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 경매개시결정 역시 후순위로 소멸하는 구조입니다.
다만 최초 근저당은 2025.09.29 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되었고, 같은 날 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권이 설정되었습니다. 이는 기존 근저당권부채권에 관한 권리변동이므로 별개의 독립 근저당채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 또한 2024년 보전처분은 2025년 말소등기가 이루어진 사항입니다.
② 임차인 분석 — 실제 전입·임차인 5명과 승계 중복신고
실명으로 확인되는 전입자·임차권자는 최정원, 전서현, 이진이, 조가영, 이정현의 5명입니다. 이들의 개별 임대차계약 성립 여부와 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 별도 기재된 보증기관 승계 신고는 최정원 관련 보증금의 중복신고로, 독립된 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 / 미상 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 순위 확인 필요 | 2025.05.20 배당요구 · 보증기관 승계 중복신고 존재 |
| 전서현 | 2022.12.21 / 미상 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 미상 | 현황조사상 전입 · 임대차 세부사항 확인 필요 |
| 이진이 | 2021.05.13 / 미상 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 미상 | 현황조사상 전입 · 임대차 세부사항 확인 필요 |
| 조가영 | 2023.07.14 / 미상 | 미상 | 기재 전입일상 후순위 | 미상 | 현황조사상 전입 · 임대차 세부사항 확인 필요 |
| 이정현 | 2022.10.14 / 2022.09.30 | 10,000,000원 | 말소기준 후순위 | 근저당 후순위 최우선변제 별도 확인 | 건물 전부 · 임차권등기 · 차임 600,000원 · 점유개시 2022.10.11 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 | 별도 합산 금지 | 승계 신고 | 최정원 관련 | 실제 임차인 수에 포함하지 않음 · 원채권과 중복 계산 금지 |
전입일이 확인되는 5명은 모두 2021.03.03 말소기준권리 이후의 전입자로 기재되어 있습니다. 다만 전입·점유의 실제 연속성, 계약관계와 보증금, 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49%입니다. 감정가 대비 할인율은 명확하지만, 동일한 면적과 조건의 검증 가능한 최근 실거래 평균 및 최신 거래가격을 기준으로 한 시세 비교는 아직 어렵습니다.
특히 거래검색에 나타난 대상 면적 20.85㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않았으므로 이를 본건의 확정 전용면적이나 직접 비교 가능한 실거래 표본으로 사용할 수 없습니다. 따라서 현재 가격이 주변 실거래보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 80,360,000원 | 49% | 1,758,486,480원 |
| 3회 유찰 가정 | 56,252,000원 | 34.3% | 1,782,160,536원 |
| 4회 유찰 가정 | 39,376,400원 | 24.01% | 1,798,732,375원 |
④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,846,480원 |
| 1. 말소기준 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 명의 기준 | 1,837,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 80,360,000원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 모형입니다. 예상 미배당은 1,758,486,480원, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권의 이전·근질권 설정, 공동담보, 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 미배당채권을 낙찰자가 자동 승계하는 것은 아니며, 산정상 인수 0원과 실제 최종 인수위험은 구별해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 서측 인근으로, 중소규모 공동주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택으로, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6m의 도로와 접하고, 인접지와 평탄하게 조성된 완경사지 내 토지에 위치합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당하며 공시지가 표기는 1,326,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 현재 점유현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 18세대 규모의 다세대주택으로, 동일 면적의 검증 가능한 최근 실거래 비교가 부족합니다. 대단지 아파트와 같은 수준의 거래 유동성을 전제할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 최정원·전서현·이진이·조가영·이정현의 전입 및 임대차 관계, 보증금, 확정일자와 배당요구 내역을 매각물건명세서 및 현황조사서 원본으로 확인합니다.
- 신원 미확인 기재. '기사항전' 표기가 실제 임차인을 의미하는지, 단순 문서 표기인지 확인하고 대항력 판정을 유보합니다.
- 보증기관 승계. 최정원 관련 대위·승계 신고를 별도 임차인이나 추가 보증금으로 이중 합산하지 않되, 승계된 채권의 권리관계와 배당요구를 확인합니다.
- 이정현 임차권. 10,000,000원 보증금과 임차권등기, 실제 점유 및 소액임차인 최우선변제 요건을 점검합니다.
- 근저당권 이전. 주식회사더베스트파트너스대부로의 이전 및 부산시중앙신용협동조합의 근질권을 최신 등기로 대조하고, 공동담보 배당관계를 확인합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간과 경매 이후 등록·의무관계 처리 여부를 관계기관에 확인합니다.
- 현장 점유·명도. 실제 점유자와 호실별 임대차관계를 확인하고, 명도 및 인도명령 절차에 따른 비용과 기간을 검토합니다.
- 실거래 검증. 본건의 정확한 전용면적을 원본으로 확인한 뒤 같은 면적·유사 조건의 최근 거래와 비교해 입찰가 상한을 정합니다.
- 기타 비용. 체납관리비, 취득 관련 세금, 실제 배당에 반영될 우선채권을 확인합니다.
맺으며 — “49%는 가격정보이지 안전성의 증명은 아니다”
이 물건의 긍정적인 요소는 분명합니다. 2021년 말소기준 근저당 이후의 전입·임차권 구조이고, 현재 배당 모형에는 매수인 인수 0원으로 표시됩니다. 최저매각가도 80,360,000원으로 감정가 대비 49%입니다.
그렇지만 여러 전입 기록과 보증금 미상 사항, 임차권등기, 보증기관 승계 및 민간임대주택 부기등기를 종합하면 단순한 무임차·무인수 물건과는 다릅니다. 특히 신원 확인이 되지 않은 임차 관련 표기는 원본 대조 전까지 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 더구나 신뢰할 만한 최근 실거래 비교가 없으므로 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급(44점), 보수적 검토 대상입니다. 이는 후순위 권리의 소멸 가능성이라는 장점에도 불구하고, 임차·점유관계와 실제 시세에 관한 중요한 확인사항이 남아 있기 때문입니다. 입찰 여부는 임차관계 원본 확인과 실거래가격 검증을 마친 뒤 결정하는 것이 타당합니다.
