부산지방법원 2025타경5315. 수영구 광안동 엘이즈지102 3층301호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.03 소유권보존과 같은 날 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,837,000,000원으로, 본건 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 2025.05.13 부산시중앙신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 청구액은 1,670,000,000원입니다. 2025.09.29에는 을구 1번 근저당권이 주식회사더베스트파트너스대부로 이전됐으며, 같은 날 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권 설정도 확인됩니다. 제공 배당표는 을구 1번 근저당권에 배당하는 구조로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 용도 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 규모 | 엘이즈지102 · 18세대 · 2021.02.08 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.03 근저당
핵심은 임차인의 전입일이 말소기준보다 빠른지입니다. 최정원은 2021.04.22, 이진이는 2021.05.13, 이정현은 2022.10.14, 전서현은 2022.12.21, 조가영은 2023.07.14 전입으로 모두 2021.03.03 이후입니다. 따라서 이 5명은 제공 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 6명, 보증기관 승계 1건
보증기관 승계로 표시된 시보증은 최정원 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차·점유 신고는 6명입니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 / 미상 | 미상 | 없음 | 2025.05.20 | 시보증 승계 |
| 이진이 | 2021.05.13 / 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 / 2022.09.30 | 10,000,000원 | 없음 | 2025.01.09 | 해당 없음 |
| 전서현 | 2022.12.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 / 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 시보증 | 미상 / 미상 | 별도 합산 안 함 | 승계 신고 | 해당 없음 | 최정원 승계 |
이정현의 임차권등기는 2025.01.09 접수됐고, 임차보증금은 10,000,000원, 임대차계약일은 2022.09.26, 점유개시일은 2022.10.11, 주민등록일은 2022.10.14, 확정일자는 2022.09.30입니다. 모두 말소기준 2021.03.03 이후이므로 제공 자료상 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서 근저당권 미배당액은 1,676,096,000원이고, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 164,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 131,200,000원, 2회 유찰 시에는 104,960,000원입니다. 다만 본건과 직접 비교할 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근. 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 이용. 공부상 및 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 점유 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 최종 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 확인이 핵심입니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 시보증은 최정원 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 이정현 임차권. 보증금 10,000,000원이나 전입이 말소기준 이후라 제공 자료상 대항력은 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권의 1,676,096,000원 미배당은 채권자 미회수액이며 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가 164,000,000원이 감정가와 같지만 직접 비교 가능한 실거래 근거 없이 저가 매수라고 평가해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “확정 인수 0원”은 다르다
본건은 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인 가능한 전입 임차인 5명은 전부 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 제공 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 기사항전은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 직접적인 실거래 비교가격도 없어, 신건 최저가 164,000,000원의 가격 매력도를 높게 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 확인된 후순위 임차인은 안전하지만, 미상 점유 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매입니다.
