부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 자리한 ‘엘이즈지102’ 2층 205호입니다. 2021년 준공된 18세대 규모의 다세대주택으로, 부산지하철 2호선 수영역과 버스정류장을 이용할 수 있는 주거지역에 있습니다. 감정가 1억 6,300만원이 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 7,987만원입니다.
가격표만 놓고 보면 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 단순히 감정가에서 얼마나 할인되었는지를 계산하는 것보다 근저당권의 우선순위, 여러 명의 전입·점유 관계, 보증기관 승계, 실제 매매시세를 구분하는 작업이 중요합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 임차 관련자가 다수 존재하기 때문에, 권리상 후순위라는 사실만으로 명도와 배당 문제가 모두 해결됐다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 부산지방법원 동부지원 |
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층 205호 도로명: 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 2층 205호 |
| 단지 규모 / 준공 | 18세대 · 2021.02.08 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 163,000,000원 |
| 최저매각가 | 79,870,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 (경매개시 등기 기준) |
| 청구금액 | 1,670,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,837,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차인 전입은 나중
이 사건의 말소기준권리는 2021.03.03 설정된 을구 1번 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,837,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
특히 임차 관련자들의 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦다는 점이 핵심입니다. 등기된 임차권자인 이진이의 전입일도 2021.05.13으로 근저당 설정일보다 뒤입니다. 따라서 확인된 임차인들에 대해 선순위 대항력을 이유로 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조는 현재 확인되지 않습니다.
소유자인 주식회사제이엘컴퍼니에 대해서는 2024.01.23 재산보전처분 등기가 있었지만, 2025.05.20 회생절차폐지결정을 원인으로 말소되었습니다. 한편 2021년 민간임대주택 등록 관련 부기등기도 있으므로, 현재 등록 상태와 매각 후 적용될 수 있는 임대사업자 관련 사항은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 관련자 5명, 보증기관 승계는 중복
조사된 임차·점유 관련 명의자는 최정원, 전서현, 이정현, 조가영, 이진이의 5명입니다. 이 중 이진이는 임차권등기까지 확인됩니다. 다만 각자의 실제 점유 여부와 계약상 지위가 모두 확정된 것은 아닙니다.
별도로 표시된 ‘시보증’은 최정원의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 이를 새로운 실제 임차인으로 세거나 별개의 보증금으로 더해서는 안 됩니다.
| 임차·점유 관련자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 현황조사 · 점유관계 미상 |
2021.04.22 | 미상 | 없음 후순위 전입 |
미상 확정일자 미상 |
2025.05.20 신고 |
| 전서현 현황조사 · 점유관계 미상 |
2022.12.21 | 미상 | 없음 후순위 전입 |
미상 확정일자 미상 |
미확인 |
| 이정현 현황조사 · 점유관계 미상 |
2022.10.14 | 미상 | 없음 후순위 전입 |
미상 확정일자 미상 |
미확인 |
| 조가영 현황조사 · 점유관계 미상 |
2023.07.14 | 미상 | 없음 후순위 전입 |
미상 확정일자 미상 |
미확인 |
| 이진이 건물 전부 · 주택임차권등기 |
2021.05.13 | 100,000,000원 | 없음 후순위 임차권 |
후순위 확정일자 확인 |
2025.05.22 신고 |
대항력은 기재된 전입일과 2021.03.03 말소기준권리를 비교한 판단입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·소액임차인 요건 등에 따라 별도로 확인해야 합니다. 배당요구 미확인은 배당요구를 하지 않았다고 확정하는 의미가 아닙니다.
보증금 100,000,000원이 현재 최저가 79,870,000원보다 많더라도, 이 임차인은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 이 차액을 매수인이 당연히 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 후순위 임차권의 실제 배당액과 미배당액은 확인이 필요하지만, 후순위라는 이유로 미배당 보증금이 자동 승계되는 것은 아닙니다.
| 보증기관 관련 | 승계 대상 | 처리 |
|---|---|---|
| 시보증 | 최정원 | 대위·승계 별도 임차인 및 별도 보증금 합산 제외 |
실제 임차·점유 관련자는 5명, 보증기관 대위·승계 신고는 별도 1건으로 구분해야 합니다. 최정원의 보증금이 밝혀지더라도 시보증 관련 금액과 이중 합산하지 않는 것이 중요합니다.
③ 가격 분석 — 49% 유찰 할인, 시장가격은 아직 미확인
현재 최저매각가는 79,870,000원으로 감정가 163,000,000원의 49%입니다. 다만 엘이즈지102의 현재 확보된 거래 정보에는 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래가격이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차이는 계산할 수 있지만 실제 시세 대비 저평가 여부는 판단하기 어렵습니다.
| 구분 | 매각 예정가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 163,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 79,870,000원 | 49% | 0원 추정 |
| 3회 유찰 시 | 55,909,000원 | 34.3% | 0원 추정 |
| 4회 유찰 시 | 39,136,300원 | 24.01% | 0원 추정 |
3회·4회 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며, 실제 후속 매각기일과 최저가를 확정하는 수치는 아닙니다. 인수액은 현재 확인된 권리관계를 기준으로 한 추정입니다.
또한 매각 대상 호실과 비교 가능한 면적의 거래인지 검증되지 않은 수치를 시세 근거로 사용해서는 안 됩니다. 입찰 전에 해당 호실의 정확한 전유면적을 확인하고, 같은 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 면적·층·준공연도·상태를 맞춰 실거래를 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,837,660원 |
| 1. 을구 1번 근저당 부산시중앙신용협동조합 원설정 |
1,837,000,000원 | 78,032,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 79,870,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용으로 1,837,660원이 공제되고 나머지 78,032,340원이 근저당권 채권에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 추정됩니다.
다만 이 배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 구성한 단순 추정입니다. 근저당권이 더베스트파트너스대부로 이전되었고 부산시중앙신용협동조합의 근질권도 존재하므로, 실제 배당권자는 최종 채권관계를 반영해 확인해야 합니다. 또한 당해세와 임차인의 최우선변제액 등은 이 추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 가격이 내려가면 채권 회수도 줄어든다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 79,870,000원 | 78,032,340원 | 1,758,967,660원 |
| 3회 유찰 가정 | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 1,782,497,362원 |
| 4회 유찰 가정 | 39,136,300원 | 38,031,847원 | 1,798,968,153원 |
경매 신청채권자의 청구액은 1,670,000,000원입니다. 위 시나리오에서 신청채권자는 어느 회차에서도 청구액을 전부 회수하지 못하는 것으로 추정됩니다. 매각가 하락에 따라 채권자의 배당 부족액은 커지지만, 후순위 권리가 정상적으로 소멸한다는 전제에서는 매수인이 이 부족액을 부담하는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근으로, 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 있어 대중교통을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 규모의 다세대주택입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 및 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 접도. 서측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다. 토지는 완경사지 내 인접지와 평탄하게 조성된 다세대주택 건부지입니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 상대보호구역과 중점경관관리구역에 해당합니다. 제시된 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며 위반건축물 여부는 해당하지 않는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대주택으로 확인되지만, 거래 표본이 확보되지 않아 실제 환금성은 단정할 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입세대·점유자 확인. 최정원·전서현·이정현·조가영·이진이의 실제 점유 여부와 권리관계를 확인하고, 전입세대확인서·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 보증금 미상인 4명의 실제 계약 보증금과 확정일자를 확인하세요. 선순위 대항력과는 별도로 소액임차인 최우선변제 가능성도 검토해야 합니다.
- 보증기관 중복 신고. 시보증은 최정원 관련 대위·승계로 처리되어 있으므로, 원래 임차보증금과 중복 계산하지 않도록 채권신고 관계를 확인하세요.
- 이진이 임차권. 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기는 후순위로 분류되어 있습니다. 배당요구 및 등기 말소 관계, 실제 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 부산시중앙신용협동조합에서 더베스트파트너스대부로 이전된 근저당권과 근질권 설정, 공동담보목록의 권리관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택 등록에 따른 임대의무·임대료 제한 관련 사항이 현재 유효한지, 경매 매수인에게 적용될 사항이 있는지 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율 대신 같은 면적·유사 층·준공연도·입지의 최근 실거래가격을 확보하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 명도비용. 확인된 선순위 인수액이 없더라도 임차·점유 관련자가 다수 조사되어 있습니다. 실제 거주자 확인 및 인도 절차에 필요한 비용과 기간을 고려해야 합니다.
- 관리비·건물 상태. 미납 관리비, 공용부분 체납, 내부 하자, 누수 및 설비 상태 등을 확인하세요.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.27 입찰 전 사건 진행상태, 매각물건명세서의 변경사항, 특별매각조건 및 최신 등기사항을 확인하세요.
가격·실무상 위험 요소: 2회 유찰, 실제 임차·점유 관련자 5명, 보증금 미상 4명, 소규모 다세대의 거래 표본 부족, 공동담보와 근저당권 이전 관계가 존재합니다.
따라서 현재는 적정가격 및 점유관계 확인이 끝나기 전까지 입찰을 보류하는 보수적 접근이 합리적입니다.
맺으며 — “반값 경매”라는 말보다 중요한 것은 실제 취득 위험
엘이즈지102 205호는 감정가의 49%인 79,870,000원까지 최저가가 내려온 물건입니다. 말소기준은 2021년 근저당권으로 명확하고, 등기 임차권자 이진이를 포함해 확인된 임차 관련자들의 전입이 모두 그 이후라는 점은 권리분석상 유리합니다.
하지만 이 사건을 단순한 저가 낙찰 기회로 분류하기는 어렵습니다. 실제 임차·점유 관계를 확인해야 할 명의자가 5명이고, 이 중 4명의 보증금이 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 얽혀 있으며, 소규모 다세대주택의 최근 실거래 시세가 검증되지 않았습니다. 근저당권 이전과 공동담보 관계 역시 최종 확인이 필요합니다.
결론적으로 확인된 등기상 인수 위험은 낮지만, 점유·배당·시세 검증이 아직 끝나지 않은 물건입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있어도, 그 가격이 시장 대비 싼지는 알 수 없습니다. 권리상 조건부 양호, 가격 판단 보류. 입찰의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실제 임차관계와 적정 매매가격을 확인하는 데 있습니다.
