부산지방법원 2025타경5315. 수영구 광안동 엘이즈지102 2층 205호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당 채권최고액 1,837,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-81호에 연결돼 있고, 2025.05.13 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
경매 신청채권액은 1,670,000,000원으로 현재 최저가 163,000,000원을 크게 웃돕니다. 현재 회차 배당 가정에서도 근저당권자에게 159,918,000원이 배당되고 채권 부족액이 1,677,082,000원 남지만, 이 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층 205호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 엘이즈지102 18세대 · 2021.02.08 준공 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리의 구조
말소기준은 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당입니다. 경매개시결정과 이진이의 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.01.23 재산보전처분은 2025.05.20 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 보증기관 승계 1건
확인된 실제 임차인은 최정원·전서현·이정현·조가영·이진이 5명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 2021.03.03 이후여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 별도로 기재된 시보증은 실제 임차인이 아니라 최정원 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 | 2025.05.20 | 대항력 없음우선변제 미상 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 100,000,000원 | 2025.05.22 | 대항력 없음임차권등기 |
| 시보증 | 미상 | 별도 합산 없음 | 해당 없음 | 보증기관 승계대항력 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 159,918,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 부족액 1,677,082,000원이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 163,000,000원 | 159,918,000원 | 1,677,082,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 130,400,000원 | 127,774,400원 | 1,709,225,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 1,734,940,480원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 161.0㎡, 공시지가 1,326,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 이용. 공부상 공동주택(다세대주택)이며 감정 이용상태도 공동주택(다세대주택)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸관계를 원본 등기부와 대조하세요.
- 실제 임차인 5명 확인. 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 실제 점유자·점유 부분·퇴거 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 시보증은 최정원 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 이진이 임차권등기. 보증금 100,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.05.13의 후순위 임차권으로 자료상 매각 소멸입니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 등기 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 163,000,000원이 감정가와 동일하므로, 별도의 현장 시세 검증 없이 ‘싸다’고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당 전제. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 사건”은 다르다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.03.03 근저당이고, 실제 임차인 5명의 전입은 모두 그 이후입니다. 이진이의 100,000,000원 임차권 역시 후순위이며, 시보증은 최정원 보증금의 대위·승계 중복 신고입니다. 그래서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 여러 전입자가 존재하고 일부 보증금과 점유 부분이 미상이며, 갑구에는 민간임대주택등기도 있습니다. 또 현재 최저가 163,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격인데 직접적인 동일 면적 실거래 비교 근거가 확정되지 않아 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만, 점유·민간임대등기·가격 검증은 남아 있는 사건입니다.
