부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 ‘엘이즈지102’ 5층 501호로, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 현재 회차 배당계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
눈여겨볼 부분은 채권액 자체보다 점유관계입니다. 현황조사에서 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영 5명이 확인되지만 전입일이 모두 2021.03.03 이후라 대항력은 없습니다. 다만 각 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 명도 대상과 배당관계는 매각물건명세서 및 점유 현황을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 5층501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 18세대 · 2021.02.08 준공 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 1,670,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.03.03 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤의 전입자 5명
말소기준은 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당입니다. 이후 2024.01.23 재산보전처분이 등기됐으나 2025.05.20 말소됐고, 2025.05.13 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.09.29에는 기존 1번 근저당권의 이전과 그 근저당권부채권에 대한 근질권 설정도 등기돼 있습니다.
| 전입자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 신건과 유찰 시나리오
현재 최저매각가는 감정가와 같은 196,000,000원입니다. 동일 물건군의 실거래 금액을 직접 대조할 자료가 없어 신건 가격을 두고 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 가격 메리트 판단을 유보하고, 제공된 유찰 시나리오의 가격·배당 구조만 확인하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 1,644,544,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 1,683,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 1,714,116,160원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 구분은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 전혀 다른 숫자라는 점입니다. 현재 회차의 미배당액은 1,644,544,000원으로 크지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 미배당액은 늘어나는 반면 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 192,456,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당권 채권 중 1,644,544,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상5층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대에 인접지와 평탄하게 조성된 2필 일단의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 엘이즈지102는 18세대, 2021.02.08 준공입니다. 개별 호수 가격은 별도의 실거래 대조 후 판단하는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자 5명 점유 확인. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영 중 실제 501호 점유자가 누구인지 현장에서 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 및 우선변제관계를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구별. 현재 회차 미배당 1,644,544,000원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.04 민간임대주택 등록 내용이 등기돼 있으므로 매각 시 처리 내용을 원본 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 근저당 변동 확인. 2025.09.29 1번 근저당권 이전 및 근저당권부채권 근질권 설정이 있으므로 기준 근저당의 현재 권리관계를 원본에서 대조하세요.
- 배당표 변동 요소. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 196,000,000원의 적정성은 주변 다세대 및 동일 건물 실거래를 별도로 대조한 뒤 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 명도와 가격은 별도 문제”
이 사건의 권리구조는 핵심이 분명합니다. 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자 5명은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’이 곧바로 쉬운 입찰을 뜻하지는 않습니다. 전입자들의 보증금·확정일자와 점유 부분이 확인되지 않았기 때문에 실제 명도관계는 따로 확인해야 합니다. 또 신건 최저가 196,000,000원의 적정성을 평가할 실거래 비교가 없는 만큼 가격 메리트도 아직 확정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 명도와 가격 판단은 원본 확인 후 결정할 물건입니다.
