부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102의 5층 501호, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 2021년 소유권을 보존한 주식회사제이엘컴퍼니가 소유하고 있으며, 같은 날 부산시중앙신용협동조합이 채권최고액 1,837,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이후 임의경매가 개시되고 해당 근저당권은 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되었으며, 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정되었습니다.

여기서 중요한 것은 1,837,000,000원이 이 호실 하나만의 독립된 담보대출액을 뜻하지는 않는다는 점입니다. 등기에는 공동담보가 명시되어 있습니다. 채권최고액과 실제 채무잔액도 구별해야 합니다. 다만 경매의 말소기준이 되는 근저당권의 최초 설정일이 2021.03.03이라는 사실은 권리분석의 출발점입니다.

그 날짜를 기준으로 전입관계를 살펴보면 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영 모두 후순위 전입입니다. 따라서 등기상 권리 인수 구조는 비교적 단순하지만, 실제 임차인인지, 누가 점유하는지, 인도 과정에 어떤 비용이 발생할지는 별도의 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 2021년 근저당

말소기준은 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석되며, 이후의 경매개시결정도 소멸 대상입니다.

2025.09.29 근저당권이 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되었고, 같은 날 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,436,500,000원의 근저당권부채권 근질권이 설정되었습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권에 관한 후속 권리관계입니다. 별도의 독립된 선순위 근저당 채권으로 금액을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 수령권자 및 근질권의 처리관계는 관련 등기와 배당절차를 확인해야 합니다.

② 전입·임차관계 — 5명 모두 후순위, 보증금은 미상

현황조사 등에 나타난 전입 조사 대상은 5명입니다. 모두 말소기준권리인 2021.03.03 이후 전입했으므로, 주어진 전입일과 권리관계에서는 대항력 없는 후순위 점유 관계로 분석됩니다. 다만 실제 임차인 여부와 각자의 점유 범위, 임대차계약 내용은 확정되지 않았습니다.

최정원은 2025.05.20 배당요구 관련 문건이 접수된 것으로 확인됩니다. 나머지 조사 대상의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고인은 확인되지 않았습니다.

③ 가격 검증 — 감정가의 절반이 곧 시세 반값은 아니다

감정가는 196,000,000원, 현재 최저매각가는 96,040,000원입니다. 두 차례 유찰된 결과 감정가 대비 49%에 입찰할 수 있는 단계입니다.

하지만 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 서로 다릅니다. 이 건은 동일 조건의 최근 거래가격 및 시장 추세를 확인할 수 없어, 최저가가 실제 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 참고 면적 24.92㎡에 대해서도 본건과의 면적 일치가 확인되지 않아, 이를 본건의 확정 전용면적으로 사용하거나 직접 시세 비교에 적용하기 어렵습니다.

엘이즈지102는 18세대 규모이고, 준공일은 2021.02.08입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 나타납니다. 이는 경매 가격 검토의 참고사항이지, 개별 호실의 적정 낙찰가나 향후 매각 가능성을 보장하는 수치는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)

현 회차 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 공제한 배당가능액은 93,911,280원으로 추정됩니다. 이를 말소기준 근저당권에 배분하는 단순 계산입니다. 공동담보 및 근저당권 이전·근질권 관계 때문에 실제 배당 수령권자와 금액은 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·소액임차인 최우선변제·다른 배당요구 및 공동담보 배당 조정 등을 반영하지 않은 단순 예상표입니다. 표의 근저당권 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 소유자 잔여 0원과 매수인 인수 추정 0원은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오

유찰이 추가로 발생하면 최저매각가가 내려가지만, 채권최고액 기준 단순 미배당액은 오히려 커집니다. 다만 근저당권 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

미배당액은 공동담보 근저당권의 채권최고액 1,837,000,000원을 기준으로 한 단순 차액입니다. 개별 호실에 귀속되는 확정 부족채권액이나 매수인이 부담할 채무액을 의미하지 않습니다. 향후 유찰가격은 가정이며 실제 진행 여부 및 매각조건을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다. 서측으로 약 5~6미터 내외 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물로, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,326,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 2021년 준공, 18세대 규모의 다세대주택입니다. 거래가격 검증이 되지 않은 만큼 현 시점에서 환금성이 좋거나 되팔기 쉽다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 임차인별 점유 부분, 보증금, 확정일자, 대항력 및 배당요구 사항을 최종 확인하세요.
• 전입자 5명 조사. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 실제 거주 여부와 임대차관계를 파악하고, 중복·이전 점유 관계도 점검하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 등록 유지·말소 여부, 매수 이후 적용되는 의무 및 행정상 제한을 확인하세요.
• 공동담보·채권 양도. 을구 1번 공동담보 근저당권, 2025.09.29 권리이전 및 근질권 설정의 현재 상태를 최신 등기와 대조하세요.
• 시세 재검증. 동일 면적·층·입지 조건의 최근 실거래와 호실별 상태를 확인하고, 감정가 대비 할인율과 별도로 입찰 상한을 산정하세요.
• 명도비용. 후순위 점유자라도 퇴거 지연이나 인도명령 등 실무상 절차가 필요할 수 있으므로 관련 비용을 고려하세요.
• 관리비·세금. 체납 공용관리비, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 최종 진행상태. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격 및 매각조건을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 확정 가능한 총비용

부산 광안동 엘이즈지102 501호는 감정가 196,000,000원에서 96,040,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정입니다. 권리관계 역시 2021년 근저당을 말소기준으로 정리되는 구조이며 조사된 전입자 5명은 모두 후순위입니다.

그러나 보증금·확정일자·실제 점유관계가 아직 불명확하고, 민간임대주택 등록사항과 공동담보 권리관계까지 확인해야 합니다. 무엇보다 최근 동일 조건 실거래가격이 검증되지 않아 현재 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 말할 근거가 부족합니다.

결론은 ‘가격은 낮아졌지만 입찰 판단은 보류’입니다. 등기상 인수 위험이 크지 않다는 점은 긍정적이지만, 점유·임대차 조사와 실거래 시세 확인이 선행되어야 합니다. 감정가의 49%라는 할인율만으로 입찰을 결정하기보다는, 실제 취득비용과 향후 처분 가능성을 확인한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.