부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 4층401호, 공부상 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 소유권보존과 같은 날인 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 명의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 본건의 말소기준입니다. 이후 확인된 전입자와 임차권은 모두 그 날짜 뒤에 있어 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
다만 등기 흐름은 단순히 “근저당 하나”로 끝나지는 않습니다. 2025.09.29 기존 근저당권이 주식회사더베스트파트너스대부로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 부산시중앙신용협동조합 명의 채권최고액 1,436,500,000원 근질권이 설정됐습니다. 낙찰자 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 입찰 전에는 현재 근저당권자·근질권자와 배당관계를 최신 등기 및 매각서류에서 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,670,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.03.03 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 근저당이 먼저다
핵심은 날짜입니다. 말소기준 근저당권은 2021.03.03에 설정됐습니다. 가장 빠른 임차인의 전입일은 이은호의 2021.04.12이고, 최정원 2021.04.22, 이진이 2021.05.13, 이정현 2022.10.14, 전서현 2022.12.21, 조가영 2023.07.14로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 실제 임차인 6명 모두 대항력 없음입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.05.20 | 미상 | 승계 아님 |
| 전서현 | 2022.12.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이진이 | 2021.05.13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이정현 | 2022.10.14 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 조가영 | 2023.07.14 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이은호 주택 전부 · 임차권등기 | 2021.04.12 / 2021.03.19 | 160,000,000원 | 대항력 없음 | 2023.06.08 | 미상 | 승계 아님 |
② 가격 판단 — 신건 229,000,000원이 싸다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 229,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 229,000,000원입니다. 다만 엘이즈지102에 대해 본건과 직접 비교할 실거래 금액표본이 제시되지 않아, 감정가 또는 최저가만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
엘이즈지102는 18세대, 사용승인일은 2021.02.08입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회지만 최근 낙찰금액이나 낙찰률 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 본건의 가격 메리트는 권리안전성만으로 가점을 주기보다, 입찰 직전 동일 건물·인근 다세대의 최신 거래와 매물호가를 대조해 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 224,994,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
229,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 4,006,000원을 제외한 224,994,000원이 선순위 근저당권 채권에 배당되고, 채권 미배당은 1,612,006,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근으로, 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 완경사지대 내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단 토지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 최신본 재확인. 말소기준 근저당권이 2025.09.29 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되고 같은 날 근저당권부채권에 부산시중앙신용협동조합의 근질권이 설정됐으므로 최신 권리관계를 대조하세요.
- 임차인 6명 점유 확인. 모두 대항력은 없지만 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 이은호 임차권 확인. 보증금 160,000,000원, 전입 2021.04.12, 확정일자 2021.03.19의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.01.04 민간임대주택 등록에 관한 부기 내용이 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기에서 현재 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가 229,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거가 없으므로 동일 건물과 인근 다세대의 최신 실거래 및 매물가격을 별도로 비교하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 권리분석 핵심은 2021.03.03입니다. 그날 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 6명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 이은호의 보증금 160,000,000원을 포함해 대항력 있는 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 현재는 감정가와 최저가가 모두 229,000,000원인 신건이고, 직접 대조할 최신 실거래 가격근거가 없어 이를 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 근저당권 이전·근질권 설정, 여러 전입자의 실제 점유관계까지 입찰 직전 다시 맞춰야 합니다. 결론은 권리 인수는 비교적 명확, 가격 메리트는 보류. 신건 응찰 여부는 최신 시세와 점유상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
