부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동에 위치한 엘이즈지102의 4층 401호입니다. 공부상 용도와 감정평가상 이용상태는 모두 공동주택(다세대주택)이며, 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2021년 소유권보존과 함께 부산시중앙신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,837,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 경매가 개시되었고, 해당 근저당권은 채권양도를 거쳐 주식회사더베스트파트너스대부로 이전된 기록이 있습니다.
이 물건의 핵심은 큰 폭의 가격 하락과 실제 권리·점유 위험을 구별하는 것입니다. 감정가의 절반 이하로 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장에서 실제로 저렴한 수준인지는 판단하기 어렵습니다. 특히 160,000,000원의 임차권등기 외에도 여러 전입자가 조사되어 실제 점유자, 임대차계약, 인도 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층 401호 도로명: 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 엘이즈지102 · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 4층 401호 |
| 단지 규모 | 18세대 · 사용승인일 2021.02.08 |
| 면적 참고 | 29.05㎡ (시세조사 대상 면적 · 경매 대상 호실과의 면적 일치 여부 미확인) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (2021.03.03 소유권보존) |
| 감정가 | 229,000,000원 |
| 최저매각가 | 112,210,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청 채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 1,670,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
| 임차권등기 | 이은호 · 임차보증금 160,000,000원 · 2023.06.08 등기 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차·점유는 구분
이은호의 최초 임대차계약일과 확정일자는 2021.03.19이지만, 점유개시일은 2021.04.09, 주민등록일은 2021.04.12입니다. 두 날짜 모두 말소기준권리 설정일인 2021.03.03보다 늦습니다. 따라서 확인된 사실관계에서는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 160,000,000원의 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 볼 근거는 없습니다.
② 임차인·전입자 분석 — 160,000,000원과 미상 점유자
등기부에 확인되는 주택임차권자는 이은호 1명입니다. 이와 별도로 현황조사에서 5명의 전입자가 확인됩니다. 따라서 조사 대상자는 모두 6명이지만, 이를 곧바로 서로 독립된 임대차계약의 실제 임차인 6명으로 확정해서는 안 됩니다. 전입자 사이의 관계와 실제 점유·계약관계가 확인되지 않았기 때문입니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은호 주택 전부 · 임차권등기 |
2021.04.12 | 160,000,000원 | 없음 | 선순위 아님 확정 2021.03.19 |
후순위 소멸 인수 0원 분석 |
| 최정원 전입·배당요구 확인 |
2021.04.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 계약·점유 확인 필요 |
| 이진이 전입 조사 |
2021.05.13 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 계약·점유 확인 필요 |
| 이정현 전입 조사 |
2022.10.14 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 계약·점유 확인 필요 |
| 전서현 전입 조사 |
2022.12.21 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 계약·점유 확인 필요 |
| 조가영 전입 조사 |
2023.07.14 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 계약·점유 확인 필요 |
표의 ‘후순위 전입’은 확인된 주민등록일이 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 전입자에 대해서는 선순위 권리를 새로 추정하지 않았습니다. 실제 임차 여부 및 별도의 선행 점유·대항력 사정은 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%의 의미
현재 최저매각가격은 112,210,000원으로, 감정가 229,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰을 거치면서 가격이 크게 하락했지만, 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 서로 다릅니다.
엘이즈지102는 18세대 규모의 다세대주택입니다. 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 다만 확인 가능한 실거래 비교가격이나 최근 낙찰가격이 없어 현재 최저가가 적정한 매입가격인지 독립적으로 평가하기 어렵습니다. 또한 시세조사의 대상 면적 29.05㎡가 경매 대상 호실과 일치하지 않아 이를 근거로 면적당 가격을 계산하거나 직접 비교하는 것도 부적절합니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 계산상 인수 | 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 112,210,000원 | 49% | 0원 | 112,210,000원 |
| 3회 유찰 시 | 78,547,000원 | 34.3% | 0원 | 78,547,000원 |
| 4회 유찰 시 | 54,982,900원 | 24.01% | 0원 | 54,982,900원 |
실질취득 기준액은 낙찰가에 계산상 인수액 0원을 더한 값입니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 포함되지 않았습니다. 향후 유찰 시 가격은 가정된 시나리오이며 실제 진행 여부 및 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,370,940원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 최초 부산시중앙신용협동조합 설정 · 이후 권리이전 |
1,837,000,000원 | 109,839,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 112,210,000원 |
현재 회차 예상 매각대금에서는 추정 집행비용을 제외한 109,839,060원이 근저당권에 대한 배당재원으로 계산됩니다. 채권최고액 1,837,000,000원을 기준으로 하면 1,727,160,940원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 이는 채권최고액 기준의 계산 차액이며, 매수인이 인수해야 하는 금액이 아닙니다.
특히 최초 근저당권이 이전되고 근질권까지 설정되었으므로 실제 배당을 받는 권리자는 최신 권리관계에 따라 확인해야 합니다. 또한 해당 근저당권에는 공동담보목록이 존재하므로, 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 독립 채무액처럼 해석해서는 안 됩니다.
예상배당은 제공된 집행비용 추정 및 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 계산입니다. 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당순위 조정은 반영되지 않아 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가격 | 근저당 배당재원 | 채권최고액 대비 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 112,210,000원 | 109,839,060원 | 1,727,160,940원 |
| 3회 유찰 시 | 78,547,000원 | 76,733,154원 | 1,760,266,846원 |
| 4회 유찰 시 | 54,982,900원 | 53,593,208원 | 1,783,406,792원 |
회차가 진행될수록 낙찰자가 부담하는 매각가격은 낮아지는 반면, 근저당권자의 회수 가능액은 줄고 채권최고액 대비 미배당 규모는 커집니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 1,670,000,000원으로, 현재 회차나 추가 유찰 시나리오의 계산상 배당액만으로는 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 2021.02.08 사용승인된 18세대 규모 건물로, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 확인됩니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터의 도로에 접하며, 토지는 완경사지대에 평탄하게 조성된 다세대주택 부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지 관련 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 공부 현황. 공부와 실제 현황의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래 및 최근 낙찰사례가 확인되지 않습니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵고, 적정 가격 및 재매각 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 이은호의 보증금 160,000,000원, 임대차계약일, 점유개시일, 전입일, 확정일자 및 배당요구 내용을 최신 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
- 전입자 5명 조사. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 실제 거주 여부, 임대차계약 관계, 점유 부분과 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간 및 임대료 제한 등 등록상 의무가 현재 어떻게 적용되는지, 매각 후 의무 승계 여부를 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 근저당 이전·근질권. 주식회사더베스트파트너스대부로의 근저당권 이전, 부산시중앙신용협동조합의 근질권 설정 및 공동담보관계를 확인하세요.
- 실거래 시세. 401호의 정확한 전유면적을 확인한 뒤 인근 유사 면적·연식·층수의 다세대주택 실거래와 비교하세요. 감정가의 49%라는 수치만으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 현장 및 명도. 실제 사용 상태, 건물 내부 상태, 점유자별 인도 가능성, 체납 관리비 및 예상 명도비용을 확인하세요.
- 법원 진행상태. 매각기일 2026.10.27의 진행 여부, 매각조건 변경, 정정공고와 매각물건명세서의 최신 내용을 확인하세요.
- 배당순위. 예상배당은 채권최고액 기준의 단순 추정이므로 실제 채무 잔액, 공동담보, 조세채권 및 소액임차인 최우선변제 여부를 별도로 검토하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 점유관계 확인이 우선”
엘이즈지102 401호는 두 차례 유찰 끝에 감정가의 49%인 112,210,000원까지 최저가가 내려왔습니다. 말소기준은 명확하고, 이은호의 160,000,000원 임차권등기도 확인된 대항요건과 권리 순위상 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다. 근저당권의 거액 미배당 역시 낙찰자의 추가 부담액으로 해석해서는 안 됩니다.
그러나 전입·점유 조사 대상이 6명이고, 그중 5명의 보증금과 계약관계가 불명확합니다. 민간임대주택 등록에 따른 의무 확인도 필요합니다. 무엇보다 현재 최저가를 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 조건부 관망입니다. 권리 순위상 유리한 요소는 있지만, 임대차·점유관계와 민간임대주택 등록의 법률효과를 확인하고 실제 거래가격을 대조하기 전까지는 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 자체가 아니라, 인수·명도 위험과 적정 시세를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
