부산지방법원 2025타경5315. 수영구 광안동 엘이즈지102 3층 305호로, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 경매개시결정과 조사된 임차인 5명의 전입은 모두 이 기준일보다 뒤에 위치합니다.
따라서 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 낮아 보이는 낙찰가가 아니라 매수인 인수 0원입니다. 다만 권리 인수와 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 166,000,000원이고, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층 305호 |
| 용도 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 엘이즈지102 18세대 · 2021.02.08 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.03 근저당
말소기준은 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2024.01.23 보전처분은 2025.05.20 말소됐고, 2025.05.13 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 등기에는 2025.09.29 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권 설정도 이어져 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 5명 모두 실제 임차인으로 봅니다. 다만 5명 모두 전입신고일이 말소기준일 2021.03.03보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 실거래 근거 없어 신건 메리트 판단 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 166,000,000원이며 유찰은 0회입니다. 엘이즈지102는 18세대, 2021.02.08 준공으로 확인되지만, 비교 가능한 최근 거래금액이 확인되지 않습니다.
따라서 전체 평균이나 과거 고가 거래를 끌어와 신건이 싸다고 평가할 근거도 없고, 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서 “감정가 대비 할인” 또는 “시세보다 저렴”이라는 가격 가점은 주지 않습니다. 현재 회차 실질취득액은 매각가 166,000,000원에 인수 0원을 더한 166,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 2. 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 162,876,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,124,000원을 제외한 162,876,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당권 채권 기준 미배당은 1,674,124,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 166,000,000원 | 162,876,000원 | 1,674,124,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 1,706,859,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 1,733,047,360원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원으로 내려갑니다. 근저당권자의 미배당은 커지지만 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다. 세 회차 모두 매수인 인수 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 공부 및 감정상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 엘이즈지102는 18세대, 2021.02.08 준공입니다. 최근 거래금액이 확인되지 않아 가격대별 환금성 평가는 보류합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최정원은 2025.05.20 배당요구가 확인되며 나머지 임차인의 배당요구 여부와 우선변제 여부는 추가 확인 대상입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.01.04 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기의 매각 후 처리와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 근저당 후속등기. 2025.09.29 근저당권 이전 및 근저당권부채권 근질권 설정 내용을 등기부 최신본에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 166,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 현재 확인되지 않습니다. 최근 실거래를 확보한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “가격 메리트”는 아직 미확인
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.03.03 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 5명의 전입일은 모두 그 이후이므로 자료상 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이고 민간임대주택등기가 존재하는 만큼, “권리가 단순하다”와 “확인할 것이 없다”는 같은 말이 아닙니다. 더구나 최근 실거래 비교가 없어 신건 166,000,000원이 시장가격보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 임차·등기 원본 확인은 필요, 신건 가격 메리트는 보류입니다.
