부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 소재 엘이즈지102의 3층 305호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2021년 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 해당 근저당권의 채권최고액은 1,837,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정이 내려졌으며, 근저당권 이전과 근질권 설정도 등기되어 있습니다.

이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 49%라는 매각가격입니다. 감정가에 비해 최저매각가가 크게 낮아졌지만, 동시에 확인해야 할 문제가 있습니다. 현황조사에 전입자 5명이 확인되고, 이들의 임대차보증금과 확정일자, 실제 점유 부분은 명확하지 않습니다. 등기상 권리의 소멸 여부와 실제 점유자를 인도받는 문제는 별개라는 점이 이번 경매의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권

말소기준권리는 2021.03.03 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 최초 부산시중앙신용협동조합이며, 채권최고액은 1,837,000,000원입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 2025.05.13 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 후순위 등기입니다.

또한 이 건물에는 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 2021.01.04 등록된 민간임대주택으로, 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 일반적인 근저당권 말소와 별개로 임대사업자 등록 상태, 등록말소 및 임대차 관련 의무의 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.

소유자인 주식회사제이엘컴퍼니에 대해서는 2024.01.23 재산보전처분이 등기되었지만, 2025.05.20 회생절차폐지결정을 원인으로 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 보전처분을 현재 유효한 처분제한으로 취급할 필요는 없습니다.

② 전입자 분석 — 보증금보다 먼저 대항력 기준일을 확인

현황조사 및 관련 문건에서 확인되는 전입자는 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고로 중복 기재된 사람이 아닌, 각각 별도로 확인된 전입자입니다. 다만 이들이 모두 독립된 임대차계약을 가진 임차인인지는 확정되지 않았습니다.

대항력 배지는 2021.03.03 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자·보증금·실제 점유 및 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다. 우선변제 여부를 확정할 수 없으며, 배당요구 확인과 우선변제권 인정은 서로 다른 문제입니다.

③ 가격 분석 — 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 81,340,000원으로, 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 이미 두 차례 유찰되었고, 추가 유찰 시 예정 가격은 아래와 같습니다.

위 회차별 인수액은 현재 확인된 권리관계가 유지된다는 가정에 따른 추정입니다. 실제 낙찰 후 부담에는 취득세, 명도비용, 미납 관리비 등 추가 비용이 포함될 수 있어 총취득비용이 위 금액으로 확정되는 것은 아닙니다.

같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건 역시 2회 유찰된 상태로, 감정가 수준에서의 수요가 충분하지 않았을 가능성을 보여줍니다. 그러나 유찰이 발생했다는 사실만으로 해당 물건의 적정 시가나 추가 가격 하락을 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 거래가격과 실제 점유관계가 확인된 이후에 응찰가 상한을 설정하는 것이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 미배당액 1,757,524,120원은 채권최고액과 예상배당액의 차이이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전 및 근질권 설정에 따른 실제 배당수령권자도 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 설비 및 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로에 접합니다. 토지는 완경사지에 인접지와 평탄하게 조성된 다세대주택 건부지입니다.
• 토지 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역이며 상대보호구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 개별공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 매수층과 거래표본이 제한될 수 있습니다. 동일 면적 거래사례와 실제 매매수요를 추가 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자별 계약 및 점유 확인. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 실제 점유 호실, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하세요. 전입 사실만으로 각자가 305호를 점유한다고 단정해서는 안 됩니다.
• 대항력과 우선변제 구분. 전입일은 모두 근저당권 설정일 이후이지만, 확정일자 및 소액임차인의 최우선변제 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 경매 이후 등록 처리 및 임대차 관련 의무를 확인하세요.
• 근저당권 이전·근질권. 주식회사더베스트파트너스대부로의 근저당권 이전과 부산시중앙신용협동조합의 근질권 설정 내용을 최신 등기부와 배당절차에서 확인하세요.
• 정확한 면적 확인. 305호의 전용면적과 대지권 비율을 집합건축물대장·등기부·감정평가서에서 대조하세요. 면적이 일치하지 않는 거래사례로 시세를 판단하지 마세요.
• 실거래 비교. 광안동 인근 다세대주택의 동일 면적대 최근 거래, 해당 건물 거래이력 및 현재 매물 호가를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자의 인도 협의 가능성, 명도비용, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.27 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 재확인하세요. 매각조건 변경이나 절차상 변동 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 무엇을 인수하고 누구를 인도받느냐다

이번 사건은 감정가 대비 가격 하락 폭이 큰 다세대주택 경매입니다. 감정가 166,000,000원이 두 차례 유찰 후 81,340,000원까지 내려왔고, 확인된 전입자 5명은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 등기상 권리관계와 예상배당을 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 인수액 0원이라는 장점만으로 입찰을 결정하기는 어렵습니다. 실제 임대차관계와 점유 부분이 불명확하고, 민간임대주택 등록 이력이 남아 있으며, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확정되지 않았습니다. 18세대 규모의 다세대주택이라는 점에서 향후 매각 시 환금성도 함께 살펴봐야 합니다.

따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 점유·임대차·가격 검증이 끝나기 전까지 입찰 판단은 보류입니다. 최저매각가가 감정가의 49%라는 숫자는 분명 매력적으로 보일 수 있지만, 저렴한 낙찰인지 여부는 실제 시장가격과 총취득비용으로 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 할인율보다도 점유관계의 확정과 객관적인 시세 검증에 있습니다.