부산지방법원 2025타경5315. 수영구 광안동 엘이즈지102의 2층 204호입니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 규모입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2021년 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준으로, 이 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되었습니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 감정가 대비 큰 하락 폭과 복잡한 점유관계입니다. 감정가 200,000,000원에 대해 현재 최저가는 98,000,000원입니다. 그러나 등기부에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권이 있고, 별도로 여러 전입자가 조사되어 있습니다. 이들의 권리 발생 시점과 실제 점유관계를 구별하지 않으면 가격만 보고 위험을 과소평가하기 쉽습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층 204호 도로명주소: 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 / 면적 | 지상 5층 건물 중 2층 204호 · 분석 대상 전용면적 25.84㎡ |
| 규모 / 사용승인 관련 | 18세대 · 준공일 2021.02.08 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (2021.03.03 소유권보존) |
| 감정가 | 200,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,000,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권 / 청구액 | 부산시중앙신용협동조합 · 1,670,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,837,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대주택 등기 | 2021.01.04 민간임대주택 등록 관련 부기등기 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 말소되지만 점유 확인이 중요하다
권리분석의 출발점은 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,837,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 등기된 주택임차권과 경매개시결정도 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 보증금보다 대항력 발생 시점
조사 내역에는 성명이 확인되는 5명과 성명 확인이 필요한 기재 1건이 있습니다. 이 가운데 보증금이 명시된 임차권등기자는 전서현 1명입니다. 나머지 전입자들은 임대차계약·보증금·실제 점유 여부가 명확하지 않아 각각 독립된 임차인이라고 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최정원 현황조사 · 배당요구 |
2021.04.22 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2025.05.20 확인된 승계 없음 |
| 이진이 현황조사 |
2021.05.13 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 확인된 승계 없음 |
| 이정현 현황조사 |
2022.10.14 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 확인된 승계 없음 |
| 조가영 현황조사 |
2023.07.14 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 확인된 승계 없음 |
| 전서현 주택임차권등기 · 건물 전부 |
2022.12.21 확정 2023.08.29 |
100,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미확정 임차권등기 2023.09.08 원칙적 매각 소멸 |
| 성명 확인 필요 명세서 기재 '기사항전' |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 실제 인적사항·점유 확인 필요 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 2021.03.03 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금이나 점유·전입 시점을 확인할 수 없는 경우에는 확정적인 판단을 유보합니다.
③ 가격 검토 — 49% 할인율이 곧 시세 차익은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 200,000,000원의 49%인 98,000,000원입니다. 그러나 엘이즈지102의 동일 면적에 대해 확인할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어, 98,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판정할 수 없습니다.
대상 전용면적은 25.84㎡로 기재되어 있으나 동일 면적 실거래가 연결되지 않았습니다. 다른 면적 또는 다른 다세대주택 가격을 임의로 대입해 할인율을 만들지 않았습니다. 감정가 대비 51% 하락했다는 사실과 실거래 시세 대비 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 98,000,000원 | 49% | 실거래 비교 필요 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 34.3% | 가격 하락만으로 가치 확정 불가 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 24.01% | 임차·환금성 재검토 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,164,000원 |
| 1. 말소기준 근저당권 채권 | 1,837,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 후순위 임차권 및 기타 채권 | 미확정 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 채권 미배당 | — | 1,741,164,000원 |
채권최고액 1,837,000,000원을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 공동담보, 채권양도, 근질권, 실제 채권잔액 및 당해세·최우선변제 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 실제 배당액과 수령자는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 규모의 다세대주택입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 설비 및 도시가스 개별난방이 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 도로에 접합니다. 토지는 완경사지대에 평탄하게 조성된 다세대주택 부지입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 인근 다세대주택의 실제 매매·임대 수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 관계 확인. 최정원·이진이·이정현·조가영·전서현의 실제 계약관계와 점유 상태를 확인하세요. 동일 세대 구성원이나 과거 점유 승계 관계가 있는지도 구분해야 합니다.
- 성명 불명 기재 검증. 명세서에 나타난 '기사항전' 기재는 정상적인 인적사항인지 확실하지 않습니다. 원본 대조를 통해 인명과 전입·점유 내역을 확인해야 합니다.
- 전서현 임차권. 보증금 100,000,000원, 계약일 2021.04.23, 점유개시 2021.05.20, 전입 2022.12.21, 확정일 2023.08.29, 임차권등기 2023.09.08의 선후관계를 확인하세요.
- 공동담보 및 채권양도. 부산시중앙신용협동조합의 공동담보목록과 주식회사더베스트파트너스대부로의 근저당권 이전, 근질권 설정 내역을 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 의무. 민간임대주택 등록 부기등기의 현황과 매각 후 등록 지위·임대의무·행정상 제한 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 회생 이력. 재산보전처분은 말소되었지만 회생절차폐지결정 관련 원문과 현재 진행 중인 절차가 있는지 확인하세요.
- 시세 재검증. 전용 25.84㎡와 유사한 면적·층·준공시점의 최근 실거래를 비교하고, 현재 최저가 98,000,000원의 적정성을 별도로 평가하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자 수, 인도 가능성, 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담을 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 매각기일 2026.10.27에 앞서 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 떨어졌다는 사실만으로 안전한 투자는 아니다”
부산 광안동 엘이즈지102 204호는 감정가 200,000,000원에서 98,000,000원까지 하락한 물건입니다. 근저당권과 후순위 임차권의 말소 구조는 비교적 분명하며, 전서현의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 사건은 아닌 것으로 분석됩니다.
그러나 가격 할인율에 비해 확인되지 않은 요소가 많습니다. 여러 전입자의 계약관계가 불명확하고, 대항력 여부를 판정할 수 없는 기재도 남아 있습니다. 또한 공동담보·채권양도·민간임대주택 등록 이력을 확인해야 하며, 객관적인 최근 실거래 비교도 부족합니다.
결론은 권리상 확인된 인수는 0원, 실제 점유 위험과 가격 메리트는 미확정입니다. 두 차례 유찰됐다는 이유만으로 입찰을 권하기는 어렵습니다. 임차인·점유자 원본 조사와 동일 면적 시세 검증을 마치기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.
