부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 2층 204호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 공동주택(다세대주택)으로 확인됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.03 소유권보존과 같은 날 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
경매개시결정은 2025.05.13이고 신청채권자는 부산시중앙신용협동조합입니다. 청구금액은 1,670,000,000원입니다. 원 근저당권에는 공동담보목록 제2021-81호가 기재되어 있으며, 2025.09.29에는 해당 근저당권이 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되고 같은 날 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권도 설정되어 있습니다. 따라서 배당 단계에서는 최신 등기와 실제 배당주체를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층 204호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,670,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권이 핵심
핵심 기준일은 2021.03.03입니다. 등기된 전서현의 주택임차권은 2023.09.08 접수되어 말소기준권리보다 뒤이고, 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 2024.01.23 재산보전처분은 2025.05.20 말소됐습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 뒤입니다.
임차관계 — 5건은 후순위, 1건은 판정 유보
조사된 임차관계는 6건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 최정원·이진이·이정현·조가영·전서현은 모두 말소기준일인 2021.03.03 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.20 | 없음 | 0원 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 0원 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 2023.09.08 | 없음 | 0원 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
② 가격 검증 — 신건 2억원, 시세 판단은 유보
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 200,000,000원입니다. 확인된 동일 면적 실거래 금액이 없어, 이 2억원을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 평가는 유찰 시나리오의 절대금액과 권리위험을 분리해 보는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 배당모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 1,640,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 1,680,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 1,711,592,000원 | 0원 |
유찰되면 최저가는 160,000,000원, 128,000,000원으로 내려가지만 이는 어디까지나 감정가 대비 80%·64%라는 회차 변화일 뿐입니다. 실거래 근거가 없으므로 160,000,000원이나 128,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 196,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권 미배당은 1,640,600,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반사항은 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 엘이즈지102는 18세대이며 사용승인일은 2021.02.08입니다. 소규모 다세대주택인 만큼 응찰 전 실제 거래사례와 매수수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 완경사지대에서 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 5~6미터 도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 확인. 기사항전의 전입일·점유개시일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 우선 확인해야 합니다.
- 전서현 임차권 확인. 계약일 2021.04.23, 점유개시 2021.05.20, 주민등록 2022.12.21, 확정일자 2023.08.29, 보증금 100,000,000원이며 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 민간임대주택 부기 확인. 2021.01.04 민간임대주택 등록에 따른 부기등기가 있으므로 매각 후 처리와 효력을 최신 등기 및 매각조건에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 변동 확인. 2025.09.29 주식회사더베스트파트너스대부로 근저당권 이전, 같은 날 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 근질권 설정이 있으므로 실제 배당주체를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 200,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당추정의 한계 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “후순위가 많다”와 “완전 안전하다”는 다르다
이 사건의 좋은 점은 기준이 명확하다는 것입니다. 2021.03.03 근저당권이 말소기준이고, 전입일이 확인되는 5건의 임차관계는 모두 그 뒤입니다. 보증금 100,000,000원의 전서현 임차권도 후순위라 현재 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 아직 완전히 닫힌 분석은 아닙니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 임차관계 1건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하고, 민간임대주택 부기와 근저당권 이전·근질권 설정도 최종 원본 대조가 필요합니다. 여기에 동일 면적 실거래 근거까지 확인되지 않으므로, 신건 최저가 200,000,000원을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건은 확인된 후순위 권리는 정리가 되지만, 미상 임차관계와 가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
