부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102의 3층 304호, 공부상 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 204,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가격은 99,960,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 눈길을 끌지만, 이 사건에서 먼저 살펴야 할 것은 근저당권의 순위와 임차권등기, 그리고 여러 전입자의 실제 점유관계입니다.
소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2021.03.03 소유권보존등기와 함께 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 근저당권 채권최고액은 1,837,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이는 해당 304호의 개별 시세나 이 호실에만 귀속된 채무액을 의미하지 않습니다.
더 중요한 점은 선순위 대항력과 실제 점유관계를 구분하는 것입니다. 정혜경의 임차권등기는 보증금 150,000,000원으로 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 다른 5명의 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 확인되는 순위관계만으로는 인수형 선순위 임차인이 보이지 않지만, 계약관계와 보증금, 현재 점유자가 명확하지 않아 입찰 전 추가 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층 304호 도로명주소: 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 내 3층 304호 |
| 건물 규모 | 18세대 · 준공정보 2021.02.08 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 204,000,000원 |
| 최저매각가격 | 99,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 1,670,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.09.29 · 주식회사더베스트파트너스대부 |
| 임차권등기 | 정혜경 · 보증금 150,000,000원 · 후순위 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 (확인된 순위관계와 배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당권이 기준, 임차권은 후순위
이 사건의 말소기준권리는 2021.03.03 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 정혜경의 주택임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 보전처분등기는 회생절차폐지결정에 따라 이미 말소됐습니다.
갑구의 민간임대주택 등록 부기도 따로 확인해야 합니다. 해당 주택은 2021.01.04 민간임대주택으로 등록된 이력이 있으며, 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 표시돼 있습니다. 경매 매각 후 이 등록의 처리와 임대사업자 지위·의무의 승계 여부는 근저당권 말소 문제와 별도로 관계기관 및 원본 서류를 통해 검토할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 후순위지만 확인할 사람이 많다
등기부에 임차권이 설정된 사람은 정혜경 1명이며, 별도로 현황조사에서 확인된 전입자는 5명입니다. 이들의 실제 임대차계약 체결 여부, 상호 관계와 현재 점유 상태는 추가 확인이 필요합니다. 현재 확인 대상은 총 6명입니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜경 주택 전부 · 임차권등기 |
2021.04.02 확정일자 2021.04.02 점유개시 2021.04.16 |
150,000,000원 | 없음 말소기준 이후 |
후순위 확정일자 확인 · 실제 배당 없음 추정 |
인수 없음 예상 매각으로 임차권등기 소멸 예정 |
| 최정원 현황조사 · 배당요구 접수 |
2021.04.22 | 미상 | 없음 전입일 기준 |
미확인 확정일자 미상 |
선순위 인수대상 아님 · 계약관계 확인 |
| 전서현 현황조사 |
2022.12.21 | 미상 | 없음 전입일 기준 |
미확인 | 선순위 인수대상 아님 · 점유 확인 |
| 이진이 현황조사 |
2021.05.13 | 미상 | 없음 전입일 기준 |
미확인 | 선순위 인수대상 아님 · 점유 확인 |
| 이정현 현황조사 |
2022.10.14 | 미상 | 없음 전입일 기준 |
미확인 | 선순위 인수대상 아님 · 점유 확인 |
| 조가영 현황조사 |
2023.07.14 | 미상 | 없음 전입일 기준 |
미확인 | 선순위 인수대상 아님 · 점유 확인 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금·확정일자·점유가 확인되지 않은 전입자의 실제 임대차관계는 별도 확인해야 합니다. 우선변제 미확인은 우선변제권이 없다는 확정 판정이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 감정가의 49%와 시장가격은 다르다
현재 최저매각가격은 99,960,000원으로 감정가 204,000,000원의 정확히 49%입니다. 이는 두 번 유찰되면서 정해진 경매 최저가격이지, 동일 면적의 최근 실거래가격보다 51% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
| 가격 판단 지표 | 금액 / 상태 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 204,000,000원 | 경매 가격 기준 |
| 현재 최저매각가격 | 99,960,000원 | 감정가의 49% |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인 필요 | 시장가격 비교 보류 |
| 최신 동일 면적 거래 | 확인 필요 | 직접 비교 가능한 거래 확인 필요 |
| 현재 실질취득액 | 99,960,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 | 입찰 수요 및 가격 결정 참고 |
엘이즈지102는 18세대 규모로 파악되며, 비교 가능한 실거래 표본과 시세 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균가격이나 최신 거래가격을 기준으로 현재 최저가의 할인폭을 계산할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 같은 건물 안에서도 개별 호실 면적·층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰될수록 미배당이 늘어난다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저가격 99,960,000원입니다. 추가로 유찰되면 다음 시나리오의 최저가격은 69,972,000원, 그다음은 48,980,400원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 회차별 가격 시나리오이며, 실제 다음 매각조건과 매각기일은 법원의 공고를 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가격 | 예상 채권배당 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 1,739,239,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 1,768,687,496원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 48,980,400원 | 47,698,753원 | 1,789,301,247원 | 0원 |
여기서 미배당 채권과 매수인 인수금을 혼동하면 안 됩니다. 위 미배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 채권자에게 배당하지 못하는 것으로 추정한 금액이며, 그 금액을 낙찰자가 별도로 갚아야 한다는 뜻이 아닙니다. 현재 확인된 권리순위와 시나리오에서는 회차가 바뀌어도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,199,280원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합(원 근저당권자) | 1,837,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 임차권등기 · 정혜경 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가격의 약 2.2%로 추정한 금액입니다. 근저당권 채권최고액 기준의 단순 배당계산이며, 실제 배당액·배당권자는 근저당권 이전, 근질권, 공동담보, 실제 채권잔액 및 배당요구 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다. 실제 도보 이동 동선과 소요시간은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 스톤코트 등으로 마감됐습니다. 승강기·소화전·화재경보설비와 도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 약 5~6m 폭의 도로에 접하며, 완경사지 내 인접지와 평탄하게 조성된 토지에 위치합니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가 자료는 1,326,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자 여부는 별도 조사 대상입니다.
- 환금성. 18세대 규모의 다세대주택으로, 동일 면적의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 아파트 대단지처럼 시세와 매수 수요를 쉽게 판단하기 어려우므로 개별 매매사례 확인이 중요합니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사에 여러 전입자가 등장하므로 실제 점유자 확인이 특히 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.03.03 을구 1번 근저당권이 말소기준이며, 후순위 임차권등기와 경매개시결정의 소멸관계를 최종 등기부 및 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 정혜경 임차권. 보증금 150,000,000원, 전입·확정일자 2021.04.02, 임차권등기 2023.11.06을 확인하고 임차권등기의 매각 후 말소 및 실제 점유상태를 점검해야 합니다.
- 전입자 5명. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 계약관계, 보증금, 점유 여부와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택 부기와 관련해 경매 매각 후 임대사업자 지위·의무 및 등록 처리에 관한 법적 사항을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·공동담보. 주식회사더베스트파트너스대부로 이전된 근저당권과 부산시중앙신용협동조합의 근질권, 공동담보 관계를 확인해야 합니다. 배당 수령권자와 실제 채권액은 원본 서류로 검증해야 합니다.
- 회생 관련 등기. 2024년 재산보전처분은 2025년 회생절차폐지결정에 따라 말소됐습니다. 이후 소유자 법인과 관련된 추가 법적 변동이 있는지 확인해야 합니다.
- 매매 시세 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고 광안동 인근 유사 다세대주택의 실제 매매가격과 호실 상태를 비교해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 이사 협의 가능 여부, 인도명령 등 명도 절차, 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 매각기일 2026.10.27 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 법원 공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가 ≠ 49% 시세”
부산 광안동 엘이즈지102 304호는 감정가 204,000,000원에서 2회 유찰돼 99,960,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 가격의 출발점인 감정가가 현재 시장가격과 얼마나 가까운지는 확인되지 않았습니다.
권리분석 측면에서는 2021.03.03 근저당권을 기준으로 확인된 임차·전입자의 전입일이 모두 후순위라는 점이 유리합니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그러나 임차권등기 1건과 보증금 미상 전입자 5명, 민간임대주택 등록 부기, 근저당권 이전과 근질권 설정, 공동담보 구조는 단순한 가격 비교만으로 지나칠 사항이 아닙니다.
결론은 권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 가격 매력과 명도 난도는 아직 확정할 수 없다는 것입니다. 실제 점유관계와 민간임대주택 관련 사항, 최신 시세를 확인하기 전에는 '반값이라 싸다'는 판단을 보류하는 것이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔는지가 아니라, 실제로 얼마에 취득하고 어떤 점유·법률관계를 정리해야 하는지입니다.
