부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 3층304호로, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 등기부의 출발은 2021.03.03 주식회사제이엘컴퍼니 소유권보존과 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후에 발생한 경매개시결정과 임차권 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 임차관계는 숫자만 보고 단순하게 넘기기 어렵습니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영·정혜경 6명입니다. 이들의 전입일은 모두 2021.03.03 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 정혜경 외 5명의 보증금과 점유 부분은 확인되지 않았습니다. 법률상 인수 0원과 현실적인 명도 난도는 별개의 문제라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층304호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
말소기준은 2021.03.03 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,837,000,000원이고 근저당권자는 최초 부산시중앙신용협동조합입니다. 이후 2025.09.19 확정채권양도를 원인으로 주식회사더베스트파트너스대부에 근저당권이 이전됐고, 같은 날 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,436,500,000원의 근저당권부채권 근질권도 설정됐습니다.
갑구의 2024.01.16 재산보전처분은 2025.02.20 회생절차폐지결정을 원인으로 2025.05.20 말소됐습니다. 경매개시결정은 2025.05.13 부산시중앙신용협동조합 채권자로 등기됐습니다. 정혜경의 주택임차권은 2023.11.06 등기됐지만 전입·확정일자 역시 2021.04.02로 말소기준보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정혜경 | 2021.04.02 | 150,000,000원 | 2023.11.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정혜경은 임대차계약일과 주민등록일·확정일자가 모두 2021.04.02이고 점유개시일은 2021.04.16입니다. 임차보증금은 150,000,000원, 범위는 주택 전부입니다. 하지만 이 날짜들은 말소기준인 2021.03.03보다 늦으므로 낙찰자에게 보증금 반환채무가 승계되는 대항력 인수형에 해당하지 않습니다.
③ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 신건 가격을 싸다고 볼 수 없다
엘이즈지102는 18세대이며 사용승인 관련 기준일은 2021.02.08입니다. 현재 제공된 거래자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 204,000,000원이나 향후 유찰가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
현재 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 0.0회, 평균 할인율 0.0%가 표시돼 있으나, 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다 주변 다세대 실거래와 호별 상태를 별도로 대조하는 접근이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 200,344,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 204,000,000원 가정 시 집행비용 3,656,000원을 제외한 200,344,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 미배당액은 1,636,656,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 1,636,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 1,676,884,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 1,709,067,840원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리관계에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 따라서 향후 유찰이 생겨도 권리분석의 중심축은 ‘미배당액’보다 실제 임차·점유 상태와 해당 회차의 가격 적정성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 이용. 공부상·현황상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·도시지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 304호 현실 점유 확인. 실제 임차인이 6명으로 조사됐고 정혜경 외 5명의 점유 부분은 미상입니다. 현장 및 최신 매각물건명세서로 현재 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 5명 확인. 대항력은 없지만 보증금·배당요구 여부와 명도 협의에 필요한 사실관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 정혜경 임차권 확인. 보증금 150,000,000원, 전입·확정일자 2021.04.02, 점유개시 2021.04.16, 주택 전부의 임차권등기입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 근저당 이전관계 대조. 2025.09.19 확정채권양도로 근저당권자가 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되고 근질권이 설정된 상태이므로 최신 등기 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.01.04 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재합니다. 최신 매각물건명세서에서 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 직접 비교할 실거래 금액이 없으므로 감정가 204,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 주변 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘누가 실제로 점유하나’가 중요
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2021.03.03 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 6명 모두 전입이 그 이후이므로 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 정혜경의 150,000,000원 임차권도 후순위입니다.
반면 점유관계는 단순하지 않습니다. 6명의 전입자가 확인되고 그중 5명은 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 또 직접 비교 가능한 실거래 금액도 없어 신건 204,000,000원의 가격 경쟁력을 데이터만으로 확정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원은 강점, 점유·명도와 가격 검증은 필수. 신건 응찰 전 이 두 부분을 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
