부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동에 있는 엘이즈지102 5층 502호입니다. 공부상 용도는 공동주택인 다세대주택이며, 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2021년 소유권보존등기와 함께 부산시중앙신용협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 근저당의 채권최고액은 1,837,000,000원입니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 최초 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 94,080,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 숫자가 곧 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 실거래가 비교자료가 없는 상황에서 가격 우위를 판단할 수 없고, 전입 조사자 5명의 임대차관계와 민간임대주택 등기까지 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 5층 502호 도로명주소: 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 부동산 표시 | 광안동 1055-102, 1055-177 · 엘이즈지102 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물규모 | 지상 5층 건물 · 총 18개호 |
| 준공일 | 2021.02.08 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 | 192,000,000원 |
| 최저매각가 | 94,080,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대관계 | 전입 조사 5명 · 임대차보증금 및 실제 점유관계 미확인 |
| 특이사항 | 민간임대주택등기 · 공동담보 근저당권 · 근저당권 이전 및 근질권 설정 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 전입, 그러나 임대차 확인은 필수
권리분석의 기준점은 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,837,000,000원으로, 공동담보목록 제2021-81호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
다만 근저당권은 2025.09.29 주식회사더베스트파트너스대부로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이는 별도의 매수인 인수금액으로 단순 합산할 사항은 아니지만, 실제 배당권자 및 채권관계를 확인해야 하는 요소입니다.
전입·임차관계 — 조사된 5명 모두 말소기준일 이후 전입
전입 조사에 등장하는 사람은 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 5명입니다. 모두 근저당권 설정일인 2021.03.03보다 늦게 전입했습니다. 따라서 기록된 전입일을 기준으로 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 가진 사람은 확인되지 않습니다. 하지만 보증금·확정일자·점유 및 계약관계가 확인되지 않아 실제 임차인 수와 권리 내용은 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 선순위 없음* | 미상 | 없음 | 2025.05.20 접수 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 선순위 없음* | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 선순위 없음* | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 선순위 없음* | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 선순위 없음* | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
* 선순위 없음은 확인된 전입신고일과 2021.03.03 말소기준권리 설정일의 선후관계에 한정한 판단입니다. 실제 점유 개시일, 임대차계약, 기존 권리의 승계 여부 등을 확인하기 전에는 전체 대항력 관계를 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 여부도 미확정입니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%, 시세 할인 여부는 별개
현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가 192,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰을 거쳤기 때문에 최초 평가액과 비교하면 가격이 크게 내려온 상태입니다. 하지만 이를 현재 시장가치 대비 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 특히 단독 아파트 단지가 아니라 18개호 규모의 다세대주택이므로, 감정가와 유찰률만으로 환금성과 적정 입찰가를 판단하기 어렵습니다.
| 가격 판단 기준 | 금액·지표 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 192,000,000원 | 최초 평가 기준 |
| 현 최저매각가 | 94,080,000원 | 감정가 49% |
| 실질취득 추산 | 94,080,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 평균 | 확인 불가 | 가격 비교 유보 |
| 최신 거래가 | 확인 불가 | 현재 시세 확인 필요 |
| 단지 평균 유찰 | 2.0회 | 유찰 이력 고려 |
③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 금액이 근저당권 관련 채권에 배당되고, 채권액 상당 부분은 미배당으로 남는 구조입니다. 미배당 채권액이 곧 매수인 인수금액이 되는 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,093,440원 |
| 1. 근저당권 관련 채권 | 1,837,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 94,080,000원 |
| 근저당 관련 미배당 | — | 1,745,013,440원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
집행비용 2,093,440원은 추정치입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당모델이며, 실제 피담보채권액·공동담보 배당관계·채권양도·근질권에 따라 지급 대상과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세, 소액임차인 최우선변제, 확인되지 않은 임대차권리는 반영되지 않았습니다.
유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 1,745,013,440원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 65,855,999원 | 64,270,591원 | 1,772,729,409원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 46,099,199원 | 44,869,413원 | 1,792,130,587원 | 0원 |
회차가 진행될수록 예상 매각가격은 내려가지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 커집니다. 반면 매수인 인수액은 현재 계산상 각 회차 모두 0원입니다. 다만 실제 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 이를 확정적인 실질취득비용으로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다. 대중교통 이용 여건을 갖춘 입지입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 5~6m의 도로와 접합니다. 토지는 완경사지에 인접지와 평탄하게 조성된 다세대주택 부지입니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 및 도시가스 개별난방 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2021.02.08 준공된 총 18개호 규모의 다세대주택입니다. 단지 관련 경매 평균 유찰은 2.0회이며, 확인된 낙찰 실적과 비교 가능한 실거래 시세가 부족해 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 관계 확인. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 실제 거주 여부, 세대 구성관계 및 각 임대차계약 존재 여부를 구분해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임대차보증금과 확정일자, 점유 개시일을 확인하고 대항력·우선변제권·최우선변제 대상 여부를 다시 분석해야 합니다.
- 배당요구 조사. 최정원의 2025.05.20 배당요구 내용과 금액을 확인하고, 나머지 전입자의 배당요구·권리신고 여부도 매각물건명세서 등으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 매각 후 의무와 지위가 어떻게 처리되는지 검토해야 합니다.
- 공동담보·근질권 확인. 공동담보목록 제2021-81호, 근저당권 이전, 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권 설정 내역을 확인해야 합니다. 실제 배당금 수령자와 피담보채권액을 구분해야 합니다.
- 실거래 시세 확보. 엘이즈지102 및 광안동 일대에서 면적·준공·입지가 유사한 다세대주택의 최근 실거래를 확인해야 합니다. 최저가 94,080,000원을 감정가가 아닌 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 명도·관리비 조사. 현장 방문으로 점유관계와 인도 가능성을 확인하고, 미납 관리비 및 기타 부대비용을 입찰자금에 반영해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 최신 상태로 대조하고 매각조건 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%의 할인율보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리와 시세”
부산 광안동 엘이즈지102 502호는 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 94,080,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 등기상 근저당권의 말소기준이 명확하고, 조사된 5명의 전입일이 모두 그 이후라는 점은 긍정적입니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 임대차관계가 확인되지 않은 전입자 5명이 존재하고, 민간임대주택등기와 공동담보·채권양도·근질권 이력을 함께 검토해야 합니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저매각가의 적정성도 판단하기 어렵습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 2.0회라는 점 역시 낮은 최저가만으로 매수 수요를 확신할 수 없게 합니다.
결론은 권리 확인과 가격 판단 모두 조건부 보류입니다. 현재 자료만으로 대항력 있는 선순위 임차인의 존재가 확인되지는 않지만, 실제 임차관계와 매수인 부담 여부에 대한 최종 검증이 필요합니다. 94,080,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 매력이 높다고 평가하지 않습니다. 임차관계·민간임대등기·공동담보·최근 시세를 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
