부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 5층 502호로, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합이 채권최고액 1,837,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.05.13 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
권리관계 자체의 기준선은 분명합니다. 확인된 전입자는 최정원·이진이·이정현·전서현·조가영 5명이고, 가장 빠른 전입일도 2021.04.22로 말소기준일 2021.03.03보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 5명 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 만큼 배당순위와 실제 임대차 금액은 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 5층 502호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,670,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 2021.03.03 근저당이 기준선
소유권보존과 근저당권설정은 모두 2021.03.03입니다. 이후 2024.01.23 회생 관련 보전처분이 등기됐으나 2025.05.20 말소됐습니다. 2025.05.13 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.09.29 주식회사더베스트파트너스대부로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권이 설정돼 있습니다.
② 임차인 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 | 미상 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 보증금 중복 합산 문제도 없습니다. 다섯 명 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 특히 최정원은 2025.05.20 배당요구를 한 사실이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 2. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 188,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 채권 중 188,512,000원이 배당되고, 미배당액은 1,648,488,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 1,648,488,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 1,686,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 1,716,640,320원 | 0원 |
신건 최저가는 감정가와 같은 192,000,000원이고, 1회 유찰 시 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원으로 제시돼 있습니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다. 반면 근저당권자는 어느 회차에서도 신청채권액을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)이며 감정평가 이용상태도 공동주택(다세대주택)입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 승강기·도시가스 개별난방·위생·급배수·소화전·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·도시지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 엘이즈지102는 18세대, 사용승인 관련 일자는 2021.02.08로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 원문 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 매각물건명세서에서 최종 확인이 필요합니다.
- 최정원 배당요구 확인. 2025.05.20 배당요구 사실이 확인되므로 보증금과 배당순위를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 2025.09.29 근저당권 이전 및 근저당권부채권 근질권설정이 있으므로 현재 채권관계와 배당채권자 표시를 대조하세요.
- 가격 별도 검증. 제공된 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없고 대상 면적도 매칭되지 않았습니다. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당권이고, 확인된 임차인 5명은 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 제공된 판정과 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 입찰 판단을 단순화하기에는 확인해야 할 항목이 적지 않습니다. 임차인 5명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 민간임대주택 등기가 존재하며, 근저당권 이전과 근질권 설정도 뒤따랐습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 금액이 없어 192,000,000원의 신건 가격이 시장 대비 적정한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 임대차 세부는 보수적으로 재확인입니다.
